Uitspraken

“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 7 maart 2011 door C. van der Bijl, taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 187.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

6. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Verweerder is bij het vaststellen van de WOZ-waarde uitgegaan van een slecht onderhouden woning met sobere voorzieningen en heeft deze vergeleken met verkoopprijzen van eveneens slecht onderhouden vergelijkingsobjecten. Van de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten verkeren [E-straat] 29 en [D-straat] 52 in een nog slechtere onderhoudsstaat dan de woning. Eiseres heeft dit niet betwist.

De rechtbank acht aannemelijk dat het waardedrukkend effect van de onderhoudstoestand van de woning, in het bijzonder ten opzichte van de hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten, voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht door het hanteren van een lagere gemiddelde m³-prijs voor de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kan daarom niet worden gezegd dat verweerder de woning te hoog heeft gewaardeerd. Hierbij neemt de rechtbank nog in aanmerking dat de woning door de taxateur een half jaar voor de waardepeildatum is bezocht en dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onderhoudstoestand van de woning op de waardepeildatum drastisch slechter was dan ten tijde van de inpandige opname.

Op grond van het hiervoor overwogene kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

7. Eiseres heeft verder aangevoerd dat de woning niet volledig geïsoleerd is, dat de woning is voorzien van een gehuurde CV-combi, dat de woning door de ligging in een smalle straat veel overlast heeft van een zich in de straat bevindende autogarage en de bodem dan wel het grondwater onder de woning wellicht is vervuild door de aanwezigheid van deze garage, dat de afwatering van de riolering slecht is waardoor de woning meermalen schade heeft geleden en dat door het gebrekkige onderhoud van de straat door de gemeente er sprake is van losse stoeptegels in de straat en van het bij harde wind beschadigen van de woning door niet-gesnoeide boomtakken.

Zo er al sprake zou zijn van enige waardedruk als gevolg van deze factoren, dan heeft naar het oordeel van de rechtbank verweerder hier voldoende rekening mee gehouden met de door hem voor de woning gehanteerde gemiddelde m³-prijs welke nog aanzienlijk lager is dan die van de in zeer slechte staat verkerende objecten [E-straat] 29 en [D-straat] 52.

8. Voor zover eiseres betoogt dat de kosten van een renovatie van de woning (door haar geschat op € 40.000 à € 50.000) nog van de WOZ-waarde afgetrokken zouden moeten worden, faalt deze grond. De noodzaak van de renovatie is immers gelegen in het slechte onderhoud en de sobere voorzieningen. Daar heeft verweerder blijkens het voorgaande voldoende rekening mee gehouden. Indien de kosten van een renovatie ook in mindering zouden worden gebracht op de waarde van de woning zou twee keer met de slechte toestand van het pand rekening worden gehouden, hetgeen uiteraard niet de bedoeling is.

9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. (…)”

Slotsom