Uitspraken

De rechtbank heeft in onderdeel 3 van haar uitspraak het volgende overwogen:

Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat de rechtbank in onderdeel 3 van haar uitspraak een juist uitgangspunt voor de bewijslastverdeling ter zake van de waardering van de woning heeft gehanteerd. Het Hof zal daarom beoordelen of de heffingsambtenaar is geslaagd in het primair van hem te vergen bewijs dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft in onderdelen 4.1 en 4.2 van haar uitspraak het volgende overwogen:

De rechtbank overweegt dat verweerder ter zitting heeft toegelicht dat de inhoud van de woning is berekend aan de hand van bouwtekeningen. Overeenkomstig de in de Waarderingsinstructie geadviseerde NEN 2580-norm is verweerder daarbij uitgegaan van brutomaten. Eiser heeft erop gewezen dat diverse muren van zijn woning zijn doorgemetseld en dat verweerder ten onrechte de loze ruimte tussen het dak en het plafond op de eerste verdieping bij de inhoud heeft betrokken. Verweerder heeft hierop verklaard dat opstaande muren die lege ruimtes omsluiten wel buiten de berekening zijn gehouden maar dat iedere woning loze ruimtes heeft, bijvoorbeeld door een schuin dak, die in de berekening van de inhoud wordt meegenomen. De rechtbank volgt deze toelichting van verweerder; er is geen aanleiding om aan te nemen dat eisers woning meer loze ruimtes heeft dan andere woningen en daardoor ten onrechte te groot wordt geacht. De rechtbank gaat dan ook uit van een inhoud van eisers woning van 575 m³ en van het atelier van 110 m³.”

De rechtbank overweegt dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat de verkoop van de referentiewoning aan de [B-straat 1] niet een reguliere transactie op de huizenmarkt is geweest. Het gegeven dat deze woning heel lang te koop heeft gestaan, duidt er juist op dat er geen reden is om aan te nemen dat deze woning voor een hogere dan de reële marktwaarde is verkocht. Koop door een ‘liefhebber’ betekent net zo min dat de betaalde prijs niet marktconform is. Deze prijs geeft immers ook in dit geval de prijs weer die de meest biedende gegadigde voor de woning wil betalen. Bovendien is er geen reden om aan te nemen dat er geen reële kopersgroep bestaat voor deze woning. Bij al deze omstandigheden vindt de rechtbank de omstandigheid dat de koper geen overdrachtsbelasting verschuldigd was, onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.”

De referentiewoning aan de [B-straat 1] en eisers woning liggen in dezelfde wijk. De referentiewoning is twee dagen voor de waardepeildatum verkocht voor € 925.000. Eisers woning heeft 140 m³ meer inhoud en staat op een perceel dat 195 m² groter is. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de referentiewoning meer uitstraling heeft dan eisers woning door de rieten kap maar dat deze woning ten tijde van de verkoop achterstallig onderhoud en gebreken vertoonde. Gelet hierop kan de door eiser gestelde verzakking van zijn woning en de scheurvorming in zijn muren geacht worden te zijn verdisconteerd in de verkoopprijs van deze referentiewoning. Dat zijn woning in een mindere staat verkeerde dan deze referentiewoning heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Dit alles overziend, ziet de rechtbank geen grond om aan te nemen dat de WOZ-waarde van eisers woning ten opzichte van de verkoopprijs van deze referentiewoning te hoog is vastgesteld.”

Ter zake van de staat van onderhoud van de woning heeft belanghebbende gemotiveerd gesteld, aan de hand van foto’s en een toelichting in het onder 2.6 van deze uitspraak genoemde taxatierapport van Benjamins & Benjamins, dat sprake is van gebreken met betrekking tot de constructie van de woning en de staat van onderhoud. Het Hof acht deze door belanghebbende gestelde constructieve gebreken voldoende aannemelijk. Anders dan uit onderdeel 6.1 van de uitspraak van de rechtbank volgt en door de heffingsambtenaar is gesteld, blijkt uit de onder 2.4 van deze uitspraak opgenomen passage uit het taxatierapport van [A] niet dat daarmee rekening is gehouden. Van een, zoals is vermeld in het taxatierapport van [A], normale staat van onderhoud kan derhalve niet worden gesproken. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat dit aspect tot uiting komt in een lagere waarde per m3, maar deze stelling vindt, gelet op de ten aanzien van de woning gehanteerde opstalwaarde van € 700 per m3 en substantieel lagere opstalwaarde van het qua omvang nog voldoende vergelijkbare pand [C-straat 1], onvoldoende steun in de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatie.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar ter zake van de aanwezige loze ruimte en de staat van onderhoud niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast, terwijl voorts het pand [B-straat 1] niet, althans niet zonder rekening te houden met het verschil in uitstraling tussen deze woning en de woning geschikt is als vergelijkingsobject.

De rechtbank overweegt dat de getaxeerde waarde van eisers woning in dit rapport weliswaar is berekend aan de hand van de verkoopprijzen van referentiewoningen maar dat het rapport geen inzicht geeft in de verschillen tussen deze referentiewoningen en eisers woning wat betreft de onderhoudstoestand, de uitstraling, het niveau van luxe en de ligging. Dit is in het taxatierapport van verweerder van 7 maart 2012 wel het geval. De woning aan de [B-straat 1] ontbreekt in het rapport als referentiewoning. Als gevolg hiervan kan de rechtbank niet beoordelen of de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de in eisers taxatierapport genoemde referentiewoningen. De rechtbank ziet in dit taxatierapport dan ook geen grond om de vastgestelde waarde te hoog te achten.”

Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de vastgestelde waarde onverklaarbaar afwijkt van de waarde die bij een voorafgaande WOZ-waardering is vastgesteld. Het Hof gaat aan deze stelling voorbij, nu de waardering voor de WOZ dient te worden gebaseerd op feiten en omstandigheden die zich rond de peildatum hebben voorgedaan. Dat zijn per definitie andere gegevens dan ten tijde van de peildatum van een voorafgaande waardering. Zoals ook de rechtbank heeft overwogen, kan de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van een voorafgaand jaar op zichzelf dan ook geen reden zijn om de vastgestelde waarde onjuist te achten. Bovendien is het, zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft gesteld, gelet op het gesignaleerde waardeverschil juist zeer wel mogelijk dat de waardering in het eerdere jaar te laag is geweest.

Gelet op het vorenoverwogene, en nu de door partijen overgelegde taxatierapporten onvoldoende basis vormen om – rekening houdend met al de relevant te achten factoren – tot vaststelling van de juiste waarde te komen, ziet het Hof reden om, met inachtneming van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht en daaromtrent is overwogen, de waarde van de woning schattenderwijs en in goede justitie vast te stellen. Het Hof zal daartoe de waarde van de opstal verlagen door rekening te houden met een 48m3 geringere inhoud (op basis van 48 x € 700) en een extra aftrek voor achterstallig onderhoud van € 50.000. Gelet op het verschil in de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarden per m3 is er overigens geen reden om verder rekening te houden met verschillen tussen de woning en het object [B-straat 1]. Een en ander leidt ertoe dat de waarde van de woning met (afgerond) € 84.000 tot € 982.000 dient te worden verlaagd.