4.1.
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode. Tussen partijen is niet in geschil dat voor het bedrijfspand de huurwaardekapitalisatiemethode de meest aangewezen methode is voor de bepaling van de waarde.
8. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat de waarde van het bedrijfspand niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, niet geslaagd. Weliswaar is sprake van vergelijkingsobjecten die naar bouwjaar, bouwstijl, grootte en gebruik voldoende vergelijkbaar zijn, maar uit de matrix wordt echter niet duidelijk hoe de aan het bedrijfspand toegekende huurwaarde en kapitalisatiefactor zijn te herleiden uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen. Zo heeft verweerder ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 3] geen gebruik gemaakt van de werkelijke huurprijs van € 115.000, maar van € 99.695. Ter zitting is komen vast te staan dat de huurprijs van € 115.00 betaald wordt door een onafhankelijke derde en niet is gebleken dat dit geen marktconforme huur betreft. Voor de keuze om een lagere huurwaarde vast te stellen, heeft verweerder ter zitting geen verklaring kunnen gegeven. Deze keuze leidt echter wel tot een hogere kapitalisatiefactor.
Van het vergelijkingsobject [adres 2] was wel een verkoopprijs bekend, maar geen huurwaarde. De taxateur van verweerder heeft, zoals ter zitting verklaard, vervolgens op gevoel een huurwaarde bepaald. Deze huurwaarde wordt echter op geen enkele wijze met gegevens uit de markt onderbouwd. Bovendien liggen de op gevoel gestelde vierkantemeterprijzen waaruit de huurwaarde is opgebouwd allemaal hoger dan de vierkantemeterprijzen van [adres 3] , die de taxateur nu juist in weerwil van de actuele huurwaarde, lager heeft vastgesteld. Ten slotte is nog van belang dat verweerder de verharding/grond als onderdeel van het vergelijkingsobject [adres 2] niet heeft meegenomen, terwijl die wel aanwezig is. Waarom de verharding niet is meegenomen, heeft verweerder niet kunnen verklaren. Dat het niet meenemen van de verharding (wat leidt tot hogere vierkantemeterprijzen en/of een hogere kapitalisatiefactor) in casu niet uitmaakt, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt. In zijn algemeenheid kan een andere verdeling van de waarde tussen het gebouw en de bijbehorende grond van een vergelijkingsobject van invloed zijn op de waarde van het te taxeren bedrijfspand als er verschillen zitten in de grootte van het gebouw en de oppervlakte van de grond van het te taxeren bedrijfspand ten opzichte van het vergelijkingsobject. Dat is hier het geval. De door verweerder ter onderbouwing van dit standpunt overgelegde tabellen overtuigen de rechtbank niet. Hierbij is van belang dat voor de verharding een nagenoeg gelijke vierkante meterprijs (€ 41,99) is gehanteerd als voor de werkplaatsen (€ 42). Bovendien is eerst ter zitting aangegeven hoeveel vierkante meter verharding het bedrijfspand zou hebben, hetgeen ter zitting niet meer gecontroleerd kan worden. Controle acht de rechtbank in dit geval noodzakelijk om deze getallen te kunnen volgen. Dit komt omdat de zaak gelijktijdig met twee andere zaken is behandeld en ten aanzien van één van de panden in een andere zaak zich in het dossier wisselende getallen ten aanzien van de verharding bevonden.
9. De door verweerder overgelegde berekening van de kapitalisatiefactor via de zogenoemde bottom-up methode maakt vorenstaande niet anders. Ter zitting is gebleken dat verweerder hierbij uit is gegaan van de uit de marktgegevens afgeleide kapitalisatiefactor van 12,8, zodat van een bottom-up methode geen sprake is. Aan het toewerken naar een bekend resultaat kan geen zelfstandige betekenis worden toegekend. Indien uit de marktgegevens een onjuiste kapitalisatiefactor is afgeleid wordt op deze manier naar een onjuiste kapitalisatiefactor toegerekend. Nu de kapitalisatiefactor door verweerder op basis van de marktgegevens niet aannemelijk is gemaakt, kan een berekening die dat gegeven als uitgangspunt neemt niet helpen. Een nadere aanwijzing dat vraagtekens gesteld kunnen worden bij deze berekening volgt uit het feit dat uit de berekening een percentage voor het opslagrisico komt dat aansluit bij het opslagrisico voor winkels. Zoals verweerder ter zitting ook heeft aangegeven past een aansluiting bij winkels niet voor een showroom met werkplaats.
10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord, nu eiseres niet op basis van marktgegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe haar waardeberekening tot stand is gekomen en bij de verwerking van de veronderstelde huurwaardes slechts gebruik heeft gemaakt van door de VNG aangegeven zeer algemene bandbreedtes.
11. Nu beide partijen de waarde van het bedrijfspand via de huurwaardekapitalisatie-methode niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen op € 1.740.000. Daarbij heeft de rechtbank zich globaal gebaseerd op een kapitalisatiefactor van 11,5 zoals die naar voren komt uit de verkoop van [adres 3] (een verkoopsom van
€ 1.330.000 en een overeengekomen huur van € 115.000) en de in het rapport van [A] genoemde huurwaarde van € 151.100. Deze waarde van € 1.740.000 ligt weliswaar lager dan de door verweerder getaxeerde waarde, maar hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde, zodat vorenstaande niet leidt tot een verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.
12. Gelet op het vorenstaande behoeft het subsidiaire standpunt van verweerder dat ziet op de GVW geen bespreking.
4.2.
In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat zij de door haar voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Naar de mening van belanghebbende dient voor de te hanteren kapitalisatiefactor te worden uitgegaan van de door de VNG opgestelde normen voor het zogenoemde opslagrisico in de regio West. Voorts negeert de rechtbank het feit dat de verkooptransactie van het pand [adres 3] niet marktconform is, aangezien dit pand is verkocht in verhuurde staat. Aldus belanghebbende.
4.3.
Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een andere slotsom dan de rechtbank. Het Hof stelt voorop dat partijen niet van mening verschillen over de te hanteren huurwaarde van het pand. Bij de benadering van de waarde in het economische verkeer volgens de huurwaardekapitalisatiemethode betreft het geschil dan alleen nog de te hanteren kapitalisatiefactor. Met hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting, op dit punt onweersproken, heeft verklaard, heeft hij aannemelijk gemaakt dat zowel de huurprijs als de verkoopprijs van het pand [adres 3] marktconform zijn. Hieruit volgt voor dat pand een kapitalisatiefactor van 11,5. Evenals de rechtbank acht het Hof het in [R] gelegen pand [adres 3] geschikt als vergelijkingspand. Anders dan belanghebbende, geeft het Hof de voorkeur aan de concrete, recente vergelijkingsgegevens van een gelijksoortig, op redelijk dichtbij gelegen afstand, bedrijfspand boven de zeer algemene normen voor de gehele regio West waarop de berekening van belanghebbende is gebaseerd. Nu partijen in hoger beroep geen beter bewijsmateriaal hebben aangedragen, en de waarde van het pand op basis van de vergelijkingstransactie [adres 3] en een – op zichzelf niet, althans niet voldoende bestreden huurwaarde van € 151.400 (taxatierapport 14 oktober 2014) – op circa
€ 1.740.000 kan worden berekend, kan de slotsom geen andere zijn dan dat aannemelijk is geworden dat de heffingsambtenaar de waarde bij de in het geding zijnde beschikking niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep en het hoger beroep zijn in zoverre ongegrond. Het Hof komt niet toe aan een beoordeling van de wederzijdse berekeningen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het pand.
4.4.1.
In het beroepschrift in eerste aanleg heeft de gemachtigde zich op het standpunt gesteld dat voor het geval de heffingsambtenaar in de beroepsfase kan bewijzen dat de door hem gestelde WOZ-waarde correct is, de heffingsambtenaar dient te worden veroordeeld in de proceskosten in beroep, aangezien belanghebbende voor het verkrijgen van de noodzakelijke informatie genoodzaakt was beroep in te stellen.
4.4.2.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het bedrijfspand niet te hoog is vastgesteld. Daarbij heeft de rechtbank zich in niet mis te verstane bewoordingen uitgelaten over de wijze waarop de (taxateur van de) heffingsambtenaar zich van zijn motiverings- en substantiëringsplicht heeft gekweten (‘op gevoel een huurwaarde bepaald’, ‘het toewerken naar een bekend resultaat’).
4.4.3.
Het Hof verenigt zich met deze oordelen van de rechtbank, en verbindt daaraan de conclusie dat de modus operandi van de heffingsambtenaar en zijn taxateur in niet geringe mate heeft bijgedragen tot de door belanghebbende ondervonden noodzaak om tegen de – niet dan wel onduidelijk onderbouwde – waardebeschikking te procederen. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank, ofschoon zij terecht het beroep ongegrond heeft verklaard, hierin een bijzondere omstandigheid heeft moeten vinden die aanleiding geeft om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft moeten maken. Het Hof merkt nog op dat dit niet geldt voor de proceskosten in bezwaar. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, is immers voor vergoeding van kosten van het bezwaar geen plaats indien het bestreden (primaire) besluit niet wordt herroepen, en deze bepaling werkt ingevolge artikel 8:75, eerste lid, tweede volzin, van die wet door in de beslissing van de rechter met betrekking tot de kosten van het bezwaar. Aangezien geen sprake is van een herroepen (of vernietigd) primair besluit, kon de rechtbank dus niet toekomen aan een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar en heeft zij het beroep tegen de uitspraak op bezwaar – ook in zoverre – terecht ongegrond verklaard.
4.4.4.
Nu het hoger beroep (in zoverre als aangegeven in 4.4.3) gegrond is, zijn termen aanwezig de heffingsambtenaar ook in de kosten van het hoger beroep te veroordelen. Daarbij merkt het Hof nog op dat de heffingsambtenaar zich in de hogerberoepsfase weinig gelegen heeft laten liggen aan de door de rechtbank geuite kritiek, en dat het ernstige bedenkingen heeft bij de wijze waarop de heffingsambtenaar – getuige ook hetgeen diens vertegenwoordiger ter zitting van het Hof heeft verklaard – met de bewijslevering in de onderhavige zaak is omgegaan.
4.5.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van het bedrijfspand niet te hoog vastgesteld. Niettemin is het hoger beroep gegrond omdat de rechtbank belanghebbende een vergoeding had moeten toekennen voor de kosten van het beroep. Het Hof zal de uitspraak van de rechtbank vernietigen doch uitsluitend voor zover daarbij geen vergoeding van kosten en griffierecht is toegekend. Het Hof zal belanghebbende de hierna te noemen proceskostenvergoeding toekennen en de heffingsambtenaar gelasten het in eerste en tweede aanleg betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
