beslissing
___________________________________________________________________ _ _
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummers : 200.167.787/01 NOT en 200.168.718/01 NOT
nummer eerste aanleg : 07.831/2009/927
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 19 juli 2016
inzake 200.167.787/01 NOT
Bureau Financieel Toezicht,
gevestigd te Utrecht,
appellant,
mr. [naam] ,
oud-notaris te [stad 3] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. D.R. Corbeek, advocaat te Arnhem,
en inzake 200.168.718/01 NOT
mr. [naam] ,
oud-notaris te [stad 3] ,
appellant,
gemachtigde: mr. D.R. Corbeek, advocaat te Arnhem,
Bureau Financieel Toezicht,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde.
1 Het geding in hoger beroep
In de zaak met zaaknummer 200.167.787/01 NOT
1.1.
Appellant (hierna: het BFT) heeft op 9 april 2015 een beroepschrift - met bijlage - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 24 maart 2015 (ECLI:NL:TNORARL:2015:7). De kamer heeft in de bestreden beslissing de tegen geïntimeerde (hierna: de oud-notaris) ambtshalve ingediende bedenkingen gegrond verklaard en de oud-notaris de tuchtmaatregel van ontzetting uit het ambt opgelegd.
1.2.
Op 30 juni 2015 heeft het hof een aanvullend beroepschrift van het BFT ontvangen.
1.3.
De oud-notaris heeft bij fax van 28 juli 2015 gereageerd op het (aanvullend) beroepschrift.
In de zaak met zaaknummer 200.168.718/01 NOT
1.4.
De oud-notaris heeft op 22 april 2015 een beroepschrift - met bijlage - bij het hof ingediend tegen de hiervoor genoemde beslissing van de kamer.
1.5.
Op 30 juni 2015 heeft het hof een aanvullend beroepschrift van de oud-notaris ontvangen.
1.6.
Het BFT heeft op 29 juli 2015 een verweerschrift bij het hof ingediend.
1.7.
Bij brief van 2 maart 2016 heeft het BFT aanvullende producties in het geding gebracht.
1.8.
Beide zaken zijn behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 17 maart 2016. Namens het BFT zijn verschenen mrs. [naam] en [naam] (beiden toezichthouders). De oud-notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, is eveneens verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; mr. [naam] en de gemachtigde van de oud-notaris aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.
3 Vooronderzoek en bedenkingen
3.1.
De gang van zaken die aanleiding heeft gegeven tot de behandeling van de zaak is
– samengevat weergegeven – de volgende.
3.2.
Bij brief van 29 december 2008 heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna: KNB) de voorzitter van de toenmalige kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Arnhem (hierna: de kamer van toezicht) verzocht een onderzoek te gelasten naar de mogelijke betrokkenheid van de oud-notaris bij hypotheekfraude en/of twijfelachtige (ABC-) transacties.
3.3.
Op 30 december 2008 heeft de voorzitter van de kamer van toezicht (hierna: de voorzitter) een onderzoek gelast en de plaatsvervangend voorzitter van de kamer van toezicht, mr. [naam] (hierna: [mr. X] ), opgedragen het onderzoek uit te voeren.
3.4.
Bij brief van 10 juni 2009 heeft het BFT aan de voorzitter verzocht een nader onderzoek te gelasten betreffende de naleving door de oud-notaris van zijn wettelijke verplichtingen op grond van de Wet op het notarisambt (Wna) en van de overige voor hem geldende beroepsvereisten, waaronder de vereisten uit de Wet identificatie bij dienstverlening (Wid) en de Wet melding ongebruikelijke transacties (Wmot), welke wetten in 2008 zijn samengevoegd in de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft).
3.5.
Op 11 juni 2009 heeft de voorzitter een (nader) onderzoek gelast en [mr. X] opgedragen ook dit onderzoek uit te voeren.
3.6.
Bij brief van 4 augustus 2009 heeft [mr. X] het BFT verzocht bovengemelde onderzoeken bij de oud-notaris te verrichten.
3.7.
Bij gelegenheid van het onderzoek door het BFT (aangevangen op 19 oktober 2009) heeft de oud-notaris zich beroepen op zijn geheimhoudingsplicht en aan het BFT geen inzage in dossiers verleend.
3.8.
Bij brief van 4 januari 2010 heeft de voorzitter onder meer het volgende aan de kamer van toezicht bericht:
“Vastgesteld zal moeten worden of notaris mr. [naam] zich op goede grond verzet tegen een bij hem in te stellen onderzoek of dat hij zijn ambtsgeheim misbruikt door met een beroep op het verschoningsrecht zich te onttrekken aan het door de wetgever beoogde toezicht.
Het voorgaande brengt mij ertoe de kwestie op de voet van artikel 96 lid 6 Wna aan de Kamer ter tuchtrechtelijke behandeling voor te leggen.”
3.9.
Op 17 mei 2010 heeft de kamer van toezicht uitspraak gedaan inzake bovengemelde kwestie. De oud-notaris heeft tegen deze beslissing hoger beroep ingesteld.
3.10.
Op 22 november 2011 heeft dit hof, anders dan de kamer, vastgesteld dat de oud-notaris zich op goede grond heeft verzet tegen het onderzoek dat aan het BFT is opgedragen, voor zover dit onderzoek betreft de controle op naleving door de oud-notaris van de Wwft (meer in het bijzonder dat de oud-notaris in dat onderzoek voor zover betreffende de controle op de naleving door de oud-notaris van de Wwft op grond van zijn geheimhoudingsplicht een beroep kan doen op zijn verschoningsrecht).
3.11.
Naar aanleiding van de beslissing van het hof van 22 november 2011 heeft op 13 december 2011 een gesprek plaatsgevonden tussen de voorzitter, [mr. X] , het BFT en de KNB. Bij die gelegenheid is afgesproken dat het BFT opnieuw een onderzoek zou doen (gebaseerd op de Wet op het notarisambt).
3.12.
Op 13 januari 2012 heeft een nader gesprek plaatsgevonden tussen [mr. X] en het BFT over het uit te voeren onderzoek.
3.13.
Op verzoek van het BFT heeft [mr. X] op 13 juli 2012 het BFT schriftelijk verzocht een onderzoek uit te voeren bij de oud-notaris (zoals hierboven onder 3.2. en 3.4. vermeld), met dien verstande dat dit onderzoek niet zal betreffen de controle op de naleving door de oud-notaris van de Wwft.
3.14.
Op 13 augustus 2012 heeft het BFT het onderzoek hervat.
3.15.
Het BFT heeft bij brief van 15 januari 2014 zijn eindrapport van het onderzoek van diezelfde datum (met bijlagen) aangeboden aan [mr. X] (hierna: het eindrapport).
3.16.
Het eindrapport (met bijlagen) is bij brief van 15 april 2014 aan een van de toenmalige advocaten van de oud-notaris toegezonden. Op 31 oktober 2014 heeft [mr. X] de oud-notaris (in het bijzijn van mr. Corbeek) gehoord. Bij die gelegenheid heeft de oud-notaris verklaard dat hij zich wat betreft het eindrapport beroept op zijn zwijgrecht.
3.17.
Bij brief van 21 november 2014 heeft [mr. X] zijn verslag van het onderzoek, gedateerd op 21 november 2014, en het proces-verbaal van het verhoor van 31 oktober 2014 aan de voorzitter aangeboden. [mr. X] concludeert in zijn verslag van het onderzoek:
“De ondergetekende is van mening dat uit de rapportage van het BFT vooralsnog op voldoende onderbouwde wijze blijkt dat mr. [naam] de bepalingen, algemene maatregelen van bestuur, ministeriële regelingen, verordeningen en besluiten, als bedoeld in artikel 96 lid 1 Wet op het notarisambt (oud) niet dan wel onvoldoende heeft nageleefd en zich daarmee heeft schuldig gemaakt aan normschendingen als bedoeld in artikel 98 lid 1 Wet op het notarisambt (oud). Om die reden adviseert de ondergetekende de zaak ter beoordeling voor te leggen aan de kamer voor het notariaat.”
3.18.
Op grond van de bevindingen van het BFT en het verslag van [mr. X] heeft de voorzitter bij brief van 2 december 2014 de kamer verzocht een beslissing te nemen over de bedenkingen die zijn gerezen tegen de oud-notaris. De voorzitter heeft haar verzoek als volgt gemotiveerd:
“De inhoud van het verslag van [mr. X] acht ik van dien aard, dat ik de zaak, met inachtneming van artikel VII lid 2 van de Wet van 29 september2011 tot wijziging van de Wet op het notarisambt, op de voet van artikel 96 lid 6 Wet op het notarisambt (oud) ter tuchtrechtelijke behandeling voorleg aan de kamer voor het notariaat.”
4 Het standpunt van het BFT
4.1.
Blijkens het eindrapport zijn vijftien transacties onderzocht (in de periode 2004 tot en met 2007) die bij de oud-notaris in behandeling zijn geweest en die betrekking hebben op registergoederen.
4.2.
De bevindingen van het BFT in het eindrapport komen erop neer dat de oud-notaris zich bij het uitvoeren van zijn taken onder meer te passief heeft opgesteld, te weinig vragen heeft gesteld, geen onderzoek heeft gedaan naar prijsstijgingen en niet gevraagd heeft naar de achtergrond van zijn cliënten. Omdat de oud-notaris zijn notariële onderzoeksplicht op ernstige wijze heeft verzaakt, heeft hij zichzelf in de positie gebracht dat hij geen goede afweging kon maken of hij wel of niet dienst moest weigeren, aldus het BFT. Verder heeft de oud-notaris volgens het BFT in veel gevallen hypothecair financiers onvoldoende geïnformeerd over het ontbreken van verklaringen van prijsstijgingen, het feit dat het ABC-transacties betrof en/of dat persoonlijke schulden werden geherfinancierd. Naar de mening van het BFT heeft dit geleid tot een bedrag van minimaal € 460.170,- aan hypotheekfraude. Ook is er volgens het BFT in enkele dossiers mogelijk oneigenlijk gebruik gemaakt van de derdengeldrekening van de oud-notaris door bedragen uit te betalen aan niet bij de akte(n) betrokken partijen.
4.3.
De onderzochte vijftien transacties zien op de volgende registergoederen:
- [adres 1] (dossier 1);
- [adres 2] (dossier 2);
- [adres 3] (dossier 3);
- [adres 4] (dossier 4);
- [adres 5] (dossier 5);
- [adres 6] (dossier 6);
- [adres 7] (dossier 7);
- [adres 8] (dossier 8);
- [adres 9] (dossier 9);
- [adres 10] (dossier 10);
- [adres 11] (dossier 11);
- [adres 12] (dossier 12);
- [adres 13] (dossier 13);
- [adres 14] (dossier 14);
- [adres 15] (dossier 15).
6 Beoordeling
In de zaak met zaaknummer 200.167.787/01 NOT
Ontvankelijkheid BFT in hoger beroep
6.1.
Het hof stelt het volgende voorop. Het sedert 1 januari 2013 geldende artikel 107 lid 1 Wna biedt (onder andere) het BFT de mogelijkheid om tegen een beslissing van een kamer voor het notariaat hoger beroep in te stellen. De wetgever heeft met betrekking tot artikel 107 Wna niet voorzien in een overgangsregeling, zodat dit artikel onmiddellijke werking heeft. De beslissing van de kamer is gegeven na de wetswijziging per 1 januari 2013, zodat het BFT daarvan in hoger beroep heeft kunnen komen.
6.2.
Hoger beroep is echter een rechtsmiddel voor wie een andere uitspraak wil bewerkstelligen. Uit het beroepschrift van het BFT blijkt dat het BFT zich geheel kan vinden in hetgeen de kamer op 24 maart 2015 heeft geoordeeld en beslist. De reden om alsnog hoger beroep in te stellen is kennelijk gelegen in het feit dat het BFT geen partij in eerste aanleg is geweest en meent zich op deze wijze te voegen in de door de oud-notaris aanhangig gemaakte procedure bij dit hof (zaaknummer 200.168.718/01 NOT). Het BFT schrijft daarover immers: “Daar waar de notaris verweer voert is het, met in achtneming van beginselen van behoorlijke rechtspleging, de corrigerende functie van het tuchtrecht en de (gewijzigde) taakstelling van het BFT sinds 1 januari 2013, gewenst dat een zaak op tegenspraak gepresenteerd kan worden.” Gelet op de hiervoor genoemde wetswijziging was het instellen van hoger beroep echter niet nodig om als zelfstandige procespartij verweer te kunnen voeren in het namens de oud-notaris aanhangig gemaakte hoger beroep. Het BFT heeft dan ook geen belang bij het door hem ingestelde hoger beroep.
6.3.
Gelet op het vorenstaande zal het hof het BFT niet-ontvankelijk verklaren in zijn hoger beroep.
In de zaak met zaaknummer 200.168.718/01 NOT
6.4.
Alvorens de zaak inhoudelijk te beoordelen zal het hof eerst de diverse door de oud-notaris opgeworpen procedurele aspecten bespreken.
Basis voor tuchtrechtelijke beoordeling
6.5.
De oud-notaris stelt zich – kort samengevat – op het standpunt dat de zaak niet kan worden behandeld omdat een concreet geformuleerde klacht van de voorzitter ontbreekt.
6.6.
Het hof verwerpt dit betoog. Het verenigt zich op dit punt met het oordeel van de kamer, te weten dat het feit dat de voorzitter het eindrapport op de voet van artikel 96, lid 6 (oud) Wna heeft voorgelegd aan de kamer, teneinde de zaak te behandelen overeenkomstig de bepalingen inzake de behandeling van een ingediende klacht, redelijkerwijs niet anders kan worden begrepen dan dat de voorzitter de bedoeling heeft gehad op die wijze een klacht in te dienen. Verder blijkt uit de brief van de voorzitter van 2 december 2014 (zie 3.18.) voldoende duidelijk op welke gronden hij tot het indienen van de klacht heeft besloten, ook zonder dat daarin een eigen oordeel is gegeven over de beschreven gedragingen van de oud-notaris. Bij de behandeling in hoger beroep zijn geen nieuwe aspecten gebleken die moeten leiden tot een andere beslissing.
Overschrijding driejaarstermijn
6.7.
Ter zitting in hoger beroep heeft de oud-notaris een beroep gedaan op overschrijding van de driejaarstermijn als bedoeld in artikel 99 lid 15 Wna, zoals dit lid destijds luidde.
6.8.
Als startpunt van de driejaarstermijn heeft te gelden het moment van ontvangst door de voorzitter van het eindrapport (zie in dit kader de beslissing van dit hof van 22 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1097). In de onderhavige zaak is dat moment eind 2014 geweest, zodat de bedenkingen van de voorzitter tijdig aan de kamer zijn voorgelegd.
Redelijke termijn (artikel 6 EVRM)
6.9.
De oud-notaris stelt verder dat sprake is van een schending van de redelijke termijn zoals bedoeld in artikel 6, eerste lid, van het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de Fundamentele Vrijheden (EVRM).
6.10.
Het hof stelt het volgende voorop. Of inbreuk wordt gemaakt op het recht dat een betrokkene (in dit geval de oud-notaris) toekomt op een beslissing binnen redelijke termijn, hangt af van het tijdsverloop, te rekenen vanaf het moment dat namens de overheidsinstantie jegens de betrokkene een handeling is verricht waaraan deze in redelijkheid de verwachting kan ontlenen dat tegen hem ter zake van een bepaalde gedraging een tuchtklacht zal worden ingediend.
6.11.
Het BFT is in augustus 2009 gestart met zijn onderzoek. Op 15 januari 2014 was het eindrapport (met bijlagen) gereed. Dit eindrapport (met bijlagen) is bij brief van 15 april 2014 aan de toenmalige advocaat van de oud-notaris toegezonden. De kennisname van het eindrapport is naar het oordeel van het hof het eerste moment waarop de oud-notaris in redelijkheid de verwachting kon hebben dat ter zake van de onderzochte gedragingen een tuchtklacht tegen hem zou worden ingediend. Tot dat moment stond immers niet vast dat de uitkomst van het onderzoek voor de voorzitter aanleiding zou kunnen zijn de zaak ter behandeling aan de kamer voor te leggen. De aard van het onderzoek maakt dat er toen nog geen sprake was van een tuchtklacht met punitieve sanctie. Door het onderzoek kon immers ook komen vast te staan dat er geen gronden waren voor een tuchtklacht. Het verrichten van het onderzoek door het BFT is voorts geen punitieve sanctie als bedoeld in art. 6 EVRM. Het hof verwijst in dit verband naar de Hoge Raad der Nederlanden 16 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:237) en in het bijzonder de bijbehorende conclusie van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2015:2675), alsmede EHRM 8 juni 1976, Engel and others v. The Netherlands, nrs. 5100/71, 5101/71, 5102/71, 5354/72 en 5370/72. Het hof neemt aan dat het eindrapport door de toenmalige advocaat van de oud-notaris kort na 15 april 2014 aan de oud-notaris is toegestuurd. De termijn die thans is verstreken sinds 15 april 2014, is niet onredelijk lang. Het hof passeert dan ook de stelling van de oud-notaris op dit punt.
6.12.
De oud-notaris heeft ter zitting in hoger beroep nog gesteld dat hem ten onrechte geen cautie is verleend bij de start van het onderzoek van het BFT in 2009. Pas op 31 oktober 2014 heeft [mr. X] de oud-notaris de cautie gegeven en dat is volgens hem te laat. De oud-notaris heeft in dit verband verwezen naar Kamerstukken II 2009/2010, 32250, nr. 3, in het bijzonder naar pagina 27:
“In artikel 14 derde lid, onderdeel g, van het Internationaal Verdrag inzake Burgerrechten en Politieke Rechten (IVBPR) is het nemo tenetur-beginsel opgenomen, dat inhoudt dat niemand mag worden gedwongen om een verklaring of bekentenis tegen zichzelf af te leggen, in geval van een tegen een hem in gestelde «strafvervolging». Dit beginsel volgt ook uit artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Gezien het feit dat het in artikel 99a voorgestelde vooronderzoek plaatsvindt in het kader van een tuchtrechtelijke procedure die kan leiden tot de oplegging van punitieve sancties, is analoog aan artikel 29 van het Wetboek van Strafvordering en artikel 5:10a Awb, in het zesde lid van artikel 99a Wna een zwijgrecht opgenomen voor degene die voorwerp is van het vooronderzoek, alsmede de verplichting om de betrokkene hiervan vooraf op de hoogte te stellen, de zogeheten «cautie».”
6.13.
Op het moment dat het BFT zijn onderzoek had aangevangen, bestond nog niet de verplichting tot het geven van de zogeheten ‘cautie’ (zoals thans vermeld in artikel 99a lid 8 Wna, in werking getreden op 1 januari 2013). Het is bovendien vaste jurisprudentie van het hof dat artikel 29 lid 2 van het Wetboek van Strafvordering niet van overeenkomstige toepassing is op het tuchtrecht. Evenmin vloeide in dit geval uit artikel 6 EVRM de eis van het geven van een cautie voort. Het (voor)onderzoek op grond van het destijds geldende artikel 95 lid 6 (oud) Wna vond plaats in het kader van een tuchtrechtelijke procedure en betrof de vraag of het handelen van de oud-notaris voldeed aan de voor hem geldende professionele normen. De in het kader van deze tuchtrechtelijke procedure mogelijk op te leggen maatregelen waren typisch tuchtrechtelijk van aard en raakten vooral het civiele recht op beroepsuitoefening. Het onderzoek was dus niet aan te merken als een strafvervolging. Dat betekent dat in dit geval de notaris niet het recht toekwam om medewerking aan het (voor)onderzoek te weigeren. (Zie EHRM 19 mei 2013, Müller-Hartburg v. Austria, nr. 47195/06, en EHRM 5 april 2016, Helmut Blum v. Austria, nr. 33060/10.) Het verweer van de oud-notaris dat het BFT hem bij de start van het onderzoek in 2009 ten onrechte niet heeft gewezen op de cautie, verwerpt het hof dan ook.
6.14.
Het hof stelt bij zijn beoordeling (evenals de kamer) voorop dat niet gezegd kan worden dat een ABC-transactie als zodanig een ongeoorloofde transactie betreft, waaraan een notaris nooit medewerking mag verlenen. Uitgangspunt is dan ook dat de notaris verplicht is zijn ministerie te verlenen, tenzij sprake is van gegronde redenen op grond waarvan de notaris zijn dienst moet weigeren. Een en ander kan zich voordoen, indien sprake is van een ongebruikelijk verschil in prijs van het doorverkochte onroerend goed in opvolgende transacties. Een zorgvuldige ambtsuitoefening brengt alsdan mee dat de notaris nagaat of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Van de notaris mag immers verwacht worden dat hij bekend is met het feit dat een ABC-constructie misbruikt kan worden als instrument voor onder meer hypotheekfraude, belastingontduiking, witwassen en het oplichten van onwetende particulieren.
Verder kunnen naast het opmerkelijke prijsverschil andere signalen bij een ABC-transactie aan de orde zijn die extra oplettendheid van de betrokken notaris vereisen.
6.15.
Ten aanzien van de dossiers 1 tot en met 9 heeft het BFT aangevoerd dat concrete waarschuwingssignalen voor hypotheekfraude in [stad 1] voor de oud-notaris reden had moeten zijn om nader onderzoek te doen. Het BFT heeft verwezen naar de uitspraak van de toenmalige kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Dordrecht van 3 november 2009 (ECLI:NL:TNOKDOR:2009:YC0494). In die uitspraak wordt melding gemaakt van de in 1996 door de KNB opgestelde indicatoren (teneinde notarissen alert te laten zijn bij ABC-transacties), alsmede van het Notariaat Magazine van eind 2004/begin 2005 (waarin is gewaarschuwd voor mogelijke fraude bij ABC-transacties en meer specifiek is ingegaan op het [naam project] en de fraudeproblematiek in die stad). Naar het oordeel van het hof had de oud-notaris destijds voldoende aanleiding om de signalen over de fraude te betrekken bij de vraag of hij in de dossiers nader onderzoek moest doen. Het hof zal dat in algemene zin bij de beoordeling van de vijftien dossiers betrekken.
6.16.
Het BFT heeft ten aanzien van de dossiers 1 tot en met 10 en dossier 13 gesteld dat het feit dat de panden zijn gelegen in [stad 1] (en [stad 2] ), de omstandigheid dat de betrokken partijen uit andere plaatsen afkomstig zijn en het feit dat de oud-notaris in [stad 3] is gevestigd, voor de oud-notaris (eveneens) aanleiding had moeten zijn om nader onderzoek te doen. Het hof deelt dit standpunt van het BFT niet. Naar het oordeel van het hof waren deze omstandigheden voor de oud-notaris op zichzelf onvoldoende reden om nader onderzoek naar deze transacties te doen.
6.17.
Het hof zal hierna per dossier de desbetreffende ABC(D)-transactie(s) beoordelen aan de hand van de maatstaf die de kamer heeft geformuleerd in de overwegingen 4.14 tot en met 4.16 van haar beslissing.
6.18.
[adres 1] (dossier 1)
6.18.1.
In dit dossier is volgens het BFT het volgende aan de orde.
- De prijssprong van € 95.000,- (koopprijs AB-transactie is € 120.000,- en koopprijs BC-transactie is € 215.000,-), zijnde 79,2 %, is niet voldoende verklaard, althans door de oud-notaris onvoldoende onderzocht.
- Ten tijde van het passeren van de akten (Groninger akte AB op 1 november 2005 en akte van kwijting en akte levering BC op 15 december 2005) was geen taxatierapport aanwezig.
- De bank is niet uitdrukkelijk om toestemming gevraagd zoals vermeld in de notarisinstructie van 5 december 2005.
- Partij C is – blijkens de door de oud-notaris in 2005 geraadpleegde GBA – met ingang van 20 juni 2005 geëmigreerd naar [buitenland] . Verder heeft partij C aangifte gedaan tegen de oud-notaris wegens valsheid in geschrifte: partij C zou nooit op het kantoor van de oud-notaris zijn geweest en nooit stukken hebben ondertekend.
- Partij B, [mevrouw I] , is een ‘stroman’; partij A, [naam] (hierna: [de heer Z] ), is de uiteindelijk belanghebbende. [mevrouw I] komt ook voor in dossier 7.
6.18.2.
De oud-notaris heeft in hoger beroep aangevoerd dat de omstandigheid dat een tweetal aan de oud-notaris bekende handelaren (partijen A en B) een ABC-overeenkomst arrangeren ten aanzien van een door partij A op de veiling gekocht appartementsrecht (voor een bedrag van
€ 89.000,-), op zich geen reden is om nader onderzoek te eisen. Verder heeft de oud-notaris benadrukt dat van belang is dat partij C door de hypotheekadviseur van de bank is aangedragen en dat de bank over een taxatie beschikte die ‘paste’ bij de appartementsrechten.
Prijssprong en uitdrukkelijke toestemming bank
6.18.3.
De prijssprong van 79,2 % is zodanig groot dat nader onderzoek vereist was. Dat die prijssprong verklaarbaar is, heeft de oud-notaris onvoldoende onderbouwd. Het valt de oud-notaris bovendien te verwijten dat hij niet zelf de beschikking had over het taxatierapport.
6.18.4.
In de notarisinstructie van de bank van 5 december 2005 staat dat de bank uitdrukkelijk toestemming moet geven voor het passeren van de hypotheekakte indien het registergoed in een voor het passeren van de hypotheekakte gelegen periode van zes maanden het voorwerp van meer dan één levering is geweest. De oud-notaris heeft erkend dat hij de bank niet om die toestemming heeft verzocht. Dat de bank op de hoogte moet zijn geweest van de ABC-transactie doet aan deze op de oud-notaris rustende verplichting niet af.
6.18.5.
Op deze twee punten zijn de ambtshalve bedenkingen in dit dossier gegrond.
Informatie over partij C (en B)
6.18.6.
Uit de antwoorden van de oud-notaris op de door het BFT gestelde vragen blijkt dat de oud-notaris niet beschikte over informatie omtrent de achtergrond van partijen en de motieven van de levering. De oud-notaris heeft geen vragen gesteld over de GBA-informatie waaruit bleek dat partij C naar [buitenland] zou zijn geëmigreerd (althans aantekeningen daarvan ontbreken in het dossier). Het feit dat partij C door de hypotheekadviseur van de bank was aangedragen, ontslaat de oud-notaris niet van zijn onderzoeksplicht. Verder is het hof gebleken dat de oud-notaris niet beschikte over voldoende informatie over partij B., te weten [mevrouw I] . De oud-notaris heeft slechts verklaard dat hij partij B kende als vastgoedhandelaar en dat het in de periode januari 2006-augustus 2006 gaat om een aantal akten waarin zij partij was. Meer achtergrondinformatie was de oud-notaris niet bekend. De oud-notaris had gelet op de aard van de transactie hiernaar nader onderzoek moeten doen. Nu hij dat heeft nagelaten, valt hem daarvan een tuchtrechtelijk verwijt te maken. Dit betekent dat de ambtshalve bedenkingen op dit punt in dit dossier gegrond zijn.
6.19.
[adres 2] (dossier 2)
6.19.1.
In dit dossier voert het BFT het volgende aan.
- Er is in bijna vier maanden tijd sprake van een prijssprong van € 169.600,- naar € 230.000,- (35%) bij de door de oud-notaris begeleide BC-transactie (op 1 juni 2006).
- De oud-notaris had de bank in verband met deze opmerkelijke prijssprong moeten informeren over deze transactie. Onduidelijk is ook of de bank op de hoogte was van de lening van B aan C voor een bedrag van € 18.473,-.
- In het dossier zit geen taxatierapport.
- Het is onduidelijk welke rol partij B heeft gehad bij de transactie (deze partij blijkt volgens GBA-raadpleging door de oud-notaris in 2006 nooit in het pand te hebben gewoond; de oud-notaris stuurde zijn correspondentie naar een adres in [plaats] ).
- De oud-notaris heeft geen vragen gesteld naar aanleiding van de in het dossier aanwezige telefoonnotitie, waarop staat vermeld dat mevrouw [mevrouw I] had gebeld met de mededeling dat de koper (C) wil weten wat er betaald moet worden, hoewel de rol van [mevrouw I] in deze transactie niet duidelijk was.
- De oud-notaris heeft een bedrag van € 20.000,- overgemaakt ten laste van partij B aan een derde (via de derdengeldenrekening van [naam notariskantoor] , hierna: [notariskantoor] ).
Prijssprong en informeren bank
6.19.2.
Het hof is van oordeel dat de oud-notaris niet afdoende onderzoek heeft gedaan naar de prijssprong in dit dossier. Het feit dat de koopprijs vergelijkbaar was met de Woz-opgave van 23 mei 2006 (€ 225.000,-) is onvoldoende om erop te mogen vertrouwen dat de koopsom passend was. Gelet hierop, alsmede op het feit dat de oud-notaris niet beschikte over een taxatierapport, was de oud-notaris verder gehouden om de bank over de prijssprong in het kader van de ABC-transactie te informeren. Naar het oordeel van het hof was de oud-notaris eveneens gehouden de bank te informeren over de lening van € 18.473,- van de verkoper aan de koper. Nu vaststaat dat de oud-notaris dat niet heeft gedaan, valt hem daarvan een verwijt te maken.
Op deze punten zijn de ambtshalve bedenkingen in dit dossier gegrond.
Achtergrond informatie partijen en motieven voor levering
6.19.3.
Uit de antwoorden van de oud-notaris op de door het BFT gestelde vragen blijkt dat de oud-notaris niet beschikte over informatie omtrent de achtergrond van partijen en de motieven van de levering (althans dat aantekeningen daaromtrent in het dossier ontbreken). Hiervan valt de oud-notaris een verwijt te maken. Dit betekent dat de ambtshalve bedenkingen op dit punt in dit dossier gegrond zijn.
Uitbetaling van gelden van de derdengeldrekening aan een derde
6.19.4.
Met betrekking tot de uitbetaling door de oud-notaris van het bedrag van € 20.000,- aan een derde is van belang dat ten tijde van deze transactie in 2006 de regelgeving met betrekking tot dergelijke uitbetalingen door de notaris, zoals vervat in de per 1 januari 2008 door de KNB vastgestelde Beleidsregel Beperking uitbetaling aan derden (per 1 augustus 2011 vervangen door het Reglement Beperking uitbetaling aan derden), nog niet van kracht was.
6.19.5.
In het dossier bevindt zich een zogenaamde Baarns-Beslag-brief van 1 juni 2006. In die brief maakt de oud-notaris melding van overmaking van het bedrag van € 20.000,- aan een derde (via de derdengeldenrekening van [notariskantoor] ). Deze brief is voor akkoord ondertekend door [notariskantoor] . Gelet hierop is het hof van oordeel dat de oud-notaris op dit punt geen tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt. De ambtshalve bedenkingen zijn op dit punt ongegrond.
6.20.
[adres 3] (dossier 3)
6.20.1.
Het BFT stelt in dit dossier het volgende.
- De oud-notaris verzorgt een transactie (geen ABC-transactie), waarbij sprake is van een prijsstijging van 205% in twee jaar (€ 235.000,- minus € 76.000,- = € 159.000,-).
- In het dossier zit geen taxatierapport.
- De oud-notaris heeft in strijd gehandeld met de strekking van de notarisinstructie van 1 mei 2006.
- De oud-notaris heeft correspondentie gestuurd naar een adres van een van de kopers, terwijl dat adres niet overeenkwam met de (destijds door de oud-notaris geraadpleegde) GBA-gegevens van deze koper. De oud-notaris heeft daarover geen vragen gesteld.
6.20.2.
De oud-notaris heeft het volgende aangevoerd. Op 1 juni 2001 is het pand overgedragen voor een prijs van € 172.000,- (omgerekend naar euro’s). [de heer Z] heeft het pand vervolgens op 10 maart 2004 op een veiling aangekocht voor een bedrag van € 76.000,-. Op 8 mei 2006 is het pand geleverd aan twee kopers voor een bedrag van € 235.000,-. Het pand is in vijf jaar tijd dus slechts met 36% in waarde gestegen. Daarnaast is het een feit van algemene bekendheid dat de opbrengst op de [naam] executieveilingen sterk afwijkt van de vrije verkoopprijs en de Woz-waarde. Verder hebben de kopers de woning verbeterd, hetgeen blijkt uit een opheffing bij het Kadaster van de aanschrijvingen van de gemeente [stad 1] .
6.20.3.
Het hof stelt voorop dat het hier niet gaat om een ABC-transactie die bijzondere oplettendheid van de oud-notaris verlangde. Het behoorde verder niet tot de taak van de oud-notaris om te onderzoeken of partijen een marktconforme prijs waren overeengekomen. Mede in aanmerking genomen de koopprijs in 2001, de opheffing van de aanschrijvingen en de waardeontwikkeling van onroerend goed in die jaren, acht het hof onvoldoende toegelicht dat de oud-notaris reden moest hebben om (nader) onderzoek te doen naar de prijsstijging. De ambtshalve bedenkingen zijn op dit onderdeel ongegrond.
6.20.4.
De notarisinstructie van 1 mei 2006 schrijft voor dat de geldnemer (in dit geval de kopers) voor het ondertekenen van de hypotheekakte de twee doorlopende kredieten (bij [naam bedrijf] respectievelijk [naam bedrijf] ) moet hebben afgelost en dat de geldnemer de aflossing dient aan te tonen door een kwijting van de desbetreffende geldgevers. Blijkens het dossier heeft de verkoper in verband met de hypotheekverstrekking aan de betrokken kopers een geldlening verstrekt om de twee genoemde doorlopende kredieten af te lossen. De oud-notaris heeft niet weersproken dat hij de betrokken bank hierover niet heeft geïnformeerd. Naar het oordeel van het hof had de oud-notaris de bank hierover moeten inlichten. De bank was immers partij bij de vestiging van het hypotheekrecht en verstrekte financiering aan kopers van woningen op basis van hun vermogens- en schuldenpositie. Met het aflossen van bestaande schulden door het aangaan van nieuwe schulden wordt geen recht gedaan aan de (strekking van de) voorwaarde die de bank voor de financiering had gesteld, namelijk dat de schulden van kopers moesten zijn afgelost. De ambtshalve bedenkingen zijn op dit punt dan ook gegrond.
Achtergrond informatie kopers
6.20.5.
Op de vraag van het BFT of de oud-notaris vragen heeft gesteld aan koper over zijn adres in [plaats] , heeft de oud-notaris geantwoord dat hij in 2006 geen aantekeningen maakte van de door hem gestelde vragen en dat hij zich deze ook niet meer kan herinneren. Van de oud-notaris had echter mogen worden verwacht dat hij die vraag zou stellen en daaromtrent aantekening zou doen in het dossier. Het komt voor rekening en risico van de oud-notaris indien hij van dergelijke relevante feiten geen aantekening bijhoudt. Deze ambtshalve bedenkingen zijn op dit onderdeel daarom terecht voorgesteld en dus gegrond.
6.21.
[adres 4] (dossier 4)
6.21.1.
Het BFT voert in dit dossier het volgende aan.
- Er is sprake van een prijssprong van 100% (€ 60.000,-) in ruim vier maanden tijd bij de door de oud-notaris begeleide BC-transactie (die heeft plaatsgevonden op 19 mei 2006).
- In het dossier zit geen taxatierapport.
- De oud-notaris had de bank moeten informeren over deze BC-transactie.
- Het is onduidelijk welke rol [derde] heeft gespeeld bij de transactie. Deze persoon trad niet op als contractspartij. [derde] had met verkoper B een winstdelingsovereenkomst, gedateerd op 19 mei 2006, gesloten, waarvan de oud-notaris op de hoogte was. De oud-notaris heeft daarover geen vragen gesteld, althans dat valt niet uit het dossier af te leiden.
Prijssprong en informeren bank
6.21.2.
Op 4 januari 2006 is het pand aan de [adres 4] gesplitst in drie appartementsrechten ( [adres 4 abc] ). Op 9 januari 2006 heeft partij B ten overstaan van (destijds) notaris mr. [naam] (hierna: [notaris] ) de appartementsrechten gekocht en geleverd gekregen tegen betaling van een koopsom van € 180.000,-. Op diezelfde dag heeft partij B twee appartementsrechten [b] en [c] ten overstaan van [notaris] geleverd voor een bedrag van € 225.000,- aan een derde. Op 19 mei 2006 heeft partij B ten overstaan van de oud-notaris het appartementsrecht [a] geleverd aan partij C voor een koopprijs van € 125.000,- (de BC-transactie). De oud-notaris heeft verklaard dat hij er destijds vanuit ging dat de waarde in het economisch verkeer € 117.000,- was (op basis van informatie van [notaris] ), derhalve een waardestijging van € 8.000,-. Volgens de oud-notaris is dit geen excessieve prijsstijging en behoefde hij de bank daarover niet in te lichten.
6.21.3.
Het hof overweegt als volgt. Het gaat om een ABC-transactie waarbij in vier maanden een prijsstijging van de drie appartementsrechten wordt gerealiseerd van € 170.000,-, dat is bijna 100%. De Woz-waarde van het onderhavige appartementsrecht was € 66.000,- en er is een brief van de behandelaar van het kantoor van de oud-notaris ( [naam] ) aan verkoper C, gedateerd op 19 mei 2006, waarin is vermeld dat het appartementsrecht voor
€ 60.000,- was begrepen in de koopprijs van de AB-transactie (waarbij de drie appartementsrechten werden verkocht aan B). Onder deze omstandigheden acht het hof het onvoldoende zorgvuldig dat de oud-notaris, naast het opvragen van de waarde van het appartementsrecht bij [notaris] , geen verder onderzoek naar de prijsstijging heeft gedaan (bijvoorbeeld door het opvragen van een taxatierapport).
Het had onder deze omstandigheden verder op de weg van de oud-notaris gelegen de bank in te lichten over de prijssprong in het kader van de ABC-transactie.
De ambtshalve bedenkingen zijn op dit onderdeel terecht voorgesteld en derhalve gegrond.
Achtergrond informatie rol [derde]
6.21.4.
Op vragen van het BFT heeft de oud-notaris geantwoord dat niet meer uit het dossier valt af te leiden wat de rol en functie van [derde] was en diens relatie tot partij B. Hiervan valt de oud-notaris een tuchtrechtelijk verwijt te maken, omdat het aan hem was om destijds aantekeningen te houden in het dossier over de achtergrond van partijen en eventuele derden (zoals in dit geval). De ambtshalve bedenkingen zijn op dit onderdeel gegrond.
6.22.
[adres 5] (dossier 5)
6.22.1.
Het BFT voert ten aanzien van dit dossier aan dat een prijssprong zonder acceptabele verklaring heeft plaatsgevonden en dat de oud-notaris in strijd heeft gehandeld met de strekking van de notarisinstructie.
6.22.2.
De oud-notaris is betrokken geweest bij zowel de AB-transactie (2004), met een koopprijs van het pand van € 135.000,-, als de BC-transactie (2005), waarbij het pand een jaar later is doorverkocht voor het bedrag van € 160.000,-. Het hof stelt voorop dat het hier, gelet op het tijdsverloop, niet gaat om een ABC-transactie die bijzondere oplettendheid van de oud-notaris verlangde. Het behoorde verder niet tot de taak van de oud-notaris om te onderzoeken of partijen een marktconforme prijs waren overeengekomen. Mede in aanmerking genomen de koopprijs in 2004, de betrekkelijk beperkte prijssprong en het ontbreken van bijzondere omstandigheden die een aanwijzing konden zijn voor fraude of witwassen, acht het hof onvoldoende toegelicht dat de oud-notaris reden moest hebben om (nader) onderzoek te doen naar de prijsstijging. Dat de Woz-waarde in 2004 nog geen € 60.000,- was, komt onvoldoende gewicht toe. De Woz-waarde was destijds geen nauwkeurige aanduiding van de waarde en is kennelijk ook niet bepalend geweest bij de verkoop in 2004. De ambtshalve bedenkingen zijn op dit onderdeel ongegrond.
6.22.3.
Uit de notarisinstructie van 5 april 2005 blijkt dat de geldnemer (partij C) voor het tekenen van de hypotheekakte het doorlopend krediet bij [naam bedrijf] moest hebben afgelost en dat de geldnemer de aflossing diende aan te tonen door een kwijting van de desbetreffende geldgever.
Blijkens het dossier heeft de verkoper (partij B) in verband met de hypotheekverstrekking aan partij C een geldlening verstrekt om het doorlopend krediet af te lossen (zij het niet voor het gehele af te lossen bedrag). De oud-notaris heeft niet weersproken dat hij de betrokken bank hierover niet heeft geïnformeerd. Naar het oordeel van het hof had de oud-notaris de bank hierover moeten inlichten (zie onder 6.20.4.). De ambtshalve bedenkingen zijn op dit punt dan ook gegrond.
6.23.
[adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] (dossiers 6-9)
6.23.1.
Het BFT stelt het volgende.
- De oud-notaris heeft van verkoper [de heer Z] op 2 januari 2006 instructie gekregen om ten aanzien van bovenvermelde panden een Groninger akte op te stellen en te passeren. Bij de levering van de [adres 7] (dossier 7) is [mevrouw I] als koper opgetreden. Bij de levering van de overige drie panden trad [meneer I] als koper op. In dossier 9 heeft de oud-notaris uiteindelijk een akte verklaring van waardeloosheid gepasseerd. In dossier 7 heeft (in tegenstelling tot de dossiers 6 en 8) de feitelijke levering (kwijting) niet bij de oud-notaris plaatsgevonden.
- Er is geen onderzoek gedaan naar de achtergrond van kopers. Opvallend is dat [meneer I] de panden niet uit eigen middelen kon financieren. Zowel [mevrouw I] als [meneer I] gebruikten het adres van [de heer Z] als correspondentieadres. Onderzoek naar de vastgoedactiviteiten van kopers ontbreekt.
- Niet kan worden vastgesteld of de oud-notaris partijen heeft gewezen op het verstrijken van de termijnen voor beroep op de ontbindende voorwaarde(n) in de Groninger akten.
- Niet is gebleken dat partijen schriftelijk nieuwe termijnen hebben afgesproken. Verder blijkt onvoldoende of de oud-notaris (in dossier 7) een ‘terugleveringsakte’ heeft voorgesteld dan wel heeft opgemaakt.
- De oud-notaris heeft (in dossier 6) niet vastgesteld of koper het bedrag van € 35.900,- ook daadwerkelijk heeft voldaan aan verkoper.
- De oud-notaris heeft in de kwijtingsakten (in de dossiers 6 en 8) enkele onjuistheden vermeld.
Achtergrond informatie kopers
6.23.2.
Uit het onderzoek van het BFT blijkt dat de benodigde informatie over de achtergronden van de partijen, in het bijzonder [mevrouw I] en [meneer I] , ontbreekt. Ten aanzien van dossier 9 heeft de oud-notaris enkel een digitaal dossier kunnen tonen. In dat dossier ontbreekt ook de benodigde informatie over de achtergrond van partijen. Het hof acht dit gelet op de aard van de transacties onzorgvuldig en tuchtrechtelijk verwijtbaar. Het feit dat het om professionele partijen zou gaan, maakt het voorgaande niet anders. De ambtshalve bedenkingen op dit punt zijn dan ook gegrond.
Overige tekortkomingen
6.23.3.
Het hof ziet in de gegeven omstandigheden, mede gezien de aard van de transacties en de betrokken partijen, geen reden om de overige tekortkomingen waarop het BFT heeft gewezen, in tuchtrechtelijke zin aan de oud-notaris te verwijten. De ambtshalve bedenkingen zijn op dit punt daarom ongegrond.
6.24.
[adres 10] (dossier 10)
6.24.1.
Het BFT voert het volgende aan.
- Er is een opmerkelijke prijssprong (de koopprijs AB-transactie is € 245.651,- en de koopprijs BC-transactie is € 279.000,-), terwijl de leveringen (in 2005) op dezelfde dag bij de oud-notaris plaatsvonden. De Woz-waarde bedraagt € 169.765,-. Volgens het taxatierapport bedraagt de onderhandse verkoopwaarde € 279.000,-.
- Er is mogelijk sprake van gelieerde partijen B ( [naam] ) en C ( [naam] ). Daarnaast lijkt de regie inzake de opeenvolgende verkopen (akte van 25 oktober 2002, akte van indeplaatsstelling van 5 november 2002, akten van 2005) in handen van [de broer] , de broer van partij B.
[de broer] treedt ook op in dossier 11.
- Het is niet duidelijk waarom [de broer] een bedrag van € 2.910,93 met als kenmerk ‘teveel betaald [adres 10] ’ tegoed zou hebben nu de betaling is gedaan door partij C.
- Partij C koopt zonder hypothecaire lening. Een verklaring daarvoor ontbreekt in het dossier.
Prijssprong en achtergrond en motieven partijen
6.24.2.
Het hof stelt vast dat de prijssprong betrekkelijk beperkt is geweest. Er blijkt verder niet van bijzondere omstandigheden die maken dat de oud-notaris reden had om nader onderzoek te doen naar de transacties. Hetgeen het BFT verder heeft aangevoerd, is niet van voldoende gewicht om aan te nemen dat de oud-notaris onvoldoende zorgvuldig is geweest. De ambtshalve bedenkingen zijn voor wat betreft dit dossier ongegrond.
6.25.
[adres 11] (dossier 11)
6.25.1.
In dit dossier is volgens het BFT het volgende aan de orde.
- De oud-notaris is betrokken geweest bij de AB-transactie (koopprijs € 170.000,-), de BC-transactie (koopprijs € 245.000,-) en de CD-transactie (€ 280.000,-). De leveringen hebben op dezelfde dag plaatsgevonden. Er ontbreekt een verklaring voor de prijsstijgingen.
- De oud-notaris beschikte niet over taxatierapporten die de prijsverschillen verklaren. Er was wel een taxatierapport waaruit een onderhandse verkoopwaarde van € 161.000,- bleek.
- Er is mogelijk sprake van gelieerde partijen A, B en C. De regie inzake de opeenvolgende verkopen lijkt gezien de in het dossier aangetroffen notities in handen van [de broer] , partij A.
- Uit het dossier valt niet te achterhalen of de oud-notaris informatie over de prijsstijgingen aan de bank heeft verstrekt.
Prijssprong, informeren bank en motieven partijen
6.25.2.
Uit de antwoorden van de oud-notaris op vragen van het BFT blijkt dat de oud-notaris niet beschikte over informatie omtrent de achtergrond van partijen en de motieven van de onderhavige levering aan partij D, die koopt voor een koopprijs die ruim 60% hoger ligt dan de eerste verkoop op diezelfde dag. Het BFT heeft aan de hand van handgeschreven notities in het dossier geconstateerd dat veelvuldig wisseling heeft plaatsgevonden van de beoogde laatste koper en dat partij A daarin de regie voerde. Het was aan de oud-notaris om in die situatie de nodige vragen te stellen en de verkregen informatie vast te leggen. Uit het dossier noch uit de antwoorden van de oud-notaris blijkt dat hij dat heeft gedaan. Verder worden de gerealiseerde verkoopprijzen en met name de gerealiseerde waardestijgingen niet verklaard met het taxatierapport. Uit het dossier kan niet worden afgeleid dat de oud-notaris onderzoek naar die waardestijgingen heeft gedaan. Ook is niet gebleken dat de oud-notaris de bank op correcte wijze heeft geïnformeerd. Weliswaar heeft de oud-notaris het BFT getoond dat de bank is meegedeeld dat sprake is van drie opeenvolgende leveringen, maar daarbij is niet gebleken dat informatie over de prijsstijgingen is verstrekt. De conclusie is dan ook dat sprake is van schending van de onderzoeksplicht (onder andere naar de achtergronden van partijen, de gerealiseerde waardestijgingen en de regievoering door partij A) en van de informatieplicht en de zorgplicht (aan/jegens de hypotheekverstrekker). Aldus zijn de ambtshalve bedenkingen in dit dossier gegrond.
6.26.
[adres 12] (dossier 12)
6.26.1.
Het BFT voert het volgende aan.
- Er is een opmerkelijke prijssprong van € 60.000,- (de koopprijs AB-transactie is € 210.000,- en koopprijs BC-transactie is € 270.000,-), oftewel 28%, terwijl de leveringen van het pand (café met bovenwoning) op dezelfde dag plaatsvonden. Deze prijssprong is niet voldoende verklaard.
- De oud-notaris beschikte niet over taxatierapporten.
- De bank is niet geïnformeerd dat sprake was van een ABC-transactie.
- Partij B ( [BV 1] ) is gelieerd aan partij A ( [BV 2] ). [bestuurder] is bestuurder van partij B en tevens bestuurder van [stichting] , welke stichting via [BV 3] 100% aandeelhouder is van partij A.
- De oud-notaris heeft een bedrag van € 10.000,- overgemaakt ten laste van partij B aan een derde ( [naam] , hierna: [naam bedrijf] ).
6.26.2.
De oud-notaris heeft in hoger beroep aangevoerd dat het een opmerkelijk dossier betreft, aangezien het hier gaat om een ondernemer die besluit om een pand dat hij in eigendom heeft te verkopen en daarbij ervoor kiest om de winst van de verkoop niet volledig in partij A te laten vloeien, maar deels in partij B te laten vallen. Het betreft twee vennootschapsrechtelijke constructies naast elkaar van dezelfde bestuurder/aandeelhouder. De oud-notaris ontkent dat sprake is van een dubieuze transactie. Volgens de oud-notaris is het logisch dat [bestuurder] voor partijen A en B optrad. De prijs die uiteindelijk is betaald door partij C was op dat moment reëel. Er was eigen geld geïnvesteerd in het café en een en ander is ook voor de fiscus transparant afgewikkeld. Er was geen sprake van hypotheekfraude nu partij C nog steeds eigenaar is van het pand en deze het café uitbaat, hetgeen uit het kadastrale uittreksel blijkt. Verder heeft de oud-notaris benadrukt dat hij een uitdrukkelijke opdracht van partij A had om het genoemd bedrag over te maken aan [naam bedrijf] (fax van 23 juni 2006).
Prijssprong en informeren bank
6.26.3.
Het hof is van oordeel dat de bij het BFT en thans in hoger beroep gedane verklaring van de oud-notaris voor de prijssprong in dit dossier onvoldoende inzicht geeft in de achtergronden van de transactie en dat hij nader onderzoek had moeten doen. Verder blijkt uit het dossier dat de oud-notaris de bank niet heeft geïnformeerd dat sprake was van een ABC-transactie met een dergelijke prijssprong. Het antwoord van de oud-notaris aan het BFT dat hij hiertoe niet verplicht was, volgt het hof niet omdat de oud-notaris niet beschikte over de taxatierapporten en/of verklaringen voor de prijsstijging. Aldus zijn deze ambtshalve bedenkingen op dit onderdeel gegrond.
Gelieerde partijen A en B
6.26.4.
Vaststaat dat [bestuurder] in zijn hoedanigheid van bestuurder/aandeelhouder optrad voor partij A en partij B. Het BFT heeft onvoldoende toegelicht welke nadere vragen de oud-notaris in dit opzicht nog had moeten stellen. De ambtshalve bedenkingen zijn naar het oordeel van het hof ongegrond op dit punt.
Uitbetaling van gelden van de derdengeldrekening aan een derde
6.26.5.
Zoals hiervoor onder 6.19.4. is overwogen, was in die tijd (2006) de Beleidsregel Beperking uitbetaling aan derden nog niet van kracht. Nu uit het dossier blijkt van een uitdrukkelijke opdracht van verkoper B om het genoemde bedrag aan zijn adviseur [naam bedrijf] over te maken, kan de oud-notaris op dit punt geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt. Deze ambtshalve bedenkingen zijn op dit onderdeel dan ook ongegrond.
6.27.
[adres 13] (dossier 13)
6.27.1.
Het BFT stelt het volgende.
- De prijssprong binnen een dag van € 55.000,- (verschil tussen de koopprijs AB van
€ 106.000,- en koopprijs BC van € 165.000,-), zijnde 55%, is niet voldoende verklaard.
- Het taxatierapport en de opgevraagde taxatienota ontbreken.
- De bank is niet geïnformeerd dat sprake was van een ABC-transactie.
- Er is sprake van gelieerde partijen A en B (familierelatie). Partij B is mogelijk een stroman.
- De regie bij beide leveringen is in handen van partij A. Deze partij heeft opdracht gegeven voor het opstellen van de koopakten en voor de taxatieopdracht. Hij was ook degene aan wie het batig saldo van de BC-transactie is overgemaakt en degene die is opgetreden als hypotheekadviseur voor partij C.
6.27.2.
De oud-notaris heeft aangevoerd dat dit dossier handelt over een kwestie waarin familieverhoudingen binnen een [buitenlandse] familie en rol spelen. De vader is de bepalende factor en heeft ook die rol gehad in de transacties, aldus de oud-notaris. Aan de achtergrond en de voorwaarden behoefde de oud-notaris geen nadere aandacht te besteden, nu daartoe geen aanleiding bestond. In de visie van de oud-notaris was sprake van een transparante transactie met een reële prijs. De oud-notaris heeft verder nog gesteld dat uit het dossier valt af te leiden dat bij de bank een taxatierapport voorhanden was.
Prijssprong en informeren bank
6.27.3.
Naar het oordeel van het hof is de oud-notaris in dit dossier kennelijk te veel uitgegaan van aannames met betrekking tot de prijssprong bij de door hem verzorgde ABC-transactie. De prijssprong is zodanig groot dat nader onderzoek vereist was. Dat die prijssprong verklaarbaar is, heeft de oud-notaris destijds onvoldoende onderzocht. Ook in hoger beroep heeft de oud-notaris geen duidelijkheid kunnen scheppen over de prijssprong. Deze ambtshalve bedenkingen zijn dan ook gegrond.
6.27.4.
De oud-notaris heeft aangevoerd dat de bank beschikte over een taxatierapport. Er is echter niet gebleken dat daarin de ABC-transactie en de prijssprong was vermeld. De oud-notaris was daarom gehouden om de bank te informeren over de prijssprong in het kader van de ABC-transactie. Deze ambtshalve bedenkingen zijn op dit onderdeel gegrond.
Gelieerde partijen A en B, de regierol van partij A, uitkering batig saldo aan partij A
6.27.5.
Ten aanzien van deze verwijten van het BFT verenigt het hof zich met het oordeel van de kamer en de gronden waarop het berust (overweging 4.34). In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een ander oordeel rechtvaardigen op dit punt. Dit betekent dat de ambtshalve bedenkingen op dit onderdeel gegrond zijn.
6.28.
[adres 14] (dossier 14)
6.28.1.
In dit dossier is volgens het BFT het volgende aan de orde.
- De oud-notaris is betrokken geweest bij de AB-transactie (koopprijs € 90.000,-), de BC-transactie (koopprijs € 105.000,-) en de CD-transactie (€ 135.000,-). De leveringen hebben op dezelfde dag plaatsgevonden (18 mei 2004). Er ontbreekt een verklaring voor de prijsstijgingen en er is onvoldoende onderzoek gedaan naar het realiteitsgehalte van de koopsom. Het taxatierapport van de bank van 5 februari 2004 heeft het over een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 100.000,-, terwijl op de factuur van de makelaar van 1 april 2004 voor de taxatiekosten een waarde staat van € 140.000,-.
- De bank is niet geïnformeerd dat sprake was van een ABCD-transactie.
- Partij C is getrouwd met de dochter van koper D.
- De oud-notaris heeft een bedrag van € 21.452,45 uitbetaald aan een derde als batig saldo van de transactie AB.
- Het is niet duidelijk waarom de oud-notaris is doorgegaan met het treffen van voorbereidingen van de veiling (zoals blijkt uit de brief van de oud-notaris van 7 mei 2004 aan de bank), terwijl de koopovereenkomst CD al op 19 april 2004 was opgemaakt op het kantoor van de oud-notaris.
Prijssprong en informeren bank
6.28.2.
De oud-notaris heeft desgevraagd aan het BFT verklaard dat de prijsstijging AB/BC van 16% geen reden gaf tot nadere vragen en dat de prijs die kopers D betaalden (een stijging van
€ 30.000,- ten opzichte van de aankoop door partij C) gezien de taxatie door de makelaar als reëel moet worden gezien. Het hof is van oordeel dat deze verklaring van de oud-notaris niet voldoende is en dat hij nader onderzoek had moeten doen. Het taxatierapport van de bank bevat een ander bedrag dan is vermeld op de factuur van de makelaar. Hierover had de oud-notaris in ieder geval vragen moeten stellen. Ook had het op de weg van de oud-notaris gelegen om de bank te informeren dat sprake was van een ABCD-transactie. Niet gebleken is dat hij dat heeft gedaan. De ambtshalve bedenkingen zijn op dit onderdeel dan ook gegrond.
Uitbetaling aan een derde
6.28.3.
Het hof verwijst naar hetgeen is overwogen onder 6.19.4. Ten tijde van de ABCD-transactie (2004) was de Beleidsregel Beperking uitbetaling aan derden nog niet van kracht. Nu uit het dossier een schriftelijke opdracht volgt van verkoper A om het genoemde bedrag over te maken aan een derde (bijlage 16 bij dit dossier), kan de oud-notaris op dit punt geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt. De ambtshalve bedenkingen zijn op dit onderdeel dan ook ongegrond.
6.29.
[adres 15] (dossier 15)
6.29.1.
Het BFT voert in dit dossier het volgende aan.
- De prijssprong binnen een paar maanden van € 87.500,- (de koopprijs AB-transactie is
€ 455.000,- en de koopprijs BC-transactie is € 542.500,-), zijnde 19%, is niet voldoende verklaard. De gezamenlijke Woz-waarde bedroeg € 483.000,-.
- Geen vastlegging van het in kennis stellen van de bank.
- De taxatierapporten ontbreken in het dossier.
- Er is sprake van gelieerde partijen. De oorspronkelijke kopers B (mevrouw [naam] en mevrouw [naam] ) zijn getrouwd met de medewerkers van het makelaarskantoor [naam] (de heer [naam] respectievelijk de heer [naam] ). Deze makelaars waren betrokken bij de eerste koopovereenkomst van de BC-levering.
- Er zijn winstaandelen uitbetaald aan niet bij de akte betrokken derden ( [bestuurder] en [naam persoon] ).
Prijssprong en informeren bank
6.29.2.
Een verklaring voor de prijssprong ontbreekt in dit dossier. Op vragen van het BFT heeft de oud-notaris geantwoord dat de hoogte van de prijsstijging hem destijds geen reden gaf om nadere vragen te stellen. Het hof is van oordeel dat het dossier – met name de daaruit naar voren komende achtergrond van partijen en hun onderlinge relaties – voldoende reden voor de oud-notaris moesten zijn om daarover door te vragen. Nu hij dit heeft nagelaten, valt hem daarvan een tuchtrechtelijk verwijt te maken. Verder heeft de oud-notaris onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij de bank daadwerkelijk heeft geïnformeerd dat sprake was van de prijssprong in het kader van de ABC-transactie. Deze ambtshalve bedenkingen zijn derhalve op dit onderdeel gegrond.
6.29.3.
Uit dit dossier volgt dat de oud-notaris op vragen van het BFT heeft verklaard dat hij zich niet meer kan herinneren of hij vragen heeft gesteld over de achtergrond van partijen, hun onderlinge relaties en aan- en verkoopmotieven. Van de oud-notaris had dat in de gegeven omstandigheden wel mogen worden verwacht. Deze ambtshalve bedenkingen zijn daarom op dit onderdeel gegrond.
Uitbetaling winstaandelen aan derden
6.29.4.
Het hof verwijst naar hetgeen is overwogen onder 6.19.4. Ten tijde van de ABC-transactie (2007) was de Beleidsregel Beperking uitbetaling aan derden nog niet van kracht. Nu uit het dossier blijkt van een samenwerkingsovereenkomst van 31 oktober 2007 (bijlage 15 bij dit dossier), op grond waarvan de nettowinst van de verkoop BC moet worden verdeeld over vier personen, kan de oud-notaris van de uitbetaling aan de betreffende personen geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt. De ambtshalve bedenkingen zijn op dit onderdeel ongegrond.
6.30.
Aan het aanbod van de oud-notaris tot het horen van getuigen gaat het hof voorbij omdat geen feiten of omstandigheden te bewijzen zijn aangeboden die tot een andere beslissing kunnen leiden.
6.31.
De ambtshalve bedenkingen zijn deels gegrond en deels ongegrond. De beslissing van de kamer kan daarom niet volledig in stand blijven. Omwille van de duidelijkheid zal het hof de beslissing in haar geheel vernietigen en opnieuw beslissen zoals hierna zal worden aangegeven.
6.32.
De gegrond verklaarde ambtshalve bedenkingen tonen aan dat de oud-notaris structureel in gebreke is geweest om zorgvuldig onderzoek te doen bij ABC-transacties. Een dergelijk zorgvuldig onderzoek is van belang om te voorkomen dat de notaris een schakel wordt in de totstandkoming van vastgoedtransacties die verband houden met fraude en witwassen. Het structureel achterwege laten van het vereiste zorgvuldige onderzoek schaadt in ernstige mate het vertrouwen in het notariaat. Daarbij past de maatregel van ontzetting.
6.33.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.34.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7 Beslissing
in de zaak met zaaknummer 200.167.787/01 NOT:
- verklaart het BFT niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep;
in de zaak met zaaknummer 200.168.718/01 NOT:
- vernietigt de bestreden beslissing;
- verklaart gegrond de ambtshalve bedenkingen op de onderdelen die hiervoor zijn genoemd in de overwegingen 6.18.3., 6.18.4., 6.18.6., 6.19.2., 6.19.3., 6.20.4., 6.20.5., 6.21.3., 6.21.4., 6.22.3., 6.23.2., 6.25.2., 6.26.3., 6.27.3., 6.27.4., 6.27.5., 6.28.2., 6.29.2. en 6.29.3.;
- verklaart de ambtshalve bedenkingen voor het overige ongegrond;
- legt aan de oud-notaris de maatregel van ontzetting op.
Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, A.R. Sturhoofd en A.H.N. Stollenwerck en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2016 door de rolraadsheer.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
