1 Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 23 oktober 2012, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2011 voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 327.000.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 17 december 2012, de vastgestelde waarde verlaagd naar € 252.000.
1.3.
Bij gerectificeerde uitspraak van 7 juli 2014, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 231.000.
1.4.
Het tegen deze uitspraak betreffende de WOZ-beschikking ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 18 augustus 2014, en aangevuld bij brief van 29 augustus 2014. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
4 Beoordeling van het geschil
De rechtbank heeft als volgt overwogen:
“3. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij woningen kan de waarde worden vastgesteld door middel van vergelijking met de verkoopprijzen van op of rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare woningen. Verweerder baseert de vastgestelde WOZ-waarde op de verkoopgegevens van de volgende referentiewoningen:
- [a-straat 2] , op 29 juli 2011 verkocht voor € 312.500;
- [a-straat 4] , op 19 april 2010 verkocht voor € 305.000;
- [a-straat 3] , op 1 maart 2010 verkocht voor € 335.000;
- [a-straat 5] , op 30 juli 2010 verkocht voor € 330.000;
- [a-straat 6] , op 30 mei 2011 verkocht voor € 381.500;
- [a-straat 9] , op 4 augustus 2011 verkocht voor 312.000;
- [b-straat 1] , op 11 juli 2011 verkocht voor € 267.500 en
- [c-straat 1] , op 5 april 2011 verkocht voor € 325.000;
4. Uit verweerders taxatierapport blijkt dat zowel de kwaliteit als de staat van onderhoud van eisers woning matig tot slecht is. De woning wordt verwarmd met gaskachels en de sanitaire voorzieningen zijn zeer oud.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar met de woning van eisers. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
De referentiewoning [a-straat 4] is groter en heeft een grotere aanbouw dan eisers woning en verkeerde bij verkoop weliswaar in een gedateerde staat maar de staat van onderhoud was beter dan die van eisers woning. De referentiewoning [a-straat 3] is nog weer groter en ook daarvoor geldt dat deze bij verkoop weliswaar in een gedateerde staat verkeerde maar dat de staat van onderhoud beter was dan die van eisers woning. Bovendien heeft deze referentiewoning een garage en wat meer grond. Ook de referentiewoning [a-straat 2] is relevant groter dan eisers woning, heeft een grotere aanbouw, een garage en meer grond. Slechts de staat van onderhoud van deze referentiewoning is vergelijkbaar met eisers woning.
De referentiewoningen [a-straat 5] , [a-straat 6] en [a-straat 9] verkeren alle in een veel betere staat van onderhoud. Bovendien zijn [a-straat 5] en [a-straat 9] , inclusief hun aanbouwen, wat groter dan eisers woning en is [a-straat 6] aanzienlijk groter.
De referentiewoningen [b-straat 1] en [c-straat 1] liggen beide veel rustiger. [b-straat 1] verkeerde bij verkoop in een redelijke staat van onderhoud. [c-straat 1] heeft veel meer grond.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde voor eisers woning niet te hoog is vastgesteld.
Eisers hebben verklaard dat zij de woning op 13 oktober 2012 hebben verkocht voor € 194.000. Ofschoon deze verkoopdatum vrij ver van de waardepeildatum 1 januari 2011 ligt, ziet de rechtbank ook hierin een indicatie dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
5. Het beroep van eisers is daarom gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak voor zover deze ziet op de vastgestelde WOZ-waarde.
[6]. De volgende vraag is of eisers de waarde die zij juist achten aannemelijk hebben gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval.
Eisers hebben een door taxateur [A] op 20 november 2012 opgesteld taxatierapport overgelegd waarin de waarde van eisers woning op 1 januari 2011 is bepaald op € 210.000. Deze waarde is onderbouwd met de verkopen van vier woningen, te weten [a-straat 7] , [a-straat 6] , [a-straat 2] en 329.
De woningen [a-straat 6] en [a-straat 2] zijn, gelet op wat hierover onder 4 is overwogen, onvoldoende vergelijkbaar met eisers woning.
De woning [a-straat 7] is veel beter onderhouden en heeft minder grond De opgegeven inhoud van de woning (125 m3) komt de rechtbank niet reëel voor.
De woning [a-straat 8] is verkocht op 7 november 2012; dat is te ver van de waardepeildatum.
De rechtbank concludeert dat de verkoopprijzen van deze woningen niet aannemelijk maken dat de waarde van eisers woning op de waardepeildatum € 210.000 was.
[7]. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank, om het geschil tussen partijen definitief te beslechten, zelf de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2012 schattenderwijs - vaststellen op € 231.000. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.”
4.2.1.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep aangevoerd dat de rechtbank haar oordeel dat bepaalde vergelijkingsobjecten buiten beschouwing moeten blijven onvoldoende heeft gemotiveerd. Daar komt bij dat de rechtbank de verkooptransactie van de woning zelf, wél in haar oordeel heeft betrokken, terwijl deze verkoop ongeveer even ver van de waardepeildatum verwijderd is als de verkoop van de woning [a-straat 8] , welke door de rechtbank niet als vergelijkingsobject is geaccepteerd. Voorts heeft belanghebbende niet onderbouwd hoe de verkoopgegevens van de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten zich verhouden met de door belanghebbende gestelde waarde, aldus de heffingsambtenaar.
4.2.2.
Belanghebbende heeft noch hoger beroep, noch incidenteel hoger beroep ingesteld.
4.3.
Het Hof stelt voorop dat belanghebbende geen hoger beroep of incidenteel hoger beroep heeft ingesteld. Nu belanghebbende heeft berust in de beslissing van de rechtbank, kan de in geschil zijnde waarde niet lager worden vastgesteld dan de rechtbank heeft gedaan.
4.3.2.
Het Hof kan zich vinden in rechtsoverweging 4 van de rechtbank en voegt daar nog het volgende aan toe.
4.3.3.
Vaststaat dat de woning op 13 oktober 2012 is verkocht voor € 194.000. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank terecht haar oordeel mede heeft gebaseerd op deze transactiegegevens. Dat de rechtbank andere vergelijkingsobjecten – zoals het object [a-straat 8] – buiten beschouwing heeft gelaten omdat die transacties te ver van de waardepeildatum zijn gelegen, terwijl de ‘eigen’ transactie (nog) verder van de waardepeildatum ligt, acht het Hof in het onderhavige geval niet onbegrijpelijk. De afstand van de verkoopdatum van de woning tot de waardepeildatum is nog redelijk beperkt, terwijl – en daarin verschilt de woning van het object [a-straat 8] (dat overigens ook niet als vergelijkingsobject in het taxatierapport van de heffingsambtenaar is vermeld) – er in beginsel geen beter referentieobject is dan de woning zelf.
4.3.4.
De verkoopprijs van de woning vormt een sterke aanwijzing dat de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 231.000 niet te laag is. Het Hof betrekt hierin mede dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat de huizenprijzen in de gemeente in de periode gelegen tussen de waardepeildatum en de datum van de verkoop van de woning gemiddeld met drie procent per jaar zijn gedaald. Wanneer dit indexatiepercentage op de verkoopprijs wordt toegepast, leidt dat tot een waarde op de waardepeildatum van ongeveer € 205.000. Aan de heffingsambtenaar kan worden toegegeven dat deze indexatie een gemiddelde van een gemiddelde is en dat hieruit lastig een individuele waarde kan worden bepaald; daar staat tegenover dat de aldus geïndexeerde verkoopprijs van € 205.000 aanmerkelijk lager is dan € 231.000. Het Hof ziet hierin een bevestiging van het oordeel van de rechtbank.
4.3.5.
Van belang is voorts dat de woning zich qua uitstraling negatief onderscheidt van de vergelijkingsobjecten, in het bijzonder wellicht van de overigens nog het meest op de woning gelijkende woning [a-straat 2] . Dit verschil in uitstraling is ter zitting van het Hof namens de heffingsambtenaar bevestigd, is voorts af te leiden uit de gegevens betreffende de woning en de vergelijkingsobjecten in het hiervoor vermelde taxatierapport en wordt bovendien bevestigd door de omstandigheid dat de woning door de eigenaren van de naastgelegen woning is afgebroken.
4.3.6.
Al deze in 4.3.1 tot en met 4.3.5. genoemde omstandigheden tezamen leiden het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft weten te maken dat de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 231.000 te laag is. Het hoger beroep van de heffingsambtenaar is derhalve ongegrond.
4.4.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. Van de heffingsambtenaar zal € 493 griffierecht worden geheven.
6 Beslissing
- -
bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
- -
veroordeelt de inspecteur in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 980, en
- -
bepaalt dat van de inspecteur een griffierecht wordt geheven van € 493.
De uitspraak is gedaan door mr. E.AG. van der Ouderaa, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 4 juni 2015 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
