Uitspraken

Wat betreft het antwoord op de vraag of [appellante] al dan niet gebonden is aan artikel 1.3 van de algemene bepalingen, zal gekeken moeten worden naar de inhoud van de overeenkomst van partijen en de uitleg die daaraan in de gegeven omstandigheden moet worden toegekend. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de daarin opgenomen bepalingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (het zogenoemde Haviltex-criterium).

Dienaangaande stelt het hof voorop dat door een toestemming tot onbeperkte (gedeeltelijke) onderverhuur van de woning in wezen aan de huurder/onderverhuurder het recht wordt verleend de woning te exploiteren, zulks ten koste van de hoofdverhuurder/eigenaar en zonder enige beperking in de tijd. Een dergelijke gang van zaken is zo afwijkend van een normaal beheer van woningen dat het in de rede ligt dat zo’n toestemming tussen de hoofdverhuurder/eigenaar en de huurder/onderverhuurder in enigerlei vorm wordt vastgelegd, waarbij een voor de hoofdverhuurder/eigenaar optredende makelaar/beheerder in beginsel niet kan worden geacht daartoe bevoegd te zijn.

In dit verband stelt het hof vast dat [appellante] zich in het huurcontract van 1 februari 2004 heeft verbonden aan de toepasselijkheid van de algemene bepalingen, zonder dat blijkt van enig voorbehoud, uitzondering of uitsluiting van enige bepaling. In het huurcontract is evenmin in enigerlei bewoordingen te lezen dat [appellante] toestemming is verleend voor onderverhuur dan wel dat [geïntimeerden] akkoord dan wel bekend is met een voornemen van [appellante] haar woning te delen met een derde om zo haar woonkosten te kunnen delen. De huurovereenkomst bevat integendeel de artikelen 1.3 tot en met 1.5. waarin in duidelijke bewoordingen is omschreven dat - kortweg - onderverhuur niet is toegestaan en wat daarvan de consequenties zijn.

[appellante] heeft aangevoerd dat zij voorafgaande aan en bij de totstandkoming van het huurcontract met [geïntimeerden] , althans de voor deze optredende makelaar, haar voornemen haar woning (tegen betaling) te delen heeft besproken doch dit is gemotiveerd door [geïntimeerden] betwist, onder overlegging van schriftelijke verklaringen van de neven [familienaam A en B] , waarvan de één destijds voor [appellante] en de ander voor [geïntimeerden] is opgetreden. Deze schriftelijke verklaringen bieden geen steun voor de door [appellante] ingenomen stelling, terwijl uit de door [B] bij zijn verklaring gevoegde e-mailwisseling van 19 januari 2004 evenmin bevestiging voor [appellante] ’ betoog kan worden gevonden. Integendeel, de verklaringen en mail duiden veeleer erop dat de gestelde uitsluiting van het onderhuurverbod in het geheel niet aan de orde is geweest.

Het hof stelt voorts vast dat [appellante] ook niet heeft aangevoerd dat zij een wens tot onderverhuur heeft besproken en dat aan haar toestemming is verleend voor onderverhuur, doch dat zij een ‘roommate’ zou zoeken om de woning en om haar woonkosten te delen, wat naar het oordeel van het hof niet op één lijn kan worden gesteld met een onderverhuur waarmee een deel van het gehuurde in exclusief ondergebruik werd afgestaan. [appellante] heeft evenmin aangevoerd dat zij rechtstreeks met [geïntimeerden] contact heeft gehad over haar wens tot het delen van de woning met een ‘roommate’ en een toestemming daarvoor.

Het door [appellante] ingeroepen e-mailbericht van 30 juni 2004 legt in dezen geen gewicht in de schaal. Niet alleen is dit e-mailbericht niet gericht aan [geïntimeerden] maar aan haar eigen bemiddelaar [B] , gesteld noch gebleken is dat [appellante] op haar mededeling dat zij een nieuwe ‘roommate’ had gevonden antwoord heeft gekregen. [geïntimeerden] heeft ook bestreden de mail van [appellante] te hebben ontvangen en heeft onbetwist gewezen op de typefout in het mailadres van [A] van [X] Makelaars, aan wie [appellante] kennelijk een kopie van de mail had willen versturen. Daarbij heeft [appellante] niet toegelicht hoe (de noodzaak van) deze mededeling zich verhoudt met haar stelling dat aan haar bij aanvang van de huurovereenkomst toestemming is verleend voor woningdeling.

De slotsom is derhalve dat [appellante] de stelling van [geïntimeerden] dat het [appellante] op grond van de huurovereenkomst niet was toegestaan de woning (gedeeltelijk) onder te verhuren en dat [geïntimeerden] hiertoe ook nimmer toestemming hebben gegeven, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Dit laatste brengt met zich dat de (tegen)bewijsaanbiedingen van [appellante] zullen worden gepasseerd en de stelling voor vaststaand wordt aangenomen. In het verlengde van het voorgaande wordt het beroep door [appellante] op dwaling als onvoldoende onderbouwd verworpen. De grieven 1. en 2. falen.

Het hof stelt voorop dat van een ‘verstopt’ beding geen sprake is. Het onderverhuurverbod is in duidelijke bewoordingen vermeld op de eerste pagina van de in het huurcontract toepasselijk verklaarde algemene bepalingen.

De beweerdelijke gebrekkige beheersing van de Nederlandse taal heeft [appellante] er echter kennelijk niet van weerhouden om zonder voorbehoud het huurcontract van 1 februari 2004 te ondertekenen. Dit dient dan voor haar rekening en risico te komen, zoals de kantonrechter heeft overwogen. Het staat intussen vast dat [appellante] zich bij de totstandkoming van het huurcontract heeft laten bijstaan door TVN, in de persoon van [B] . [appellante] heeft niet gesteld en evenmin is gebleken dat zij destijds vergeefs aan TVN heeft gevraagd haar te adviseren over de inhoud van het huurcontract, de algemene bepalingen daaronder begrepen, dan wel vergeefs om toelichting ter zake heeft gevraagd, aan TVN dan wel aan [X] Makelaars, die destijds voor [geïntimeerden] optrad. Het lag ook op de weg van [appellante] bij onduidelijkheden omtrent het huurcontract en/of de algemene bepalingen eerst navraag te doen bij [geïntimeerden] , althans [X] Makelaars, of bij TVN alvorens dit contract te ondertekenen. Ook deze grief is vergeefs opgeworpen.

Anders dan [appellante] meent, heeft de kantonrechter niet overwogen dat al in een voorgaande procedure is vastgesteld dat [appellante] is gebonden aan een contractueel verbod op onderhuur. De kantonrechter heeft slechts overwogen: “Bovendien is het verbod op gedeeltelijke onderhuur ook zijdelings aan de orde geweest in de eerder tussen partijen gevoerde procedure, waarbij [ [appellante] ] zich heeft laten bijstaan door een advocaat en waar in het vonnis toch duidelijk tot uitdrukking is gekomen dat de algemene voorwaarden het geheel of gedeeltelijk afstaan van het gehuurde in onderhuur uitsluiten.”

Die overweging houdt daardoor niet meer in dan dat eerder tussen partijen aandacht is besteed aan het contractueel verbod tot onderhuur, meer in het bijzonder dat [geïntimeerden] zich op het standpunt stelden dat [appellante] krachtens artikel 1.3 van de algemene bepalingen niet zonder toestemming tot onderhuur was gerechtigd. In zoverre ligt in de overweging van de kantonrechter besloten dat [appellante] zich in ieder geval door het debat in die voorgaande procedure over het verbod tot onderhuur en de weergave onder de vaststaande feiten in het vonnis van 11 april 2006 dat het [appellante] ingevolge artikel 1.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst verboden is het verhuurde in onderverhuur te geven, als een gewaarschuwd persoon had te gelden.

Het hof stelt vast dat [appellante] niet heeft gesteld en evenmin op andere wijze gebleken is dat zij na dat bedoeld debat in die eerdere procedure en bedoelde weergave, nader overleg met [geïntimeerden] heeft gevoerd over wat tussen hen zou gelden over het gedeeltelijk afstaan van de woning aan een derde - al dan niet in de vorm van het delen van de woning en de woonkosten of anderszins. Een en ander betekent dat ook grief 4. faalt.

Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De stelplicht en de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd, rust op de tekortschietende partij, die zich immers op de uitzondering op de bevoegdheid tot ontbinding beroept.

Het structureel onderverhuren van een gedeelte van de woning is in strijd met wat tussen partijen geldt en vormt een aanmerkelijke inbreuk op het recht van [geïntimeerden] om de woning te exploiteren. Het desondanks jarenlang gedeeltelijk onderverhuren van de woning, terwijl [appellante] in een voorgaande procedure met [geïntimeerden] zowel het bestaan van de bepaling aangaande het onderverhuurverbod als het standpunt van [geïntimeerden] daarover nog kenbaar is gemaakt, moet dan als een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst worden aangemerkt dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.

Naar het oordeel van het hof staat het woonbelang van [appellante] niet aan ontbinding van de overeenkomst in de weg. [appellante] heeft, zoals iedere huurder, belang bij het behoud van haar woonruimte. Dat belang is, gelet op de ernst van de tekortkomingen, onvoldoende. Dat [appellante] als co-ouder de zorg heeft voor een minderjarig kind, maakt dat niet anders, te minder nu zij tevens stelt dat haar kind ook bij zijn vader verblijft en kan verblijven. [appellante] heeft evenmin toegelicht waarom zij specifiek in de onderhavige woning zou moeten blijven wonen en zij niet elders woonruimte kan betrekken. Daarmee heeft zij niet toegelicht waarom bij een ontruiming van de woning een terugkeer naar de Verenigde Staten onontkoombaar is, zoals [appellante] stelt.

Een en ander leidt ertoe dat wat [appellante] heeft gesteld onvoldoende is voor het oordeel dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Ook deze grief is vergeefs opgeworpen.

[geïntimeerden] heeft in dat verband aangevoerd dat de kantonrechter het daartoe strekkende beding in artikel 1.4 van de algemene bepalingen ten onrechte heeft aangemerkt als een boetebeding waarop Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 (ofwel de Richtlijn oneerlijke bedingen) van toepassing is en heeft voorts bestreden dat het beding in dit geval een “onevenredig hoge schadevergoeding” oplegt, zoals vermeld in artikel 1, aanhef en onder e. van de bijlage zoals bedoeld in artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Volgens [geïntimeerden] dient dit beding afzonderlijk te worden beoordeeld, ook al staat in artikel 1.4 van de algemene bepalingen ook een beding dat een boete van € 45,00 per dag oplegt bij overtreding van het onderverhuurverbod. De nietigheid van dat laatste boetebeding kan niet leiden tot de nietigheid van het beding tot afdracht van onderhuurpenningen, alles aldus [geïntimeerden]

Het Hof van Justitie heeft bij arrest van 30 mei 2013 (C-488/11; ECLI:EU:C:2013:341; Asbeek Brusse / Jahani) voor recht verklaard:

- de nationale rechter, wanneer bij hem door een verkoper tegen een consument een vordering is ingesteld over de uitvoering van een overeenkomst en hij op grond van de nationale regels van procesrecht bevoegd is ambtshalve na te gaan of het aan de vordering ten grondslag liggende beding in strijd is met nationale regels van openbare orde, op dezelfde wijze ambtshalve moet toetsen of dat beding uit het oogpunt van de in deze richtlijn gegeven criteria oneerlijk is, wanneer hij heeft vastgesteld dat het beding binnen de werkingssfeer van de richtlijn valt;

- de nationale rechter, wanneer hij op grond van de nationale regels van procesrecht bevoegd is ambtshalve over te gaan tot vernietiging van een beding dat in strijd is met de openbare orde of met een dwingende wetsbepaling waarvan de strekking deze sanctie rechtvaardigt, in beginsel, na partijen de gelegenheid te hebben gegeven op tegenspraak hun standpunt kenbaar te maken, ambtshalve moet overgaan tot vernietiging van een contractueel beding waarvan hij het oneerlijke karakter uit het oogpunt van de in de richtlijn gegeven criteria heeft vastgesteld.

3) Artikel 6, lid 1, van de Richtlijn oneerlijke bedingen moet aldus worden uitgelegd dat een nationale rechter die heeft vastgesteld dat een boetebeding in een overeenkomst tussen een verkoper en een consument oneerlijk is, er niet mee mag volstaan, zoals dit op grond van het nationale recht is toegestaan, de hoogte van de ingevolge dat beding aan die consument in rekening gebrachte boete te matigen, maar zonder meer verplicht is dat beding voor de consument buiten toepassing te laten.

Uit voorgaande volgt naar het oordeel van het hof niet, anders dan de kantonrechter heeft aangenomen, dat het opnemen in één tekstuele bepaling van meerdere bedingen ertoe leidt dat indien één van die bedingen oneerlijk is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen en dientengevolge geheel buiten toepassing moet worden gelaten, de andere in diezelfde tekstuele bepaling opgenomen bedingen hetzelfde lot treffen. Er dient voor ieder afzonderlijk beding onderzocht te worden of het al dan niet oneerlijk is in de zin van Richtlijn oneerlijke bedingen. Dit heeft de kantonrechter ten onrechte nagelaten als het gaat om het beding strekkende tot afdracht van onderhuurpenningen. In zoverre slaagt de grief.

Veronderstellenderwijs dat [geïntimeerden] , gezien hun stelling dat de woning als belegging heeft te gelden en voor het beheer daarvan (in eerste instantie) een professionele makelaar is ingeschakeld, geacht moeten worden bij de totstandkoming van de huurovereenkomst te hebben gehandeld in de uitoefening van een beroepsactiviteit in de zin van artikel 2, aanhef en onder c. van de Richtlijn, volgt uit wat hiervoor onder 3.11.2 is overwogen, dat de huurovereenkomst wat betreft dit beding aangaande de afdracht van onderhuurpenningen eveneens valt onder het bereik van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Immers, ook huurovereenkomsten tussen bedrijfsmatig verhurende partijen en particulieren vallen onder de werking van deze Richtlijn, terwijl onomstreden is dat [appellante] als een consument is te beschouwen. Het beding betreffende de afdracht van onderhuurpenningen kan voorts niet worden aangemerkt als een kernbeding, terwijl gesteld noch gebleken is dat daarover afzonderlijk is onderhandeld. Of [geïntimeerden] een professionele verhuurder is in de zin van de Richtlijn, kan echter in het midden blijven, gezien het hierna volgende.

Het hof is van oordeel dat dit beding, anders dan de kantonrechter aangaande het ook in artikel 1.4 van de algemene bepalingen opgenomen boetebeding heeft vastgesteld, niet oneerlijk is in de zin van bedoelde Richtlijn, nu dit beding niet een in de bijlage van de Richtlijn genoemd doel of gevolg heeft, in het bijzonder niet een onevenredig hoge schadevergoeding oplegt in de zin van artikel 1, aanhef en onder e. van de bijlage, zoals bedoeld in artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Het beding strekt immers ten doel af te romen wat de huurder in strijd met het onderverhuurverbod en dus ten onrechte en ten koste van de verhuurder heeft ontvangen. Anders gezegd, het gaat hier uitsluitend om afdracht van de door [appellante] met de verboden onderverhuur verkregen inkomsten. Dat [geïntimeerden] in dit geval geen schade heeft geleden, zoals [appellante] stelt, is, zo al juist, daardoor niet relevant.

Anders dan [appellante] betoogt, is toepassing van meerbedoeld beding en afdracht van de met de verboden onderhuur verkregen inkomsten niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Geen van de door [appellante] daaraan ten grondslag gelegde stellingen noopt tot zo’n vergaande conclusie.

De omvang van de verboden onderverhuurinkomsten is door [geïntimeerden] op een bedrag van € 38.640,00 gesteld, welk bedrag is berekend over een periode van 10 jaren, kennelijk de periode van februari 2004 tot februari 2014. [appellante] heeft daartegen ingebracht dat in de periode van 2006 tot 2011 geen sprake is geweest van onderhuur doch van samenleving met haar (inmiddels ex-)partner, de vader van hun minderjarig kind. Op dat betoog is [geïntimeerden] niet gemotiveerd ingegaan, zodat het hof van de juistheid daarvan uitgaat. Mede gelet op de door [appellante] bij akte van 28 augustus 2014 gegeven specificatie neemt het hof dan ook tot uitgangspunt dat [appellante] in de jaren 2004 en 2005 heeft onderverhuurd en daarna in de jaren 2011 tot en met 2013, tegen de in die akte genoemde bedragen. De door [appellante] af te dragen inkomsten uit verboden onderhuur kunnen aan de hand daarvan gesteld worden op een bedrag van € 19.320,00. De grief is dan ook voor het overige gegrond en het hof zal dit bedrag toewijzen.