Uitspraken

Met betrekking tot het hiervoor onder 4.2. sub i. weergegeven klachtonderdeel heeft het onderzoek in hoger beroep niet geleid tot de vaststelling van andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die zijn vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt. Het hof voegt daaraan nog het volgende toe.

De notaris heeft ter zitting onweersproken gesteld dat in verschillende aan de leden van de vereniging gegeven presentaties aan de orde is gekomen dat de belegger in het kader van de door haar aan te kopen appartementsrechten de voorwaarde had gesteld dat het batig saldo van de vereniging zou worden overgeboekt naar het reservefonds van de vereniging van eigenaars (in verband met de onderhoudsachterstand van het flatgebouw) en dat met die voorwaarde rekening is gehouden bij het bepalen van de koopprijzen van de appartementsrechten. In de akte houdende wijziging splitsing, waarvan alle leden van de vereniging, derhalve ook klagers, een concept hebben ontvangen, is onder het kopje “8. Nieuw splitsingsreglement”, onder “A. Definities en algemene bepalingen” in artikel 10 - kort samengevat - opgenomen dat er een reservefonds moet worden gevormd ter voldoening van de kosten die zijn voorzien in het onderhoudsplan dat het bestuur verplicht is op te (laten) maken, waarin zijn opgenomen de onderhouds- en herstelwerkzaamheden en de vernieuwingen die op meer jaren betrekking hebben. Uit het proces-verbaal van de algemene ledenvergadering blijkt dat de notaris heeft uitgelegd dat het vermogen van de vereniging met de leden moest worden vereffend en dat een rapporteur van het bestuur van de vereniging heeft medegedeeld dat het vermogen zou overgaan naar de vereniging van eigenaars.

Hoewel de leden op grond van het vorenoverwogene bekend konden worden geacht met het feit dat het batig saldo van de vereniging niet conform artikel 55 van de statuten van de vereniging met hen zou worden vereffend, in die zin dat dit aan hen zou worden uitbetaald – mede bezien het feit dat de leden op de hoogte waren van het probleem van leegstand en de onderhoudsachterstand van de flat - , ware het naar het oordeel van het hof beter geweest als de notaris met betrekking tot dit specifieke financiële gevolg van de liquidatie van de vereniging in het kader van de omzetting (nog) meer uitleg had gegeven aan de leden. Het risico bestond dat de leden, voor het overgrote deel oudere mensen, de financiële gevolgen van de ingewikkelde omzetting en liquidatie van de vereniging op basis van de conceptakten en mededelingen tijdens de bijeenkomsten niet voldoende konden overzien. Het hof acht het achterwege laten van meer voorlichting door de notaris niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Het voorgaande leidt ertoe dat de klacht op dit punt ongegrond zal worden verklaard.

Ten aanzien van het hiervoor onder 4.2. sub ii. weergegeven klachtonderdeel overweegt het hof het volgende. Uit artikel 2:44 lid 2 Burgerlijk Wetboek volgt dat het bestuur van een vereniging slechts indien dit uit de statuten voortvloeit, bevoegd is te besluiten tot - onder meer - het aangaan van overeenkomsten tot vervreemding van registergoederen. Uit artikel 44 aanhef en sub a. van de statuten van de vereniging blijkt dat het bestuur van de vereniging voor het aangaan van overeenkomsten strekkende tot het verwerven, vervreemden of bezwaren van registergoederen de voorafgaande toestemming van de algemene vergadering nodig had. Anders dan de kamer heeft overwogen, betekent dit dat het in de algemene ledenvergadering genomen besluit de vereffenaren (de voormalige leden van het bestuur) te machtigen om (verder) alles te doen dat de vereffenaren nuttig of noodzakelijk achtten om de liquidatie van de vereniging te bewerkstelligen, de vereffenaars niet machtigde tot verkoop en levering van twee appartementsrechten en een aantal algemene ruimten over te gaan. Daarvoor was afzonderlijke expliciete toestemming van de algemene ledenvergadering vereist. Op de rechtspersoon in liquidatie blijven immers de statutaire regels zoals die voor de ontbinding golden, voor zover mogelijk van toepassing.

Het valt de notaris aan te rekenen dat hij de vereffenaren niet erop heeft gewezen dat hiervoor een rechtsgeldig genomen besluit van de algemene vergadering nodig was en dat hij in strijd met de statuten van de vereniging aan de verkoop en levering van bedoelde zaken op 15 februari 2011 heeft meegewerkt. Het behoort immers tot de taak van de notaris in het kader van het opmaken van een akte van koop en levering deugdelijk onderzoek te doen naar - onder meer - de bevoegdheid tot levering van het desbetreffende registergoed door de verkoper(s) en in dit geval in het bijzonder de bevoegdheid van de vereffenaren. Het argument van de notaris dat het voornemen tot verkoop verschillende keren aan de orde is gesteld, maakt niet dat de beperking in de bestuursbevoegdheid daarmee is weg genomen. Het hof acht de handelwijze van de notaris op dit punt tuchtrechtelijk laakbaar. Het voorgaande brengt met zich dat dit klachtonderdeel gegrond zal worden verklaard.

Ten aanzien van het hiervoor onder 4.2. sub iii. weergegeven klachtonderdeel is het hof - met de kamer - van oordeel dat klagers geruime tijd voor de geplande passeerdatum hebben kunnen kennisnemen van het concept van de akte houdende wijziging splitsing en dat zij voldoende tijd hebben gehad om wijzigingen in die akte voor te stellen.

Met betrekking tot de gewijzigde tekst van artikel 52 van het modelreglement in die akte overweegt het hof het volgende. De notaris heeft de tekst van voornoemd artikel op verzoek van het bestuur gewijzigd. De door het bestuur gewenste wijziging betrof in de kern het opnemen van het zwaardere vereiste van een absolute meerderheidseis in plaats van een gekwalificeerde meerderheidseis en quorumeis met betrekking tot het nemen van financiële besluiten. Weliswaar heeft de notaris de wijziging hersteld, maar eerst nadat hiertoe door een lid een verzoek was gedaan.

Het had op de weg van de notaris gelegen om de leden van de vereniging over deze door het bestuur gewenste en voor hen verstrekkende wijziging te informeren, alsmede hen te wijzen op de gevolgen van deze wijziging, hetgeen de notaris in hoger beroep ook heeft erkend. Door dit na te laten heeft de notaris onzorgvuldig gehandeld en de belangen van klagers (en de overige leden) veronachtzaamd. Dit betekent dat dit klachtonderdeel eveneens gegrond zal worden verklaard.

Met betrekking tot het hiervoor onder 4.2. sub iv. weergegeven klachtonderdeel heeft het onderzoek in hoger beroep ertoe geleid dat het hof zich verenigt met de beschouwingen en gevolgtrekkingen die zijn vervat in de beslissing van de kamer.

Het hof voegt daaraan nog toe dat gesteld noch gebleken is dat het proces van de identificatie van de leden van de vereniging en de legalisatie van de handtekeningen, dat niet door de notaris maar door derden - die de leden kenden - heeft plaatsgevonden, een valse handtekening heeft opgeleverd. Voorts is het hof van oordeel dat de notaris de wilscontrole van de leden van de vereniging met betrekking tot de inhoud van de verschillende akten voldoende heeft getoetst door hen in de algemene ledenvergadering van 28 oktober 2010, in de informatiebijeenkomst alsook in de door hen van de notaris ontvangen brief van 12 januari 2011 de gelegenheid te bieden inhoudelijk op de verschillende concepten te reageren, hetgeen een aantal leden ook heeft gedaan,De door klagers geponeerde stelling dat de door de notaris gekozen wijze van identificatie en legalisatie onvoldoende recht heeft gedaan aan de wilscontrole van de leden, wordt verworpen.

Volgens artikel 98 van de Wet op het notarisambt (Wna) zijn notarissen en kandidaat−notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat−notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat−notaris niet betaamt.

Hoeveel klagers

De notaris heeft in de eerste plaats aangevoerd dat hem niet duidelijk is wie in deze procedure nu feitelijk klagers zijn. De klacht zelf is ondertekend door [klager 1] en [klaagster 2], maar als bijlage bij de klacht zijn handtekeningen van diverse andere bewoners overgelegd, zonder dat duidelijk is of zij eveneens klagers zijn.

Bij de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van klagers desgevraagd meegedeeld, dat alleen [klager 1] en [klaagster 2] als klagers moeten worden aangemerkt, waarmee dit punt naar het oordeel van de Kamer is opgehelderd.

Inhoud van de klachten

De notaris heeft verder aangevoerd dat voor hem niet duidelijk is wat de concrete klachten zijn. Klagers

zetten geregeld vraagtekens bij onderdelen van het handelen van de notaris, maar een klachtprocedure is geen “fishing expedition” aldus de notaris.

De Kamer heeft hiervoor onder 3.1 weergegeven wat de klacht naar haar oordeel behelst. De Kamer zal de aldus weergegeven klachten behandelen.

De Kamer is – zoals in rechtsoverweging 4.1. al is overwogen – niet bevoegd een oordeel te geven over de rechtsgeldigheid van het door de notaris opgemaakte proces-verbaal van de notulen van de algemene ledenvergadering van 28 oktober 2010 en over de vraag of terecht gewerkt is vanuit de stelling dat de vereniging in liquidatie was. Evenmin behoort het tot de taak van de Kamer om een oordeel te geven over de vraag of klagers al dan niet terecht van mening zijn dat zij op grond van de statuten tot op heden aanspraak kunnen maken op het batig saldo van de woonvereniging.

De Kamer zal ook niet ingaan op de vragen die klagers hebben gesteld in hun repliek en in (de bijlage bij) hun brief van 4 november 2011, nu daarin (concrete) klachten over het handelen of nalaten van de notaris ontbreken.

Informatieplicht

De Kamer is van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat de notaris de bewoners/leden van de

woonvereniging onvoldoende heeft geïnformeerd. De onder 3.1.1 en 3.1.2 genoemde klachtonderdelen zijn dan ook ongegrond.

Daarbij wordt voorop gesteld dat uit de stukken is gebleken dat het omzettingsproces van woonrechten naar appartementsrechten al een aantal jaren onderwerp van bespreking was binnen de woonvereniging en dat de splitsing in appartementsrechten al een feit was, toen de notaris daarbij in het najaar van 2010 betrokken werd. In het bij de feiten genoemde rapport van SDS wordt onder meer de variant van het verkopen van het appartementsrecht aan een belegger en het terughuren van de woning uitgewerkt. De notaris heeft voorts onweersproken gesteld, dat het onderwerp daarna in menige ledenvergadering aan de orde is geweest. Het is dus niet zo, dat de bewoners/leden van de woonvereniging voor het eerst in oktober 2010 met de – inderdaad – ingewikkelde problematiek van de liquidatie van de vereniging en de omzetting van hun lidmaatschapsrecht in een vereniging van eigenaren zijn geconfronteerd. In dit verband wijst de Kamer erop, dat een aanzienlijk aantal bewoners ervoor heeft gekozen het appartementsrecht te verkopen aan een belegger en de woning vervolgens terug te huren, maar dat het de bewoners vrij stond – en een aantal van hen, onder wie klagers, ook ervoor heeft gekozen – hun appartementsrecht niet te verkopen.

Uit het bij de feiten onder d) vermelde blijkt dat in de agenda van de algemene ledenvergadering van 28 oktober 2010 was vermeld welke (zes) besluiten aan de orde zouden komen in het kader van de omzetting van de woonvereniging naar een Vereniging van Eigenaars. Uit het proces-verbaal van de notulen van die vergadering blijkt, dat de besluiten door de voorzitter zijn toegelicht, dat de notaris uitleg heeft gegeven over de liquidatie van het vermogen en dat er gelegenheid is geweest tot het stellen van vragen en dat daarvan ook gebruik is gemaakt, alvorens de zes voorgestelde besluiten in stemming zijn gebracht. Uit het proces-verbaal blijkt verder dat de notaris heeft uitgelegd dat het vermogen van de vereniging met de leden moet worden vereffend en dat de heer [naam] heeft meegedeeld dat het vermogen overgaat naar de vereniging van eigenaars.

Voor zover de klacht mede omvat, dat de omzetting van de woonvereniging zo nadelig was voor de bewoners, dat de notaris in redelijkheid zijn medewerking daaraan had moeten onthouden, acht de Kamer deze eveneens ongegrond. Van dergelijke nadelige gevolgen is onvoldoende gebleken.

Aan vereffenaars verleende volmacht

De notaris heeft op 15 februari 2011 onder meer een akte gepasseerd waarin twee appartementsrechten

en een aantal algemene ruimtes van de woonvereniging in liquidatie door de vereffenaars werden verkocht en geleverd, zonder dat daarvoor expliciet toestemming was verleend door de leden. Volgens klagers strekte de aan de vereffenaars op 28 oktober 2010 verleende volmacht niet zo ver, maar de Kamer verwerpt dat betoog.

Tijdens de vergadering van 28 oktober 2010 is immers, zoals blijkt uit de feiten, het voorstel aangenomen om aan de vereffenaars machtiging te verlenen om (verder) alles te doen dat de vereffenaars nuttig of noodzakelijk achtten om de liquidatie van de woonvereniging te bewerkstelligen.

In het kader van de vereffening dienden de twee appartementsrechten en de algemene ruimten verkocht en geleverd te worden, hetgeen de taak is van de vereffenaars, zodat niet valt in te zien dat of waarom de notaris de akte niet had mogen passeren.

Het onder 3.1.3 weergegeven klachtonderdeel kan daarom niet slagen.

Handelwijze notaris ten aanzien van wijziging in splitsingsakte

Klagers verwijten de notaris dat hij niet tijdig de concept splitsingsakte die op 15 februari 2011 zou

worden gepasseerd heeft toegezonden en dat hij niet op de juiste wijze is omgegaan met gedane wijzigingsvoorstellen.

De notaris heeft bij brief van 12 januari 2011 aan alle betrokkenen meegedeeld, dat de splitsingsakte meer dan vijftig pagina’s telde en dat deze daarom niet per post werd toegezonden, maar op de website van de notaris te raadplegen was. Op de informatiebijeenkomst van 21 januari 2011 is door de notaris gemeld dat eventuele tekstvoorstellen tot 7 februari 2011 konden worden gedaan. Naar aanleiding van opmerkingen heeft de notaris de tekst van de akte op enkele punten gewijzigd.

Uit het voorgaande blijkt, dat klagers geruime tijd voor de geplande passeerdatum hebben kunnen kennisnemen van het concept en dat zij eveneens voldoende tijd hebben gehad om wijzigingen voor te stellen.

Klagers hebben de notaris in het bijzonder verweten, dat de tekst van artikel 52 van de splitsingsakte in het concept gedeeltelijk was gewijzigd ten opzichte van een eerder concept in 2010. Dat verwijt is op zichzelf terecht, maar de tekst van het artikel is uiteindelijk teruggebracht naar de oorspronkelijke tekst, zodat klagers onvoldoende belang hebben bij dit klachtonderdeel. Ook dit onderdeel van de klacht is dus ongegrond.

De handelwijze van de notaris ten aanzien van de volmachten en de legalisatie van handtekeningen

Klagers verwijten de notaris dat hij heeft gevraagd om volmachten te tekenen op een moment dat de definitieve tekst van de aktes nog niet vaststond.

De volmacht behelst (zie bijlage 13 bij de klacht) dat de ondergetekende verklaart onherroepelijk volmacht te geven aan

“ieder van de bij notariskantoor [de notaris] te [vestigingsplaats] werkzame personen om voor en namens de ondergetekende

Aan klagers moet worden toegegeven, dat het in redelijkheid niet de bedoeling van de volmachtgevers (of van de notaris, kantonrechter) zal zijn geweest om alle bij het notariskantoor werkzame personen, dus ook de koffiejuffrouw, te machtigen, maar nu ook niet is gesteld of gebleken dat de koffiejuffrouw als gemachtigde is opgetreden, ontbreekt ook hier het belang van klagers.

Dat de volmachten vanwege logistieke en praktische redenen werden toegezonden en ondertekend moesten worden ingeleverd bij de notaris, voordat de definitieve tekst van de aktes bekend was, acht de Kamer, gelet op het grote aantal personen dat in de akten optreedt, begrijpelijk en zulks brengt ook niet zonder meer mee, dat de notaris onzorgvuldig handelen kan worden verweten. Daarbij neemt de Kamer in aanmerking, dat de concept akten wel bekend waren of konden zijn bij de volmachtverleners en dat wijzigingen daarin via de website van de notaris konden worden ingezien. Bovendien is een schriftelijke volmacht niet vereist, zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 39 van de Wet op het notarisambt.

Bij brief van 12 januari 2011 heeft de notaris aan de bewoners het volgende bericht: “Om er zeker van

te zijn dat u degene bent die de volmacht tekent, dient uw handtekening op de volmacht gelegaliseerd te worden. Legalisatie is de controle dat de handtekening onder de volmacht geplaatst is door de persoon die in de volmacht genoemd is.

De legalisatie kan uitgevoerd worden door de bestuursleden van Woonvereniging [C.], (….). Ook de medewerkers van SDS kunnen uw handtekening legaliseren. Daarnaast kan de legalisatie plaatsvinden op het gemeentehuis of bij een plaatselijk notariskantoor. U moet in dat geval wel rekening houden met kosten.”.

De notaris heeft verder – onweersproken – aangevoerd dat degenen die hij heeft aangewezen om de handtekeningen op de volmachten te legaliseren door hem tevoren schriftelijk en mondeling zijn geïnstrueerd, dat zij de leden van de Woonvereniging kenden en dat de legalisatie onder zijn verantwoordelijkheid is geschied. Klagers achten de legalisatie door bestuursleden van de Woonvereniging en door medewerkers van SDS onjuist en klachtwaardig.

De Kamer verwerpt dat betoog. Nu het ging om volmachten ten behoeve van een door de notaris zelf te verlijden akte, was legalisatie niet verplicht. Zoals hiervoor al is overwogen had zelfs kunnen worden volstaan met mondelinge volmachten. Dat de notaris ervoor heeft gekozen om schriftelijke volmachten te laten vestrekken en de handtekeningen op de volmachten te laten legaliseren door bestuursleden van de woonvereniging en medewerkers van SDS, levert dan ook geen klachtwaardig gedrag op van de notaris.

Klagers hebben verder aangevoerd dat er een aantal fouten zat in de gepasseerde akten, hetgeen de

notaris heeft erkend. De notaris heeft daarvoor zijn excuses aangeboden en is – waar het kadaster de akten verkeerd had geïnterpreteerd en verwerkt – in overleg met het kadaster getreden en heeft ervoor gezorgd dat de kadastrale vermelding thans juist is. Daarom acht de Kamer ook dit klachtonderdeel ongegrond.

Slotsom

De beslissing

De Kamer voornoemd:

verklaart de klacht ongegrond op alle onderdelen.

Deze beslissing is gegeven door mrs. M.G.L. den Os-Brand, voorzitter, O. van der Burg, J.Z. Moree, J. Smal en L.G. Vollebregt, en in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. A. Saab, in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2012.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH  Amsterdam, binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief.