Uitspraken

Combivoordeel heeft in eerste aanleg gevorderd [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 141.601,16 (schade ten gevolge van beroepsfout) vermeerderd rente en € 9.506,98 (buitengerechtelijke kosten), met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

De rechtbank heeft de vorderingen in het bestreden vonnis afgewezen, onder veroordeling van Combivoordeel in de proceskosten inclusief nakosten en vermeerderd met rente. De grieven 1 tot en met 4 zijn gericht tegen deze afwijzing. Het hof zal de grieven hierna gezamenlijk behandelen.

[geïntimeerden] voert als meest verstrekkend het verweer dat Combivoordeel niet tijdig heeft geklaagd.

Het hof verwerpt het verweer. [geïntimeerden] heeft haar stelling dat zij in haar belangen is geschaad doordat drie jaar na het opstellen van het rapport is geklaagd, onvoldoende concreet handen en voeten gegeven, bijvoorbeeld door aan te geven op welke gegevens uit het (inmiddels vernietigde) dossier zij een beroep had willen doen. Bovendien wekt het verweer van [geïntimeerden] tegen de (gestelde) beroepsfouten de indruk dat zij wel degelijk nog weet op welke wijze zij tot de getaxeerde waarden is gekomen, dan wel dit in voldoende mate heeft kunnen reconstrueren.

Combivoordeel voert in de eerste plaats als grondslag voor de beroepsfout aan dat [geïntimeerden] in het taxatierapport van [geïntimeerde sub 2] een te hoge onderhandse verkoopwaarde en executiewaarde heeft opgenomen en ook verder onzorgvuldig is geweest bij het opstellen van het rapport, hetgeen jegens haar onrechtmatig is.

Het hof stelt bij de beoordeling van dit verwijt voorop dat wanneer een makelaar in opdracht van een bewoner een woonhuis taxeert, hij er rekening mee moet houden dat het rapport waarin hij de getaxeerde waarden vastlegt ook kan worden geraadpleegd door een kredietverschaffer die een hypotheek op het woonhuis wil vestigen. De makelaar dient bij het opstellen van het rapport derhalve ook rekening te houden met de belangen van mogelijke kredietverschaffers.

Voorts geldt bij de beoordeling het uitgangspunt dat het enkele (substantiële) afwijken van de door een makelaar getaxeerde waarde van een woonhuis van andere taxaties of van de uiteindelijke verkoopprijs op een veiling, nog niet met zich brengt dat deze hierdoor onrechtmatig handelt jegens een hypotheekverschaffer als Combivoordeel. Over de waarde kan immers op goede gronden verschil van mening bestaan en ook op een veiling is de opbrengst van verschillende (deels niet te voorspellen) factoren afhankelijk, zoals de marktomstandigheden op dat moment en het aantal potentiële belangstellenden op de veiling. Het gaat er vooral om of de makelaar al dan niet onzorgvuldig is geweest bij het taxeren en het opstellen van het rapport.

Het hof zal hierna eerst ingaan op de vordering tegen [geïntimeerde sub 2] (3.6) en daarna die tegen [geïntimeerde sub 1] (3.7)

Wat betreft de stelling dat de door [geïntimeerde sub 2] getaxeerde waarden te hoog zijn overweegt het hof als volgt.

[geïntimeerden] betwist niet dat de in 2002 ter plekke geldende vierkante meterprijs lag tussen de € 2.000 en € 2.300, het appartement aan de [adres] [nr.c] kort voor de taxatie was verkocht voor € 332.000 en 40 m² groter was dan het appartement van [X] en de (overige) in rechtsoverweging 2.8 opgenomen verkoopprijzen en transactiedata voor appartementen aan de [adres] . De juistheid van deze stellingen staat derhalve vast.

Op basis van (enkel) de destijds geldende vierkante meterprijs zou de marktwaarde van het appartement hebben gelegen tussen de € 200.000 en € 230.000 (vierkante meterprijs van € 2.000 tot € 2.300 maal de oppervlakte van het appartement van 100 vierkante meter). Berekend aan de hand van (enkel) de verkoopprijs van de [adres] [nr.c] lag een marktwaarde voor de hand van circa € 240.000 (€ 332.000 gedeeld door 140 (vierkante meter) vermenigvuldigd met 100 (het aantal vierkante meters van het appartement) resulteert in een bedrag van € 237.142,85). Waarden van deze omvang komen overeen met de verkoopprijzen kort voor de taxatie van andere appartementen aan de [adres] (zie rechtsoverweging 2.8). Het voorgaande brengt met zich dat de in het taxatierapport van [geïntimeerde sub 2] opgenomen onderhandse verkoopwaarde van € 330.000 en executiewaarde van € 310.000 (fors) aan de hoge kant lijken. Het hof laat bij dit oordeel de (latere) rapporten van Recourt makelaars en J. Bangert ERA Makelaardij oz buiten beschouwing, nu deze mede zijn gebaseerd op informatie waarover [geïntimeerde sub 2] ten tijde van de taxatie niet kon beschikken. Verder hecht het hof geen waarde aan het gegeven dat het appartement op 25 juni 2007 executoriaal is verkocht voor € 250.000; de conclusies die partijen hieraan willen verbinden ter zake de waarde van het appartement ten tijde van de taxatie berusten aan beide kanten op (onvoldoende gemotiveerde) speculaties.

[geïntimeerden] noemt een aantal “bijzonderheden” van het appartement waardoor dit meer waard zou zijn dan vergelijkbare appartementen in de buurt. De opsomming (ligging, lichtinval, enzovoorts) overtuigt echter niet, met name omdat het merendeel van de bijzonderheden ook opgaat voor andere appartementen in de buurt (voorzieningen in de buurt woning, parkeergelegenheid, rustige en goede buitenwijk, goed bereikbaar met de auto, enzovoorts). Het verweer dat de getaxeerde waarden lagen binnen de in de taxatieleer gebruikelijke marges, is evenmin overtuigend. Ditzelfde geldt voor het verweer dat het appartement vlak voor de taxatie was verbouwd voor een bedrag van € 80.000. In het taxatierapport wordt immers bij de stellingen “De aard of kwaliteit wijkt aanmerkelijk af van de objecten in de directe omgeving” en “De waarden wijkt meer dan 25% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving” (pagina 3 taxatierapport) de optie “nee” is aangekruist, terwijl onder de zinsnede “Gerealiseerde aanzienlijke renovaties, verbouwing van het gebouw” is ingevuld “geen andere dan normaal onderhoud” (pagina 6 taxatierapport). Daarbij ontbreekt in de paragraaf “NADERE MEDEDELINGEN” enige vermelding omtrent de verbouwing. In het licht van deze vermeldingen in het taxatierapport alsmede de conclusies van de Raad van Toezicht dienaangaande had het op de weg van [geïntimeerden] gelegen om toe te lichten waar die verbouwing precies uit heeft bestaan, wat de stand van de verbouwing was ten tijde van de te taxatie en waarom de verwachting gerechtvaardigd was dat die verbouwing tot een zo aanzienlijke waardevermeerdering van het appartement zou leiden.

Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerden] de stelling dat [geïntimeerde sub 2] in haar rapport een te hoge onderhandse verkoopwaarde en executiewaarde heeft opgenomen, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Ditzelfde geldt voor het verwijt dat [geïntimeerde sub 2] ook verder onzorgvuldig is geweest bij het opstellen van het rapport. Nu de getaxeerde waarden aanzienlijk afweken van de waarden berekend op grond van de ter plekke geldende vierkante meterprijs en een vergelijking met referentiepanden, had deze afwijking in het rapport moeten worden gemotiveerd.

Het bovenstaande brengt met zich dat [geïntimeerde sub 2] een beroepsfout heeft gemaakt jegens Combivoordeel.

Tussen partijen staat vast dat de opdracht tot het opstellen van het taxatierapport ter zake het appartement was verstrekt aan [geïntimeerde sub 2] en dat de feitelijke werkzaamheden die hebben geleid tot het taxatierapport zijn verricht door [geïntimeerde sub 1] . [geïntimeerden] voert het verweer dat - nu [geïntimeerde sub 2] en niet [geïntimeerde sub 1] opdrachtnemer was - laatstgenoemde hoe dan ook niet aansprakelijk kan zijn jegens Combivoordeel, temeer daar hem geen persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt.

Het hof verwerpt het verweer. Het gegeven dat [geïntimeerde sub 2] opdrachtnemer was, laat onverlet dat (ook) [geïntimeerde sub 1] onrechtmatig jegens Combivoordeel kan handelen. Verder spreekt Combivoordeel [geïntimeerde sub 1] aan als beroepsbeoefenaar (makelaar) en niet als bestuurder van [geïntimeerde sub 2] . Dit heeft tot gevolg dat het handelen van [geïntimeerde sub 1] moet worden beoordeeld aan de hand van de gewone onrechtmatigheidsmaatstaf van artikel 6:162 BW en niet nodig is dat [geïntimeerde sub 1] een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt (HR 18 september 2015:ECLI:NL:HR:2015:1406, NJ 2015, 267). Het handelen van [geïntimeerde sub 1] moet derhalve worden beoordeeld aan de hand van dezelfde (sub)norm die geldt voor [geïntimeerde sub 2] , te weten die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar. Uit de vorige rechtsoverweging volgt dat ook [geïntimeerde sub 1] deze norm heeft geschonden en derhalve onrechtmatig jegens Combivoordeel heeft gehandeld.

Combivoordeel stelt dat wanneer [geïntimeerden] geen beroepsfout had gemaakt door in het taxatierapport van [geïntimeerde sub 2] een te hoge onderhandse verkoopwaarde en executiewaarde op te nemen en ook verder onzorgvuldig te zijn bij het opstellen van het rapport, de in het rapport getaxeerde waarden aanmerkelijk lager waren geweest. In dat geval was Combivoordeel geen leningsovereenkomst met [X] aangegaan, dan wel onder andere voorwaarden, zo stelt zij.

Het hof verwerpt het verweer dat geen causaal verband bestaat omdat Combivoordeel zich bij haar beslissing om de leningsovereenkomst aan te gaan ook door andere factoren zal hebben laten leiden, zoals het jaarinkomen van [X] , de vraag of deze arbeidsovereenkomst had of als zelfstandige werkte en de hoogte van eventueel spaargeld. Dat Combivoordeel zich ook door andere factoren zal hebben laten leiden, laat onverlet dat de waarde van het onderpand voor een kredietverschaffer een belangrijke factor is bij de beslissing een lening voor een bepaald bedrag al dan niet te verstrekken. Nu de in het taxatierapport van [geïntimeerde sub 2] opgenomen waarden zonder beroepsfout aanmerkelijk lager waren geweest, ligt voor de hand dat Combivoordeel de leningsovereenkomst alsdan niet was aangegaan, dan wel onder andere voorwaarden.

Wat betreft de omvang van de schade stelt het hof voorop dat deze moet worden bepaald door de werkelijke vermogenspositie van Combivoordeel te vergelijken met haar vermogenspositie in het (hypothetische) geval dat de beroepsfout niet zou zijn gemaakt.

Het hof verzoekt partijen zich bij akte nader over de omvang van de schadevergoeding uit te laten. Partijen wordt verzocht daarbij met name erop in te gaan (1) welke waarden wél in het taxatierapport van [geïntimeerde sub 2] hadden moeten worden vermeld; (2) of en zo ja tot welk bedrag Combivoordeel (uitgaande van die waarden) volgens haar destijds geldende gebruiken een lening aan [X] had verstrekt.

[geïntimeerden] voert in haar memorie van antwoord aan dat Combivoordeel zelf is tekortgeschoten bij de beoordeling van de kredietaanvraag van [X] , met name door geen onderzoek te doen naar diens financiële achtergrond (nummer 52 memorie van antwoord). Het hof verzoekt Combivoordeel in haar akte op dit beroep op eigen schuld te reageren.

[geïntimeerden] heeft in eerste aanleg aangevoerd dat Combivoordeel maatregelen had moeten nemen om te voorkomen dat de schuld opliep (nummer 78 conclusie van antwoord). Nu [geïntimeerden] in gebreke is gebleven concreet te maken welke maatregelen de gestelde schade hadden kunnen voorkomen, heeft zij onvoldoende onderbouwd aangevoerd dat Combivoordeel haar schadebeperkingsplicht heeft geschonden.

Combivoordeel vordert een bedrag van € 9.506,98 (inclusief btw) vanwege haar buitengerechtelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Dit bedrag komt overeen met de declaraties van de advocaat van Combivoordeel over de periode van september 2008 tot en met juni 2013, waarvan de werkzaamheden zijn gespecificeerd in productie 21 bij inleidende dagvaarding, zo stelt Combivoordeel.

[geïntimeerden] heeft naar aanleiding van voormelde productie 21 gesteld dat een aanzienlijk deel van de declaraties betrekking heeft op de tuchtprocedure bij de Raad van Toezicht en de voorbereiding van de onderhavige procedure. Bij raadpleging van productie 21 lijkt dit verweer bepaald niet uit de lucht gegrepen, maar Combivoordeel heeft hierop niet meer gereageerd. Derhalve kan niet worden geconcludeerd dat Combivoordeel kosten heeft gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan Combivoordeel vergoeding vordert moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskosten een vergoeding plegen in te houden.

Voor zover Combivoordeel bedoelt de kosten ter zake de tuchtrechtelijke procedure te vorderen, is zij in het licht van het uitgangspunt dat dergelijke kosten niet bij wijze van buitengerechtelijke kosten toewijsbaar zijn, in gebreke gebleven aan te geven waarom in casu van dit uitgangspunt moet worden afgeweken.