4.1.
De rechtbank heeft omtrent het geschil onder meer als volgt overwogen (belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder):
“Beoordeling van het geschil
1. (…)
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag met de bijgevoegde matrix, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de taxatiematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar. Daarbij overweegt de rechtbank dat het verweerder vrijstaat in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingspanden in te brengen.
Uit de vergelijkingsobjecten is een duidelijke lijn te ontdekken in de kubieke meterprijs en de vierkante meterprijs ten opzichte van de grootte van de opstal dan wel de grootte van het perceel. De matrix geeft derhalve een goed beeld van de onroerende zaak in zijn geheel. De rechtbank is dan ook van oordeel dat van aannames zoals eiser stelt geen sprake is maar van een uitsplitsing van transactieprijzen, waarbij middels een duidelijke lijn inzichtelijk wordt gemaakt hoe prijzen variëren afhankelijk van het perceel en de grootte van de inhoud.
4. Ten aanzien van het pand [b-straat] [2] geldt dat deze meer dan een jaar voor de waardepeildatum is verkocht, zodat de rechtbank deze transactie buiten beschouwing zal laten.
De overige door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn alle vrijstaande woningen uit dezelfde bouwperiode. Deze hebben bij verkoop [Het Hof begrijpt: bij analyse van de gerealiseerde marktprijzen en toerekening daarvan aan waarden per kubieke meter] kubieke meterprijzen van € 435, € 365 respectievelijk € 485 gerealiseerd, terwijl verweerder aan de woning een kubieke meterprijs van € 385 heeft toegekend. De lagere kubieke meterprijs van [b-straat] [4] (€ 365), wordt verklaard door de slechte kwaliteit en onderhoudstoestand van deze woning. Met betrekking tot eisers stelling dat het pand [c-straat] [5] niet maatgevend is omdat dit een volledig gemoderniseerde woning betreft, overweegt de rechtbank dat deze woning een kubieke meterprijs heeft die € 100 hoger ligt dan die van de woning. Verweerder heeft zich hiermee in voldoende mate rekenschap gegeven van het verschil in kwaliteit en onderhoud.
5. Een en ander laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. Eiser heeft in dat verband gewezen op de waardebepaling van [taxateur] . In dit rapport wordt verwezen naar een aantal vergelijkingsobjecten, maar van deze objecten zijn geen foto’s overgelegd en gegevens over de staat van onderhoud, de kwaliteit, het voorzieningenniveau en de aanwezigheid van bijgebouwen ontbreken. Nu onvoldoende gegevens beschikbaar zijn omtrent de vergelijkingsobjecten kan de rechtbank niet beoordelen of deze verkopen de door eiser voorgestane waarde van de woning onderbouwen.
Voorts heeft de taxateur, zoals hij ter zitting heeft toegelicht, het verschil in onderhoudstoestand van de opstal tot uitdrukking laten komen in de vierkante meterprijs. Dat is een onjuiste benadering, aangezien kwaliteitsverschillen in de opstal tot uitdrukking dienen te komen [in de kubieke meterprijs] en niet in de vierkante meterprijs van het perceel. Het gevolg is dat in de uiteindelijk berekende vierkante meterprijzen van de percelen geen lijn is te ontdekken en voor vergelijkbare perceeloppervlakten totaal verschillende vierkante meterprijzen worden genoemd. Met name valt op dat ten aanzien van een drietal woningen in de [d-straat] drie totaal afwijkende grondwaardes worden gehanteerd.
(…) [e-straat] [7] , [d-straat] [8] , [c-straat] [6] en [f-straat] [9] zijn meer dan een jaar voor dan wel na de waardepeildatum verkocht. [d-straat] [8] is bovendien een renovatiepand en [b-straat] [3] is een slooppand en enkel voor de grondwaarde verkocht.
Op grond van al het vorenstaande stelt de rechtbank het door eiser ingebrachte rapport terzijde.
6. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal het beroep ongegrond worden verklaard.”
4.2.
In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat de woning een mindere ligging heeft, omdat deze zich achter een andere woning bevindt die aan de openbare weg is gelegen. Belanghebbende bepleit op deze grond een waardevermindering met 50%.
Daarnaast heeft belanghebbende gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de kavelomvang van de woning, doordat de vergelijkingsobjecten een geringere kavelomvang hebben. Voorts acht belanghebbende het niet begrijpelijk dat volgens de matrix het vergelijkingsobject [c-straat] [5] met een inhoud van 400 m³ een waarde per m³ heeft van € 365 en [f-straat] [9] met een inhoud van 619 m³ een waarde van € 272. Tot slot heeft belanghebbende aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte onvoldoende betekenis heeft toegekend aan het door hem overgelegde taxatierapport van [taxateur] .
4.3.
De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd betwist dat de specifieke ligging van de woning achter een andere woning een waardeverminderende factor zou zijn. In dat verband is gewezen op de rustiger ligging, verder verwijderd van de openbare weg en – zoals ook blijkt uit de hiervoor vermelde luchtfoto – het onbebouwde terrein achter de woning. In het licht van deze omstandigheden ziet het Hof geen reden om ter zake van de specifieke ligging van de woning een waardevermindering in aanmerking te nemen.
4.4.
De grief dat geen rekening zou zijn gehouden met de kavelomvang van de woning kan belanghebbende niet baten, omdat uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix blijkt dat boven een bepaalde waarde is uitgegaan van een geringere waarde per m², waarin tot uiting komt dat de waarde per m² geleidelijk afneemt naarmate een kavel groter is.
4.5.
Aan de grief van belanghebbende over de onderlinge vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten [c-straat] [5] en [f-straat] [9] gaat het Hof voorbij, omdat – zoals de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof, niet weersproken door belanghebbende, heeft verklaard – het object [f-straat] [9] niet door de heffingsambtenaar is voorgesteld en omdat dit object ook niet voor de onderbouwing van de waarde van de woning nodig is. De waarden van het vergelijkingsobject [c-straat] [5] wijken bovendien niet significant af van de waarden van de woning.
4.6.
Met betrekking tot het taxatierapport van [taxateur] sluit het Hof zich aan bij hetgeen de rechtbank daarover in onderdeel 5 van haar uitspraak heeft overwogen en voegt het daar nog het volgende aan toe naar aanleiding van de namens belanghebbende bij brief van 5 november 2015 overgelegde stukken. De nader overgelegde foto’s van de woning leiden niet tot een ander oordeel ter zake van de waarde van de woning. Veeleer bevestigen deze foto’s dat de woning, met een kwalificatie 3 voor de factor onderhoud, op dat punt zeker niet te laag is gewaardeerd. De overige overgelegde gegevens heeft belanghebbende niet dan wel onvoldoende van een toelichting voorzien. Deze gegevens zijn niet dan wel onvoldoende aan het taxatierapport van [taxateur] gerelateerd. Dit betekent dat hetgeen in hoger beroep door belanghebbende is aangevoerd het Hof ter zake van de betekenis van dat taxatierapport niet tot een ander oordeel brengt.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
