Uitspraken

Met betrekking tot de waarde heeft de rechtbank in haar uitspraak het volgende overwogen:

Bij de vaststelling van de waarde van het objectonderdeel ‘golfbaan (holes)’ heeft verweerder gebruik gemaakt van de kengetallen uit de Taxatiewijzer Sport van WOZ‑datacenter van 9 september 2010. De gemiddelde vervangingswaarde per hole bedraagt € 112.868. Er zijn 9 holes. De totale waarde bedraagt dan € 1.015.812. Rekening houdend met de restwaarde, levensduur en leeftijd van de golfbaan bedraagt de correctiefactor 0,76. Op basis van deze gegevens heeft verweerder de waarde van het objectonderdeel ‘golfbaan (holes)’ vastgesteld op: € 1.015.812 x 0,76 = € 772.017. Ter zitting heeft eiseres aangegeven zich te kunnen vinden in de vervangingswaarde van de 9 holes en de waarde zoals verweerder die heeft vastgesteld voor de overige objectonderdelen. Anders dan in het taxatieverslag heeft verweerder de waarde hiervan in het verweerschrift van 23 november 2011 vastgesteld op € 248.359, zodat de rechtbank voor de overige objectonderdelen van een waarde van € 248.359 zal uitgaan.

7. De rechtbank stelt vast dat het geschil zich dus beperkt tot de door verweerder gehanteerde waarde voor het objectonderdeel ‘grond bij niet-woning’ van € 5,00 per m². Eiseres is van mening dat de waarde € 3,00 per m² bedraagt. Verder stelt de rechtbank vast dat niet in geschil is dat de in geding zijnde oppervlakte 259.595 m2 bedraagt.

8. In de Taxatiewijzer Sport, wordt als uitgangspunt voor de vervangingswaarde van de grond de reële uitgifteprijs genomen die door de gemeente wordt gehanteerd bij uitgifte van grond met de betreffende bestemming op een soortgelijke locatie. Bij gebrek aan informatie kan voor de grondprijs voor de niet-gebouwgebonden grond als richtlijn gelden dat de grondwaarde wordt bepaald op circa tweemaal de agrarische waarde voor grasland, zoals vermeld in de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten. In de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten, versie 1.0 van 1 april 2010, staan kengetallen voor grasland, bouwland en het gemiddelde van deze twee. De agrarische waarde voor grasland in het landbouwgebied Westelijk Holland, waar [Z] onder valt, bedraagt € 4,50 per m2. Verweerder heeft de grondwaarde gebaseerd op een plaatselijke transactie van ca 13 ha agrarische grond aan de [b-weg]. Deze transactie is kort voor de waardepeildatum - te weten op 6 oktober 2011 - gerealiseerd. Daarbij is een prijs gehanteerd van € 5,13 per m². Met partijen is de rechtbank van oordeel dat de bepaling van de grondwaarde op basis van gerealiseerde verkoopcijfers van plaatsgevonden transacties de voorkeur heeft boven een berekening met behulp van kengetallen uit de Taxatiewijzer. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met deze transactie aannemelijk heeft gemaakt dat de grondwaarde die verweerder nu voorstaat - te weten € 5,00 per m² - niet te hoog is. Doordat verweerder is uitgegaan van een reële prijs en de Taxatiewijzer uitgaat van anderhalf tot tweemaal de agrarische waarde voor grasland, die zoals hiervoor vermeld € 4,50 per m² zou zijn, is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet tekort is gedaan. De door eiseres in het geding gebrachte taxatie van Agrarisch Makelaardij [B] kan niet tot een ander oordeel leiden nu de daarin vermelde grondwaarde van € 3,00 op geen enkele wijze is onderbouwd. Eiseres heeft verder verwezen naar een akte van ruiling waarbij de grondwaarde voor de overdrachtsbelasting werd vastgesteld op € 3,00 per m². De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze prijs de waarde van grond in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Het rapport van LTO-Noord biedt naar het oordeel van de rechtbank evenmin een onderbouwing voor een grondwaarde van € 3,00 nu in het onderhavige geval de waardepeildatum 1 januari 2010 bepalend is en dit rapport betrekking heeft op een gemiddelde grondprijs over de jaren 2000 tot en met 2005.

9. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat de waarde van het object [a-laan 1] te [Z], gelet op de nadere standpunten van verweerder, als volgt is opgebouwd:

- golfbaan (holes) € 772.017;

- grond bij niet-woning € 1.297.975;

- de waarde van de overige objectonderdelen € 248.359.

De totale waarde bedraagt derhalve € 2.318.351. Nu verweerder heeft gesteld dat de WOZ‑waarde moet worden verlaagd naar € 2.299.000, is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder voorgestane waarde niet te hoog is.

Uit hetgeen in hoger beroep door partijen naar voren is gebracht blijkt dat in de uitspraak en het proces-verbaal van de rechtbank voor ‘de [b-weg]’ moet worden gelezen ‘de [c-weg]’.

Naar ’s Hofs oordeel is de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof overweegt in dit verband als volgt. Tegenover het gemotiveerde verweer van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat er voor het onderdeel ‘grond’ nog een bedrag zou moeten worden toegevoegd aan de koopprijs van vergelijkbaar grasland. Het beroep op de taxatiewijzer is in dit verband, om de door belanghebbende aangegeven redenen, die het Hof in zoverre volgt, onvoldoende specifiek. Ditzelfde bezwaar geldt in nog sterkere mate voor het betoog in de pleitnota dat voorafgaand aan bebouwing kosten gemaakt moeten worden voor bouwrijp maken. De daarbij genoemde bewerkingen en bedragen vallen op geen enkele wijze te herleiden tot de onderhavige casus. De heffingsambtenaar heeft ook onvoldoende (gemotiveerd) de stelling van belanghebbende betwist dat in de post ‘holes’ al de kosten voor het bouwrijp maken (in de vorm van aanvoer van zand, grondverzet en drainage) zijn verdisconteerd.

Gelet op het vorenoverwogene, komt het voor de beoordeling van het (hoger) beroep slechts aan op de vraag voor welke prijs belanghebbende per 1 januari 2010 een even groot stuk grond van gelijke gesteldheid en kwaliteit had kunnen verwerven. Het Hof is met belanghebbende van oordeel dat de door de heffingsambtenaar aangevoerde transacties van grond aan de [c-weg] niet representatief zijn omdat ervan moet worden uitgegaan dat de (agrarische) waarde van de desbetreffende landbouwgrond wegens de betere kwaliteit ervan hoger zal zijn dan die van het grasland waarop de golfbaan is aangelegd. Het Hof acht al met al de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 5 per m² niet aannemelijk (te hoog).

Belanghebbende heeft de door haar verdedigde waarde van € 3 naar ’s Hofs oordeel ook niet voldoende aannemelijk gemaakt. De taxatie van [B] is niet onderbouwd met concrete gegevens en de verwijzing daarin naar ‘vergelijkbare grondtransacties in het gebied’ is niet overtuigend in het licht van de uitlating van de vertegenwoordiger van belanghebbende ter zitting, dat er sinds 2006 geen transacties van vergelijkbaar grasland in de omgeving hebben plaatsgevonden. Aan een – in feite apodictisch – waardeoordeel als dat van [B] kent het Hof geen gewicht toe. Ook aan de door belanghebbende aangevoerde ruiltransactie kent het Hof geen gewicht toe, ten eerste omdat de prijsbepaling bij ruiltransacties binnen vrij ruime grenzen arbitrair is en ten tweede omdat het slechts om een stukje grond van 450 m² ging. De transacties uit 2006 zijn naar ’s Hofs oordeel veel relevanter omdat ze – onbetwist – betrekking hebben op nabij gelegen en qua grondstructuur en waterhuishouding goed vergelijkbare grond. Daarbij is naar ’s Hofs oordeel de transactie tegen € 3,73 per m² het meest representatief gelet op de omvang van het betrokken perceel. Dat de agrarische grondprijzen tussen 2006 en 2010 gedaald zouden zijn, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt.

Nu het Hof geen van beide partijen kan volgen in de door hen verdedigde waarde stelt het Hof, al het voorgaande in onderling verband in aanmerking nemende, de waarde van de grond in goede justitie vast op € 3,75 per m², voor het totaal derhalve op € 973.481. De bij de beschikking vastgestelde waarde dient dus (verder) te worden verlaagd tot € 1.993.857 (€ 973.481 + € 772.017 + € 248.359).