Uitspraken

De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:

Ter zitting heeft verweerders taxateur een toelichting gegeven op het door hem overgelegde taxatierapport. De waarde van eisers onroerende zaak is vastgesteld aan de hand van de kengetallen uit de Landelijke taxatiewijzer agrarische gebouwen versie 1.0 en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten versie 1.0 (hierna: taxatiewijzer). Om te kunnen bepalen of de berekende waarde een goede afspiegeling is van de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen in de markt heeft verweerders taxateur de waarden van de gehanteerde referentieobjecten [adres 3], [adres 2], [adres 4] en [adres 5] (alleen grond) ook berekend aan de hand van deze kengetallen en vergeleken met de gerealiseerde verkoopprijzen van deze referentieobjecten. Uit deze vergelijking volgt dat de met de kengetallen berekende waarde van de referentieobjecten zeer dicht in de buurt liggen van de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen. Deze wijze van taxeren acht de rechtbank niet onjuist.

De stelling van eiser dat de door verweerder gehanteerde referentieobjecten [adres 3], [adres 2], [adres 4] en [adres 5] (alleen grond) geen geschikte vergelijkingen zijn volgt de rechtbank niet. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 19 januari 2012, waarin de WOZ-waarde vastgesteld voor het belastingjaar 2009 is beoordeeld, geoordeeld dat deze referentieobjecten op zichzelf voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser. Er bestaat geen aanleiding om van dit oordeel af te wijken. Het referentieobject [adres 4] acht de rechtbank echter geen geschikte vergelijking, aangezien het verkoopcijfer van dit object te ver van de waardepeildatum (drie jaar) is gerealiseerd om te kunnen dienen als onderbouwing van de WOZ-waarde op de onderhavige waardepeildatum.

Eiser stelt dat verweerder aan de sorteerloodsen een te hoge waarde heeft toegekend door los van de sorteerloods ook nog een afzonderlijke waarde toe te kennen aan de inpandige koel/vriescellen. Verweerder voert aan dat eerst de sorteerloods wordt gewaardeerd alsof deze leeg is en dat vervolgens aan de extra’s in de sorteerloods, zoals de koel/vriescellen, een waarde wordt toegekend. Vervolgens worden deze onderdelen afzonderlijk van elkaar in het taxatierapport genoemd.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende gemotiveerd dat geen sprake is van een dubbele taxatie van de sorteerloodsen. Verweerder heeft zowel aan de sorteerloodsen als de koel/vriescellen een afzonderlijke waarde kunnen toekennen nu dit twee verschillende onderdelen zijn. Door afzonderlijk een waarde toe te kennen aan deze onderdelen vergroot verweerder het inzicht in de taxatie van de onroerende zaak van eiser. Verder is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder toegekende waarde aan de sorteerloodsen en de koelvriescellen niet te hoog is gelet op de kengetallen uit de taxatiewijzers. Eiser heeft zijn stelling dat aan de sorteerloods een veel lagere waarde toekomt niet met bewijzen onderbouwd.

De rechtbank volgt eiser niet in deze stellingen. Uit verweerders taxatierapport van 12 december 2012 blijkt dat een aftrek van € 7.584 wordt toegepast vanwege de kosten van asbestopruiming. Ook blijkt uit het taxatierapport dat verweerder uitgaat van 7800 m² ‘grond bij niet-woning’. De op het taxatieverslag genoemde ‘woning inpandig in bedrijfsgebouw’ (waaraan een waarde van € 51.000 is toegekend) wordt in het taxatierapport niet meer opgevoerd. Dat verweerder in het taxatieverslag een bedrag noemt van € 4.290 voor asbestopruiming, een oppervlakte van 8700 m² voor ‘grond bij niet-woning’ noemt en een waarde toekent aan de ‘woning inpandig in bedrijfsgebouw’ doet hier niet aan af aangezien in de beroepsprocedure wordt uitgegaan van het door verweerder in de beroepsfase overgelegde taxatierapport. Het taxatieverslag dat eiser destijds van verweerder heeft ontvangen is daarom in deze fase niet meer relevant voor de beoordeling of de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de grondwaarde van eisers onroerende zaak kunnen berekenen aan de hand van de in de taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten genoemde kengetallen. De rechtbank overweegt hiertoe dat in deze taxatiewijzer veertien landbouwregio’s worden onderscheiden waarvoor verschillende kengetallen gelden. Deze kengetallen zijn afgeleid van de plaatselijke marktgegevens. Een van deze regio’s is ‘Westelijk Holland’ waaronder de gemeente Heerhugowaard valt. Niet valt in te zien waarom voor eisers onroerende zaak de kengetallen uit de taxatiewijzer die gelden voor deze regio niet van toepassing kunnen zijn. Eiser heeft zijn stelling niet onderbouwd.

Uit hetgeen partijen over en weer in hoger beroep hebben gesteld, maakt het Hof op dat het geschil in hoger beroep zich toespitst op de waardering van het woon/bedrijfserf (de taxatie-onderdelen ‘verharding’, ‘Grond bij woning’ en ‘Grond bij niet-woning’) en op de waardering van de sorteerloodsen en de daarin aangebrachte koel-/vriescellen. Met inachtneming van op die posten aan te brengen waardecorrecties, verdedigt belanghebbende een vast te stellen waarde van, naar het Hof begrijpt, (maximaal) € 769.054.

Met de als bijlage bij het verweerschrift in hoger beroep overgelegde grondstaffel en de daarop in het verweerschrift en ter zitting gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar tegenover de onvoldoende gemotiveerde betwisting door belanghebbende naar ’s Hofs oordeel voldoende aannemelijk gemaakt dat waardering van woon/bedrijfserven in de gemeente steeds aan de hand van deze grondstaffel plaatsvindt en dat de onderdelen ‘verharding’, ‘Grond bij woning’ en ‘Grond bij niet-woning’ bij het object van belanghebbende niet tegen te hoge waarden in aanmerking zijn genomen.

Voor zover het de overige waarde-onderdelen betreft, volgt het Hof het in de uitspraak van de rechtbank besloten liggende oordeel dat voldoende aannemelijk is dat die in de (aangepaste, op € 1.010.000 uitkomende) taxatie niet tegen te hoge bedragen in aanmerking zijn genomen.

Uit het vorenoverwogene volgt dat de taxatie van € 1.010.000 dient te worden gecorrigeerd met het verschil tussen € (192.948 + 169.171 + 113.794 + 51.944 + 81.667) = € 609.524 (taxatie taxateur) en € (113.390 + 112.266 + 93.933 + 69.916 + 47.730 + 12.000 + 12.000) = € 461.235 (taxatie [kantoor taxateur B]) ofwel met € 148.289, afgerond € 148.000. Dit leidt tot een waarde voor het object van € (1.010.000 -/- 148.000) = € 862.000. De heffingsambtenaar heeft een hogere waarde dan deze, laat staan de vastgestelde waarde van € 882.000, niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde echter evenmin aannemelijk gemaakt.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar vernietigen en de vastgestelde waarde verminderen tot € 862.000.