Uitspraken

In dit geding vordert de gemeente dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 100.000,= aan verbeurde boetes, met nevenvorderingen. De rechtbank heeft het verweer van [geïntimeerde] dat het boetebeding waarop de vordering van de gemeente is gebaseerd onredelijk bezwarend is, gehonoreerd en de vorderingen van de gemeente daarom afgewezen. Tegen dat oordeel en de gronden waarop het berust is het hoger beroep van de gemeente gericht. Het incidenteel appel van [geïntimeerde] is beperkt tot enkele in het bestreden vonnis gegeven oordelen.

Centraal staat in hoger beroep de vraag of het boetebeding onredelijk bezwarend is als bedoeld in artikel 6:233 aanhef en sub a BW, welk artikel richtlijnconform (namelijk: overeenkomstig Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, verder: de Richtlijn) moet worden uitgelegd. Het hof verwerpt het betoog van de gemeente dat de Richtlijn niet van toepassing is omdat het boetebeding niet kwalificeert als een beding dat tot doel dan wel tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen (artikel 1.e van de bijlage bij de Richtlijn). De lijst van bedingen in de bijlage bij de Richtlijn is volgens artikel 3 lid 3 van de Richtlijn indicatief en niet uitputtend, zodat voor de vraag of het beding oneerlijk is geen aansluiting bij een beding van die lijst hoeft te worden gezocht. Waar het om gaat, is of sprake is van een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld (dat is hier het geval) en of het beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 Richtlijn). Bij die beoordeling moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 4 lid 1 Richtlijn). In het onderhavige geval acht het hof voor de omstandigheden die golden “rond de sluiting van de overeenkomst” bepalend de omstandigheden op het moment van acceptatie door [geïntimeerde] van de erfpachtaanbieding van de gemeente waarin het boetebeding was opgenomen (zie rov. 2.l.4 en 2.1.5).

Het hof stelt voorop dat er op zichzelf geen bezwaar tegen bestaat dat de gemeente haar beleidsdoelstelling, dat de kavels in dezelfde periode worden gebouwd in verband met het inrichten van de openbare ruimte en het beperken van de bouwoverlast, mede door middel van een boetebeding beoogt te bewerkstelligen. Aan de gemeente kan worden toegegeven dat een dergelijk (in de woorden van de gemeente “disciplinerend en preventief werkend”) instrument waarschijnlijk effectiever en (kosten)efficiënter is dan het afdwingen van de naleving van normen door het voeren van daartoe strekkende procedures voor de civiele rechter, versterkt met dwangsommen. Het gebruikmaken van publiekrechtelijke bevoegdheden is ook niet wettelijk voorgeschreven, terwijl het administratieve recht de gemeente niet de mogelijkheden biedt die een contractuele boete haar wel geeft, zodat er geen belemmering is voor de gemeente om dit civielrechtelijke instrument te benutten.

Anders dan de rechtbank acht het hof in het onderhavige geval een boete ter hoogte van € 10.000,= per maand als zodanig niet onredelijk bezwarend. Met [geïntimeerde] is het hof van oordeel dat dit weliswaar voor een particulier een hoog bedrag betreft, maar een hoog bedrag is ook vereist wil een beding in een situatie als de onderhavige een effectieve prikkel tot nakoming vormen. Het hof komt in zoverre in de onderhavige zaak tot hetzelfde oordeel als werd gegeven in het arrest van dit hof van 27 juli 2010 (ECLI:NL:GHAMS:2010:BN9248) dat eveneens zelfbouw op het Steigereiland betrof en in welke zaak de maandelijkse boete eveneens € 10.000,= betrof.

Wel moet worden geconstateerd dat in het boetebeding zelf geen maximumbedrag is opgenomen, zodat het uiteindelijke bedrag van de boete geen contractuele limiet kent, maar onbeperkt kan oplopen. Dat is een aspect dat, in samenhang met hetgeen hierna onder 3.6 e.v. wordt overwogen, het beding onredelijk bezwarend maakt. De gemeente heeft weliswaar aangevoerd dat zij het beleid voert om de boetes die zij oplegt te beperken tot een maximumbedrag van € 120.000,= maar gesteld noch gebleken is dat ten tijde van de acceptatie door [geïntimeerde] van de erfpachtaanbieding van de gemeente het voor [geïntimeerde] duidelijk was dat de gemeente dit limiteringsbeleid hanteerde. Om het bezwaarlijke karakter aan het beding te ontnemen had de limitering dan ook minst genomen in het beding zelf dienen te zijn verwoord. De vraag of indien het boetebeding tot een bedrag van € 120.000,= zou zijn gelimiteerd, dat zou meebrengen dat het boetebeding niet onredelijk bezwarend is, is in dit geding overigens niet ter beantwoording aan het hof voorgelegd, zodat daarover ook geen oordeel wordt gegeven.

Daar komt nog bij dat de gemeente, zolang althans de erfpacht niet is gevestigd, krachtens de overige erfpachtvoorwaarden bevoegd is geen uitvoering meer te geven aan de erfpachtovereenkomst ingeval de erfpachter niet aan het boetebeding voldoet, maar de erfpachter op zijn beurt geen enkele contractuele mogelijkheid heeft om aan de werking van het boetebeding te ontkomen. Dat wreekt zich in het bijzonder indien de boetes ongelimiteerd oplopen.

Bij de beoordeling van het onderhavige boetebeding hanteert het hof verder als uitgangspunt dat het redelijkerwijs mogelijk dient te zijn om in de periode gelegen tussen de datum waarop de bouwvergunning moest zijn aangevraagd en de datum waarop de bebouwing voltooid moest zijn (deze periode wordt hierna ook “de bouwtermijn” genoemd) de bouwvergunning te verkrijgen, aannemers te contracteren om het vergunde bouwplan te realiseren en de bouw te voltooien. Ook met inachtneming van het doel van het boetebeding behoort de bouwtermijn daarnaast enige tijd te gunnen, dan wel voldoende flexibiliteit te bieden (door bijvoorbeeld in uitstel of “stand still” te voorzien) om vertragingen het hoofd te kunnen bieden die worden veroorzaakt door het optreden van (niet aan de aanvrager verwijtbare) voorzienbare dan wel onvoorziene omstandigheden tijdens het bouwproces. Een voorbeeld van een dergelijke omstandigheid is in het onderhavige geval het aanvragen van een vrijstelling van het bestemmingsplan, vooral omdat het hier om zelfbouw gaat. De gemeente heeft in haar brochure voor Steigereiland (productie 2 bij inleidende dagvaarding) benadrukt dat het project de kans biedt “helemaal volgens uw eigen inzichten” te bouwen. Dan ligt in de lijn der verwachting dat gegadigden de mogelijkheid voor het maken van individuele keuzes in het ontwerp van hun woning optimaal benutten.

Met de procedure tot verstrekking van de bouwvergunning is hoe dan ook een periode van enkele weken (zij het, gelet op artikel 46 lid 1 Woningwet maximaal 12 weken ) gemoeid. Indien een vrijstelling van het bestemmingsplan wordt verzocht, is die procedure aanmerkelijk langer; gezien de conclusies in het rapport van de ombudsman van de gemeente (productie 10 bij inleidende dagvaarding) zal het hof daarbij uitgaan van een duur van ongeveer zes maanden. Voor het contracteren van een aannemer (hetgeen eerst definitief kan plaatsvinden nadat de bouwvergunning, al dan niet met een vrijstelling, is verstrekt) en het door die aannemer inplannen van de werkzaamheden zullen, naar redelijkerwijs mag worden aangenomen, vervolgens ook enkele weken benodigd zijn. Het hof zal er verder vanuit gaan dat een daadwerkelijke bouwtijd van circa tien maanden voor woningen in dit project redelijk is, nu de aannemer van [geïntimeerde] een dergelijke bouwtijd verwachtte (zie rov. 2.1.9) en de gemeente niet heeft aangevoerd dat die bouwtijd onredelijk lang was. Dit een en ander leidt ertoe dat de bouwtermijn al snel (veel) meer dan 12 maanden in beslag neemt, temeer wanneer ook rekening wordt gehouden met het optreden van - kort gezegd - vertragingen. Een redelijke bouwtermijn dient daarom aanmerkelijk langer dan 12 maanden te zijn.

De bouwtermijn in het boetebeding liep van 17 februari 2009 tot 1 maart 2009 en duurde daarmee 12,5 maand. Die termijn is dus te kort, zeker wanneer (zoals in het onderhavige geval) bij de aanvraag van de bouwvergunning een vrijstelling van het bestemmingsplan wordt verzocht. Het verbeuren van boetes is dan welhaast onvermijdelijk.

Nu het boetebeding voorziet in ongelimiteerde contractuele boetes die zijn verbonden aan een te korte bouwtermijn, terwijl de erfpachter verplicht is om de erfpacht hoe dan ook voort te zetten, is het hof van oordeel dat het boetebeding voor [geïntimeerde] onredelijk bezwarend is als bedoeld in artikel 6:233 aanhef en sub a BW, uitgelegd in overeenstemming met artikel 3 lid 1 van de Richtlijn.

Aan het onder 3.10 gegeven oordeel doet niet af dat de gemeente de uiterste datum voor voltooiing van de bouw van de woning van [geïntimeerde] nog enkele malen heeft uitgesteld tot (uiteindelijk) 10 december 2009 en [geïntimeerde] aldus een ruimere bouwtermijn heeft gegeven. Gesteld noch gebleken is immers dat ten tijde van de acceptatie van de erfpachtaanbieding door [geïntimeerde] al bekend was dat de gemeente - in weerwil van de duidelijke tekst van het boetebeding - een uitstelbeleid zou hanteren dat [geïntimeerde] in staat zou stellen om de bouw te voltooien binnen de tijd die zij daarvoor redelijkerwijs nodig had, zonder het risico boetes te verbeuren; uit rov. 2.1.12 en 2.1.13 volgt integendeel dat de gemeente, na eerst boetes te hebben opgelegd, daartoe pas veel later en na aandringen door de advocaat van [geïntimeerde] bereid was.

De gemeente heeft nog aangevoerd dat [geïntimeerde] kan worden verweten dat zij de bouwtermijn niet heeft gehaald, omdat zich vertragende omstandigheden hebben voorgedaan die voor haar risico komen. Voor zover de gemeente daarmee bedoelt aan te voeren dat ook indien de contractuele bouwtermijn niet te kort zou zijn geweest, [geïntimeerde] boetes zou hebben verbeurd, verwerpt het hof dat betoog als niet ter zake dienend. De gevorderde contractuele boetes zijn immers gebaseerd op een, als onredelijk bezwarend, vernietigd beding, zodat de gemeente op die boetes hoe dan ook geen aanspraak kan maken.

Op deze oordelen stuiten de grieven af. Het incidenteel appel, dat ook tegen het tussenvonnis van 23 april 2014 is gericht, treft evenmin doel nu dat strekt tot de beslissing die thans wordt gegeven en het in wezen voorwaardelijk (namelijk onder de voorwaarde dat een grief in het principaal appel doel zou treffen) is ingesteld.

Het (eind)vonnis waarvan beroep zal daarom worden bekrachtigd. De gemeente zal als de in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal appel. Hoewel het incidenteel appel nodeloos is ingesteld, zal het hof conform vaste rechtspraak in dat appel geen kostenveroordeling uitspreken.