4.1.
De rechtbank heeft het beroep met betrekking tot het belastingjaar 2013 ongegrond verklaard (rechtbank nr. ALK 14/32) en het beroep met betrekking tot het belastingjaar 2014 gegrond verklaard (rechtbank nr. ALK 14/1570). Daartoe heeft zij het volgende overwogen:
“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waardes niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Met de hiervoor vermelde matrices heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan voor zowel de door hem gehanteerde WOZ-waarde in 2013, als die in 2014. De in de matrices genoemde vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildata verkocht en betreffen alle rijwoningen gelegen in de omgeving van de woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten de WOZ-waardes van eiseres’ woning zijn herleid. Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder aan de hand van de matrices en correctietabellen een toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van een onderbouwing met m³- en m²-prijzen. Daarnaast heeft verweerder aan de bij de woningen behorende bijgebouwen steeds afzonderlijk een waarde toegekend. Verweerder heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name de grootte en de staat van onderhoud. Verweerder heeft de woning op 13 november 2013 inpandig opgenomen en geconstateerd dat de woning in gedateerde staat verkeert en deze gekwalificeerd met de correctiefactor 2 (slecht/ondergemiddeld). Een en ander wordt bevestigd door het door verweerder overgelegde, door de nieuwe eigenaren van de woning ingevulde informatieformulier marktanalyse, waarin de staat van onderhoud van de verschillende objectkenmerken wordt beoordeeld van voldoende tot zeer slecht. De invloed van de slechte staat van onderhoud wordt voor wat betreft het kalenderjaar 2013 weerspiegeld in de verkoop van het eveneens in slechte staat van onderhoud verkerende woning aan de [B-straat] [huisnummer] , verkocht voor € 145.000 op 14 februari 2011, waarbij zij aangetekend dat deze woning 40 m³ kleiner is en op een iets kleinere kavel staat. Voor het kalenderjaar 2014 vormt de verkoop van de in dezelfde straat als eiseres’ woning gelegen woning aan de [A-straat] [huisnummer 3] een goede onderbouwing van de door verweerder voorgestane waarde. Deze is op 22 februari 2013 verkocht voor een bedrag van € 128.500 en is voor zowel kwaliteit als staat van onderhoud door verweerder gekwalificeerd met het cijfer 2.
8. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waardes in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Dit laat onverlet dat eiseres feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot neerwaartse bijstelling van de voor de woning vastgestelde waardes. Het door eiseres overgelegde bouwkundig rapport rechtvaardigt geen grotere waardecorrectie dan die reeds door verweerder is toegepast bij het bepalen van de door hem voorgestane waarde. De rechtbank tekent daarbij aan dat het in het rapport genoemde bedrag van € 71.800 niet één op één in de waarde kan worden verdisconteerd omdat enerzijds niet iedere euro die in de verbetering van de woning wordt gestoken, resulteert in een gelijke waardevermeerdering en anderzijds omdat de in het rapport genoemde kosten niet uitsluitend zien op herstel van gebreken maar ook op verbetering van de woning.
9. Eiseres heeft ter adstructie van de door haar voorgestane waarde voorts nog gewezen op de verkoopprijs van € 121.500 waarvoor zij de woning op 1 mei 2014 verkocht. Deze verkoop is echter te ver van de hier voorliggende waardepeildata (1 januari 2012 en 1 januari 2013) verwijderd om van betekenis te zijn voor de hier in geschil zijnde waardes, zodat de rechtbank hieraan voorbijgaat.”
4.2.1.
Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof het standpunt ingenomen dat de WOZ-waarde voor het jaar 2013 op € 126.000 moet worden vastgesteld en voor het jaar 2014 op € 123.000.
Belanghebbende heeft gesteld dat de woning op de toestandsdata in een zeer slechte staat verkeerde en dat daarmee door de rechtbank onvoldoende rekening is gehouden.
Daarnaast is belanghebbende het er niet mee eens dat de verkoop van de woning in 2014 niet in de vaststelling van de waarde is betrokken.
4.2.2.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat bij de vaststelling van de waarden voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Dat onderhoud is als ‘slecht/ondergemiddeld’ gekwalificeerd. In de matrix waarin de woning is vergeleken met de vergelijkingsobjecten komt dit tot uiting in een ‘correctiefactor 2’. De heffingsambtenaar ziet deze kwalificatie bevestigd in het onder 2.3 aangehaalde ‘Inlichtingenformulier marktanalyse’.
De verkoop van de woning in 2014 acht de heffingsambtenaar niet van belang, omdat er voldoende gegevens van vergelijkingspanden voorhanden zijn en omdat het tijdstip van die verkoop te ver verwijderd ligt van de waardepeildata.
4.3.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ dient de waarde te worden bepaald op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Het is primair aan de heffingsambtenaar om, indien de waarde wordt betwist, de door hem vastgestelde waarden te onderbouwen en aannemelijk te maken.
4.3.2.
Voor het jaar 2013 heeft de heffingsambtenaar zich onder meer gebaseerd op het vergelijkingsobject [A-straat] [huisnummer 2] . Qua ligging, bouwjaar en inhoud acht het Hof dit een goed vergelijkbaar pand. Van dit pand is een transactieprijs bekend die circa vier maanden van vóór de peildatum van de woning dateert. Deze bedraagt € 121.000. Kennelijk, zo begrijpt het Hof de toelichting op de matrix, is bij het gebruik van de woning [A-straat] [huisnummer 2] voor de vergelijking met de woning uitgegaan van verbeteringen voor circa € 25.000 die per toestandsdatum zijn gerealiseerd. Echter, voor de vergelijkbaarheid met de woning, zou het naar het oordeel van het Hof voor de hand hebben gelegen om de gerealiseerde verbeteringen buiten aanmerking te laten. Voorts wordt uit de door de heffingsambtenaar overgelegde cijfers ‘correcties per kuub’ niet duidelijk of en zo ja, welk effect de kwalificatie voor onderhoud op ‘2’ heeft gehad, aangezien de in het desbetreffende overzicht opgenomen (gecorrigeerde) waarde per m3 voor de woning € 183 bedraagt en derhalve in geringe mate afwijkt van de (gecorrigeerde) waarde per m3 voor het object [A-straat] [huisnummer 2] ad € 189, waarvan de staat van onderhoud met 3 is gekwalificeerd, terwijl niet aannemelijk is geworden dat deze laatste waarde is gecorrigeerd naar een waarde van vóór het aan die woning verrichte onderhoud.
4.3.3.
Voor de jaren 2013 en 2014 geldt dat het Hof voorts niet aannemelijk acht dat (voldoende) rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud, waarvan blijkt uit het door belanghebbende bij zijn faxberichten van 8 januari 2014 overgelegde fotomateriaal en het onder 2.3 aangehaalde ‘Inlichtingenformulier marktanalyse’. Bovendien is naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar (voldoende) rekening heeft gehouden met de sporen die het (kennelijk) gedurende vele jaren roken door de voormalige bewoner in de woning heeft achtergelaten.
4.3.4.
Gegeven de specifieke negatieve kenmerken van de woning als hiervoor bedoeld heeft het naar het oordeel van het Hof in de rede gelegen om ook de in het voorjaar van 2014 gerealiseerde transactieprijs ad € 121.500 van de woning bij de waardering mede in aanmerking te nemen, ook al waren er overigens meerdere vergelijkingsobjecten voorhanden. Anders dan de rechtbank onder punt 9 van haar uitspraak, neemt het Hof bij zijn oordeel derhalve wél het verkoopcijfer van de woning mede in aanmerking.
4.3.5.
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen concludeert het Hof dat de heffingsambtenaar de voor de jaren 2013 en 2014 vastgestelde waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.4.
Belanghebbende heeft van zijn kant de door hem onder 4.2.1 weergegeven waarden overigens onvoldoende onderbouwd. Aan de berekening van die waarden door belanghebbende ligt ten grondslag – uitgaande van de feitelijke verkoopprijs zoals weergegeven onder 2.2 – een verhoging met 4% voor de waarde op 1 januari 2012 en met 2% voor de waarde op 1 januari 2013. Deze percentages heeft belanghebbende onvoldoende onderbouwd. Het Hof verenigt zich, voorts, met wat de rechtbank heeft overwogen wat betreft het door belanghebbende overgelegde bouwkundige rapport van [rapporteur] .
4.5.
Nu de heffingsambtenaar onvoldoende is geslaagd in de op hem rustende bewijslast en belanghebbende de door hem voorgestane waarden niet aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde van de woning schattenderwijs vaststellen. Rekening houdend met de specifieke feiten en omstandigheden die de woning betreffen en die hiervoor onder 2.3 aan de orde zijn gekomen, concludeert het Hof dat de waarde van de woning voor het jaar 2013 dient te worden vastgesteld op € 133.000 en voor het jaar 2014 op € 128.000.
4.6.
De slotsom luidt dat de uitspraak van de rechtbank vernietigd dient worden, dat de beroepen gegrond zijn, dat de uitspraken op bezwaar vernietigd dienen te worden, dat de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2012 dient te worden verminderd tot € 133.000 en dat de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2013 dient te worden verminderd tot € 128.000.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
