Uitspraken

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Op 6 en 14 juni, op 3 en 9 juli en op 3 augustus 2012 is tussen vertegenwoordigers van Sloterdam en Element overleg gevoerd over het door Element gaan huren van het (mede) aan Sloterdam toebehorende pand gelegen aan de [adres] (verder: het pand).

(ii) Op 20 augustus 2012 heeft [A] , Vice President Europe Operations van Element (verder: [A] ), een e-mail gestuurd aan [B] , directeur van Sloterdam (verder: [B] ), met onder meer de volgende inhoud:

( v) [A] heeft hierop op 29 augustus 2012 om 17.01 aan [D] geschreven:

( x) [D] heeft op 4 oktober 2012 een aangepaste huurovereenkomst aan [F] gestuurd.

(xi) [F] heeft op 11 oktober 2012 aan [D] geschreven:

3.2.

Sloterdam heeft in eerste aanleg, na wijziging van eis, gevorderd, kort gezegd, primair voor recht te verklaren dat tussen partijen op 29 augustus 2012, althans op 4 oktober 2012, althans op een datum die de kantonrechter juist acht, een bindende huurovereenkomst tot stand is gekomen alsmede voor recht te verklaren dat Element is tekortgeschoten in de nakoming van die overeenkomst en die overeenkomst gerechtelijk te ontbinden, en, voorts, Element te veroordelen tot vergoeding van de ontstane schade, bestaande uit gederfde huurpenningen vanaf 1 januari 2013 tot 1 september 2013 en het verschil tussen de huurprijs die Sloterdam vanaf 1 september 2013 ontvangt en de huurprijs die Element zou betalen gedurende de overeengekomen looptijd van de huurovereenkomst ad € 279.999,99, en subsidiair voor recht te verklaren dat Element toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar precontractuele verplichtingen jegens Sloterdam dan wel onrechtmatig jegens Sloterdam heeft gehandeld door (de wijze van) het afbreken van de onderhandelingen tussen partijen en Element te veroordelen tot vergoeding van de aldus voor Sloterdam ontstane schade, op te maken bij staat. Zij heeft daartoe, kort gezegd, het volgende gesteld. Tussen partijen is op 29 augustus 2012 althans kort daarna een geldige huurovereenkomst tot stand gekomen. Element is deze overeenkomst echter niet nagekomen. Vanwege deze toerekenbare tekortkoming van Element wil Sloterdam de overeenkomst ontbinden. Zij vordert de als gevolg van de tekortkoming geleden schade, te weten gederfde huurinkomsten. Deze bestaan hieruit dat het pand gedurende enkele maanden leeg heeft gestaan en er geen huurinkomsten zijn ontvangen. Voorts kon het pand aan derden, maar tegen een lagere huurprijs, worden verhuurd. Het verschil aan te ontvangen huur vormt de door Sloterdam geleden en te lijden schade. Indien ervan moet worden uitgegaan dat op 29 augustus 2012 of kort daarna geen geldige huurovereenkomst tot stand is gekomen, stond het Element niet vrij de onderhandelingen te staken. Element heeft dat, op 8 november 2012, wel gedaan. Element is aansprakelijk voor de als gevolg daarvan gelden schade. Element heeft tegen een en ander verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep allereerst overwogen, kort gezegd, dat Sloterdam het onder 3.1 sub (iii) bedoelde e-mailbericht van 29 augustus 2012 redelijkerwijs niet zo heeft mogen opvatten dat daarmee een overeenkomst was bereikt, omdat Element kort voordien aan Sloterdam had laten weten dat de toen verstuurde e-mailberichten niet als overeenkomst konden worden opgevat en Element ook in voornoemd e-mailbericht heeft geschreven dat het slechts om de uitgangspunten van een huurcontract ging en omdat ook de inhoud van dit e-mailbericht van Element, gezien de voorafgaande correspondentie, niet zonder meer erop duidt dat een overeenkomst was bereikt. Gelet op een en ander kon Element zich, na ontvangst van de offerte van [X] , op het standpunt stellen dat zij andere offertes wilde opvragen, waarvoor Sloterdam begrip had moeten tonen, aldus de kantonrechter. Voorts heeft de kantonrechter overwogen, kort gezegd, dat ook op 4 oktober 2012 geen overeenstemming was bereikt, omdat Sloterdam niet akkoord was gegaan met alle door Element voorgestelde wijzigingen in de huurovereenkomst en op die datum bovendien slechts de offerte van [X] beschikbaar was, terwijl Element op 28 september 2012 had laten weten meerdere offertes te willen ontvangen. Ten slotte heeft de kantonrechter overwogen, kort gezegd, dat hem niet is gebleken dat Element heeft getracht tussen september en begin november 2012 op oneigenlijke wijze onder een al gesloten contract uit te komen en dat Element door de langdurige onderhandelingen die begin november 2012 hebben plaatsgevonden voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van Sloterdam, zodat het afbreken van die onderhandelingen door Element niet onrechtmatig was. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter geconcludeerd dat tussen partijen geen huurovereenkomst is tot stand gekomen en dat Element ook niet anderszins schadeplichtig is geworden en heeft hij de vorderingen afgewezen en Sloterdam veroordeeld in de proceskosten.

3.4.

De grieven van Sloterdam strekken ertoe de beslissing van de kantonrechter om haar vordering af te wijzen en de gronden die daartoe zijn gebezigd, geheel aan het oordeel van het hof te onderwerpen. Zij zullen, omdat zij nauw met elkaar samenhangen, zoveel mogelijk gezamenlijk worden behandeld.

3.5.

De vraag die partijen primair verdeeld houdt, is of tussen partijen op of rond 29 augustus 2012 dan wel 4 oktober 2012 een huurovereenkomst is tot stand gekomen met betrekking tot het pand.

3.6.

Het hof stelt voorop dat het antwoord op de vraag of een overeenkomst is tot stand gekomen, afhankelijk is van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Daarbij geldt dat aanbod en aanvaarding niet uitdrukkelijk hoeven plaats te vinden, maar in elke vorm kunnen geschieden en besloten kunnen liggen in een of meer gedragingen (vgl. HR 21 december 2001, NJ 2002/60, ECLI:NL:HR:2001:AD5352). Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt.

3.7.

Tot de kern van het verweer van Element behoort de stelling dat in het onderhavige geval de verbouwing van het pand tot de essentialia voor totstandkoming van een huurovereenkomst tussen partijen behoorde. Daarbij ging het niet alleen om de wijze van verbouwing van het pand maar vooral ook om de (verdeling van de) kosten en de risico’s ervan. Element heeft dit onder meer aan Sloterdam kenbaar gemaakt via de onder 3.1 sub (ii) genoemde e-mail van 20 augustus 2012, waarin de (verdeling van de) kosten en de risico’s van de verbouwing een centrale plaats innemen en van de zijde van Element om (meer) duidelijkheid op dit punt door Sloterdam wordt gevraagd:

3.8.

Sloterdam baseert haar stelling dat op 29 augustus 2012 een huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen met name op de inhoud van de e-mail van [A] aan [D] van 29 augustus 2012:

3.9.

Naar het oordeel van het hof is ook op 4 oktober 2012 geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen. Ook op dat moment was tussen partijen immers nog geen overeenstemming bereikt met betrekking tot de (verdeling van de) kosten en de risico’s van de verbouwing. Weliswaar heeft Element op 18 september 2012 een concept-huurovereenkomst alsmede een offerte van aannemer [X] ontvangen, maar in de bedoelde e-mail van Element van 28 september 2012 heeft zij te kennen gegeven minder gelukkig te zijn met het ROZ-modelcontract en heeft zij tal van wijzigingen in dat contract voorgesteld, terwijl zij met betrekking tot de verbouwing onder meer om meerdere offertes heeft verzocht, heeft opgemerkt dat daarin meer zaken zouden moeten worden verwerkt, dat het betaalschema zou moeten worden aangepast en dat meer ‘incentives’ zouden moeten worden ingebouwd om de kosten van verbouwing zo laag mogelijk te houden. Met het versturen door [D] aan Element van een aangepaste huurovereenkomst op 4 oktober 2012, waarin nog steeds [X] als aannemer werd genoemd, waren al deze punten – zeker de punten met betrekking tot de verbouwing – niet opgelost. Sloterdam heeft voor het overige onvoldoende concrete feiten aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat partijen over en weer op 4 oktober 2012 hebben begrepen althans hebben moeten begrijpen dat tussen hen een huurovereenkomst was tot stand gekomen.

3.10.

Het voorgaande betekent dat grief 1 tot en met grief 4 falen en dat grief 5 buiten bespreking kan blijven.

3.11.

De vraag die partijen subsidiair verdeeld houdt, is of Element tekort is geschoten in de nakoming van haar precontractuele verplichtingen jegens Sloterdam dan wel onrechtmatig jegens Sloterdam heeft gehandeld door de (wijze van) het afbreken van de onderhandelingen tussen partijen op 8 november 2012.

3.12.

Bij de beantwoording van deze vraag stelt het hof voorop dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij (vgl. HR 12 augustus 2005, NJ 2005/467, ECLI:NL:HR:2005:AT7337). Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt.

3.13.

Sloterdam heeft betoogd dat zij op 29 augustus 2012 en op 4 oktober 2012 het gerechtvaardigd vertrouwen had dat de huurovereenkomst tot stand zou komen en dat Element maximaal heeft bijgedragen aan het ontstaan van dat vertrouwen aan de zijde van Sloterdam. Daartoe heeft Sloterdam onder meer aangevoerd dat partijen al op 6 juni 2012 hebben afgesproken exclusief te onderhandelen over het pand, dat zij over de essentialia van een huurovereenkomst overeenstemming hebben bereikt, dat Element daarnaast intensief overleg voerde met [X] over de inrichting van het gehuurde en dat Element in haar aanbod of aanvaarding van dat aanbod op of vóór 29 augustus 2012 geen voorbehoud heeft gemaakt en geen ontbindende of opschortende voorwaarde heeft bedongen. Eerst bij e-mail van 11 oktober 2012 heeft Element, in aanvulling op de reeds bereikte overeenstemming, drie belangrijke nieuwe eisen gesteld, te weten: (a) een nog niet eerder bedongen opschortende voorwaarde ten aanzien van het bereiken van overeenstemming over de verbouwing, (b) een nog niet eerder genoemde beperking van de af te geven concerngarantie tot € 35.000,=, en (c) een nieuw voorbehoud van goedkeuring door de holding van Element ten aanzien van de gehele deal. Deze voorbehouden zijn te laat gemaakt, omdat Sloterdam op dat moment, in het gerechtvaardigde vertrouwen dat de huurovereenkomst tot stand zou komen, al zeer aanzienlijke kosten had gemaakt, zodat Element Sloterdam had moeten waarschuwen dat er volgens haar nog geen overeenstemming was bereikt. Nu zij dit niet heeft gedaan, is zij jegens Sloterdam toerekenbaar tekortgeschoten althans heeft zij onrechtmatig jegens haar gehandeld.

3.14.

Het hof stelt voorop dat het er, wat betreft de al dan niet aanwezigheid van gerechtvaardigd vertrouwen aan de kant van Sloterdam, met name om gaat of daarvan sprake was op 8 november 2012, de datum waarop Element zich uit die onderhandelingen heeft teruggetrokken. Naar het oordeel van het hof was dit niet het geval. Zoals hiervoor (onder 3.7) reeds overwogen, vormden de wijze van verbouwing van het pand en vooral de (verdeling van de) kosten en de risico’s ervan een onderwerp waarover tussen partijen vanaf het begin van hun onderlinge contacten is onderhandeld, maar waaromtrent zij uiteindelijk nimmer tot overeenstemming zijn gekomen, ook niet op of rond 29 augustus 2012. Sloterdam heeft in het licht daarvan onvoldoende concrete feiten gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij niettemin het gerechtvaardigde vertrouwen kon hebben dat een huurovereenkomst – waarin ook de wijze en de financiering van de verbouwing was geregeld – tussen partijen tot stand zou komen. Het hof kan Sloterdam evenmin volgen in haar betoog voor zover zij stelt dat Element niet (meer) de door Sloterdam genoemde ‘voorbehouden’ mocht maken. Met Element is het hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat het door [F] in zijn e-mail van 11 oktober 2012 geformuleerde voorstel om de huurovereenkomst en de afspraken met betrekking tot de verbouwing separaat te regelen en het bereiken van overeenstemming over de verbouwing als een opschortende voorwaarde te laten gelden voor het inwerkingtreden van de huurovereenkomst, een inhoudelijk nieuwe voorwaarde was. De eerder aangehaalde e-mail van [B] van 23 oktober 2012 duidt daar ook niet op. Zoals hiervoor overwogen vormde de (hoogte van de kosten van de) verbouwing van het pand immers vanaf het begin onderdeel van de tussen partijen te bereiken overeenstemming. De door Sloterdam bedoelde beperking van de concerngarantie vormde een reactie van Element op het dubbele karakter van de door Sloterdam voorgestelde concerngarantie waarbij twee groepsmaatschappijen van Element betrokken waren, waartegen Element eerder al bezwaar had gemaakt, en Element heeft uiteengezet dat [F] in zijn hiervoor genoemde e-mail heeft opgemerkt dat de holding goedkeuring zou moeten geven in verband met deze te geven concerngarantie. Beide laatste onderdelen waren niet zodanig nieuw dat Element deze in dat stadium niet meer als discussiepunt in het overleg tussen partijen over de te sluiten huurovereenkomst mocht opwerpen. Een en ander betekent dat grief 7 evenmin terecht is voorgesteld.

3.15.

Sloterdam heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven moeten leiden, zodat haar bewijsaanbod – dat overigens zowel wat te bewijzen concrete feiten als wat mogelijk te horen getuigen betreft op geen enkele wijze nader is toegespitst – als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.16.

Uit het voorgaande volgt de conclusie dat de grieven falen – grief 6 deelt, als afhankelijke grief, het lot van de reeds besproken grieven – en dat de overige stellingen en weren van partijen geen bespreking meer behoeven.

3.17.

De slotsom luidt dat het appel faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Sloterdam zal als de in het ongelijk gestelde partij (hoofdelijk) worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten, met wettelijke rente.