4.1.
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt geoordeeld.
“ Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Met het hiervoor vermelde taxatieverslag heeft verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
De in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
De vergelijkingsobjecten vertonen verschillen met de woning; verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name staat van onderhoud, voldoende rekening is gehouden.
In de waardematrix staat vermeld dat het object [b-straat 1] een goed onderhouden object is. Tevens staat in de waardematrix vermeld dat de staat van onderhoud van de woning matig is. Uit de waardematrix blijken geen andere verschillen tussen het object en de woning. Desgevraagd heeft verweerder ter zitting geen verschillen tussen de woning en het genoemde object kunnen aangeven. De oppervlakte en inhoud zijn nagenoeg identiek. Rekening houdend met de wet van de afnemende meeropbrengst is er geen aanleiding voor een verschil in waarde per kubieke of vierkante meter. Het verschil in staat van onderhoud zou derhalve moeten leiden tot een verschil in de waarde per kubieke meter. Omdat de woning en het object in de waardematrix dezelfde waarde per kubieke meter hebben en er behalve de staat van onderhoud geen andere verschillen zijn tussen dit object en de woning kan niet worden gezegd dat de verkoopprijs van dit object de waarde van de woning onderbouwt. Gelet hierop is het beroep gegrond.
Eiseres heeft, met hetgeen zij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 140.000 bedraagt. Daarvoor is redengevend dat onduidelijk is op grond van welke overwegingen is uitgegaan van andere waardes per vierkante meter dan verweerder heeft gedaan in zijn taxatieverslag. Verweerder heeft ter verklaring van de waardes van de grond aangevoerd dat die zijn gebaseerd op de in de gemeente gebruikte grondstaffel. Gelet hierop vormt het taxatieverslag geen goede onderbouwing van de door eiseres voorgestane waarde.
De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op het voorgaande, in goede justitie vast op € 160.000. De rechtbank overweegt daartoe dat het door eiseres genoemde achterstallige onderhoud met de doorgevoerde verlaging van de WOZ-waarde voor een zeer groot deel verholpen zal kunnen worden. Daarbij gaat de rechtbank uit van een matige staat van onderhoud van de woning. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardevaststelling rekening moet worden gehouden met een mindere staat van onderhoud. Tevens moet worden bedacht dat niet iedere in de woning geïnvesteerde euro zich vertaalt in een evenzo grote waardestijging. Bovendien weerspiegelt de waardeverlaging het verschil in waardes van het pand die door partijen in hun respectievelijke taxatierapporten worden voorgestaan.”
4.2.
Ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ dient de waarde te worden bepaald op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Het is aan de heffingsambtenaar te bewijzen dat de vastgestelde waarde in overeenstemming is met, dan wel niet hoger is dan, deze waarde op de waardepeildatum van 1 januari 2011.
4.3.1.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde onder meer verwezen naar een door hem opgestelde ‘waardenmatrix’ waarin ter onderbouwing van de waarde aansluiting wordt gezocht bij verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten welke zijn gelegen in de omgeving van de woning ([a-straat 2] en [a-straat 3] en [b-straat 1] te [Z]). In deze waardenmatrix zijn de waarde van de woning, alsmede de – rond de waardepeildatum gerealiseerde – verkoopprijzen van de drie vergelijkingsobjecten ontleed in diverse kwantificeerbare waardebepalende factoren, zoals inhoud van de opstal, perceeloppervlak en bijgebouwen. Voorts zijn in de waardematrix andere - meer subjectieve - waardefactoren als ligging, kwaliteit/luxe en onderhoud gekwantificeerd op basis van een schaal van (natuurlijke) getallen lopende van 1 (‘slecht’) tot en met 5 (‘zeer goed’).
4.3.2.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar een nadere toelichting gegeven op zijn waardenmatrix. Hij heeft desgevraagd een toelichting gegeven op de wijze waarop hij de waarde per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten heeft bepaald en op welke wijze de waardebepalende factoren kwaliteit/luxe en ligging in die waarde per kuub zijn verdisconteerd.
4.4.1.
Belanghebbenden hebben ter ondersteuning van de door hen bepleite waarde overgelegd:
- -
i) Een onderzoeksrapport van [B] naar de bouwkundige staat van de woning, gedagtekend 27 december 2013. Daarin is vermeld dat diverse voorzieningen, zoals de keuken, kamers en toiletruimtes zeer gedateerd zijn en dienen te worden aangepast. In het rapport is een kostenraming opgenomen van alle uit te voeren werkzaamheden.
De kostenraming komt uit op een totaalbedrag van € 71.800.
- -
ii) Een taxatierapport van mw. [A] d.d. 28 augustus 2012 waarin is vermeld dat aan de woning per de waardepeildatum een waarde toekomt van € 127.500. In het taxatierapport zijn drie vergelijkingsobjecten opgenomen die alle drie zijn gelegen in dezelfde straat als de woning. Het betreft de woningen [a-straat 2], [a-straat 4] en [a-straat 3] welke zijn verkocht op respectievelijk 31 juli 2012 (€ 185.000), 31 augustus 2011 (€ 121.000) en 1 november 2010 (€ 200.000). Wat betreft de transactiedatum van het object [a-straat 2] heeft overigens de heffingsambtenaar 30 juli 2010 vermeld. Het Hof acht deze datum meer aannemelijk en zal hiervan uitgaan.
4.4.2.
Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbenden een toelichting gegeven op de onderhoudstoestand van de woning. Gemachtigde heeft aangevoerd dat sinds erflater in de woning is gaan wonen (negentien jaar voor haar overlijden) in de woning stevig is gerookt en dat geen onderhoud is verricht aan de woning. De keuken en andere voorzieningen verkeerden als gevolg hiervan in zeer slechte staat.
4.5.1.
Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbenden, dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als uitgangspunt kunnen worden genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning van belanghebbenden. Wel dient daarbij de heffingsambtenaar voldoende rekening te houden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbenden. Dat geldt in het bijzonder indien door een belanghebbende (gemotiveerd) wordt gesteld dat zich bijzonder waardeverlagende omstandigheden voordoen, zoals in het onderhavige geval de slechte onderhoudstoestand en gedateerdheid van de woning. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op dit laatstvermelde punt niet geslaagd is in de op hem rustende bewijslast, ook niet als daarbij wordt uitgegaan van de door de rechtbank nader vastgestelde waarde van € 160.000. Het Hof overweegt hieromtrent als volgt.
4.5.2.
Niet in geschil is dat de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten in een slechtere staat van onderhoud verkeert en tevens meer gedateerd is. Aannemelijk is dat deze omstandigheden een waardedrukkend effect hebben. De heffingsambtenaar heeft dit waardedrukkende effect tot uiting gebracht door aan de factoren ‘kwaliteit/luxe’ en ‘onderhoud’ het cijfer ‘2’ toe te kennen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende inzichtelijk gemaakt of hij op deze wijze in voldoende mate met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening heeft gehouden, meer in het bijzonder hoe dit cijfer ‘2’ is bepaald en zich vertaalt in de door hem gestelde opstalwaarde. Ook de door de heffingsambtenaar overgelegde waardenmatrix geeft hierin onvoldoende inzicht. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd ter zitting niet voldoende inzichtelijk kunnen maken hoe de kubiekemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten tot stand zijn gekomen en op welke wijze hieruit vervolgens de kubiekemeterprijs van de woning van belanghebbenden is herleid. Dit betekent dat niet goed is te beoordelen of in voldoende mate rekening is gehouden met de relevant te achten waardedrukkende factoren.
4.5.3.
Tussen partijen is overigens niet in geschil dat de woning [a-straat 4] een goed vergelijkbare woning is en dat deze woning kan dienen ter onderbouwing van de door partijen gestelde waardes, mits rekening wordt gehouden met de relevante verschillen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat hij bij vergelijking van de verkoopcijfers van deze woning met de woning van belanghebbenden eveneens op een WOZ-waarde van € 160.000 kwam. De heffingsambtenaar heeft evenwel deze woning niet als vergelijkingsobjecten in de waardenmatrix opgenomen. Een vergelijking kan derhalve niet worden gemaakt.
4.5.4.
Op grond van hetgeen in 4.5.1. tot en met 4.5.3. is overwogen, concludeert het Hof dat de heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de woning op de waardepeildatum een waarde van ten minste € 160.000 heeft.
4.6.1.
Het Hof komt vervolgens toe aan de waardering van het bewijs dat belanghebbenden hebben bijgebracht ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarde van € 127.500.
4.6.2.
Belanghebbenden hebben aangegeven, en het Hof acht dit aannemelijk, dat in de woning veel is gerookt en dat de woning (mede) daardoor ernstig is vervuild. Belanghebbenden hebben voorts betoogd dat de voorzieningen in de woning in slechte staat waren en dat er het nodige onderhoud dient te worden verricht.
4.6.3.
Voor wat betreft de invloed daarvan op de waarde van de woning hebben belanghebbenden verwezen naar het rapport van [B]. De inhoud van dit rapport is door de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist. Naar het oordeel van het Hof hebben belanghebbenden niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de invloed van de waardedrukkende factoren op de waarde van de woning overeenkomt met de kosten die in het rapport van [B] zijn vermeld. Dit omdat de hoogte van die kosten vragen oproept en niet nader is onderbouwd, en omdat kosten van onderhoud zich niet één op één plegen te vertalen in de waarde van een woning. Bovendien zou het in het rapport genoemde onderhoud ook dienen te worden vergeleken met het aan de vergelijkingsobjecten te plegen onderhoud. Het is immers niet aannemelijk dat bij de door partijen aangedragen vergelijkingsobjecten geen onderhoud gepleegd behoeft te worden. Voor zover dat het geval is en het kosten betreft die ook in het rapport [B] voorkomen, mag worden aangenomen dat die kosten in de waarde van de vergelijkingsobjecten zijn verdisconteerd. Het Hof is dan ook van oordeel dat het bouwkundig rapport geen steun biedt voor de onderbouwing van de gestelde WOZ-waarde.
4.6.4.
Ook met het taxatierapport van [A] hebben belanghebbenden de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt. Het taxatierapport biedt onvoldoende inzicht in de wijze waarop de taxateur tot een waarde van € 127.500 is gekomen. Het taxatierapport bevat weliswaar verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten, doch hiermee is, gelet op de betwisting door de heffingsambtenaar van de vergelijkbaarheid van de woning [a-straat 4], niet aannemelijk gemaakt dat in een voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
4.6.5.
Gelet op het in 4.6.1. tot en met 4.6.4. is het Hof evenals de rechtbank van oordeel dat belanghebbenden de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt.
4.7.
Nu de heffingsambtenaar onvoldoende is geslaagd in de op hem rustende bewijslast en belanghebbenden de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde van de woning schattenderwijs in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en met de aannemelijk te achten waardeverminderende factoren als vermeld onder 4.6.2 concludeert het Hof dat de waarde van de woning aldus nader dient te worden vastgesteld op € 150.000.
4.8.
De slotsom luidt dat het hoger beroep gegrond is, dat de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar vernietigd dienen te worden en dat de waarde van de woning op de waardepeildatum van 1 januari 2011 dient te worden verminderd tot € 150.000. Het Hof zal zelf die waarde vaststellen.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
