2.4.
Bij kennisgeving van 1 november 2013 met het opschrift “Uitspraak op bezwaarschrift Gecombineerde Aanslag 2013 ” is aan belanghebbende het volgende medegedeeld:
“[pagina 1 van de kennisgeving]
Uitspraak op bezwaarschrift
Gecombineerde Aanslag 2013
(…)
Vastgesteld bedrag van het aanslagbiljet € 754,73
Totaalbedrag van de vermindering € 0,00
Nieuw vastgesteld bedrag van het € 754,73
aanslagbiljet
Uw bezwaarschrift is ontvangen binnen de wettelijke termijn. U bent daarom ontvankelijk in uw bezwaar.
De bovenstaande aanslag blijft gehandhaafd
[pagina 1 van de bijlage bij de kennisgeving]
Bijlage bij Uitspraak op bezwaarschrift
Gecombineerde aanslag 2013
Betreft: [adres 1])
Uw bezwaar richt zich tegen de vastgestelde waarde. Naar aanleiding van uw
bezwaarschrift heeft er een onderzoek plaatsgevonden naar de waarde van uw
bedrijfspand.. In deze bijlage leest u de reactie op uw bezwaar. Voor meer informatie
over de Wet WOZ en de waarderingsmethodiek van een WOZ-taxatie kunt u onder
meer terecht op de website van de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam
(www.amsterdam.nl/belastingen) en die van de Waarderingskamer
(www.waarderingskamer.nl).
Overweging
De WOZ- waarde dient onafhankelijk van de vorige waarde te worden bepaald. Het
uitgangspunt voor de waardebepaling is het marktniveau op de huidige
waardepeildatum. Indexeren van een WOZ-waarde die is vastgesteld voor een eerder
belastingjaar kan en mag volgens de Wet WOZ niet plaatsvinden. Het is daarom niet
juist de WOZ-waarde of huurwaarde te vergelijken met de WOZ-waarde of huurwaarde
zoals die waren vastgesteld op de vorige waardepeildatum.
(…)
De WOZ-waarde is gebaseerd op de waarde in het economische verkeer. Deze is
vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is
gebruikelijk voor objecten die op commerciële wijze worden gebruikt. Voorbeelden
hiervan zijn kantoren, bedrijfspanden-en winkelruimten. De waarde van uw WOZ
object is terecht vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Bij een taxatie volgens de huurwaardekapitalisatiemethode vormt de bruto jaarhuur het
uitgangspunt van de waardering. Onder bruto jaarhuur wordt in dit verband verstaan
de bruto huurwaarde per vierkante meter zoals die rondom de waardepeildatum voor
dergelijke objecten werd gerealiseerd, exclusief BTW en servicekosten. Deze kan dus
afwijken van de werkelijk betaalde huur. In de kapitalisatiefactor zijn zaken
verdisconteerd als leegstandsrisico, zakelijke lasten en een basisrendement
gebaseerd op staatsleningen. Deze gegevens zijn afgeleid uit geanalyseerde
marktgegevens.
Nader onderzoek door de taxateur heeft uitgewezen dat de bruto jaarhuur en de
kapitalisatiefactor in vergelijking met huurcijfers van vergelijkbare objecten, niet te
hoog zijn vastgesteld. Verzamelde huurcijfers van vergelijkbare kantoorpanden tonen
aan dat de vierkante meterprijzen variëren van € 115 tot € 146. In de vergelijking is
aansluiting gezocht bij kantoorpanden aan de Rozengracht, Spuistraat en Tussen de
Bogen. Het bruto vloeroppervlak van de gehanteerde vergelijkingen varieert van circa
60 m2 tot 88 m2. Met leegstand is voldoende rekening gehouden.
[pagina 2 van de bijlage bij de kennisgeving]
Conclusie
Na onderzoek is geconcludeerd dat, gelet op alle waardebepalende factoren, de
waarde niet te hoog is vastgesteld. Uw argumenten kunnen niet tot een andere
conclusie leiden. Er zijn verder geen andere feiten of omstandigheden gebleken die
aanleiding geven om de WOZ-waarde te verlagen. De waarde blijft daarom
gehandhaafd.
2.5.
Bij brief van 20 december 2013 heeft belanghebbende de heffingsambtenaar als volgt bericht:
“Op 23 mei zond ik u een bezwaarschrift met bezwaar tegen de gecombineerde aanslag en
kennisgeving waardebeschikkingen.
Uw uitspraak op bezwaarschrift dd. 1 november 2013 was onvolledig, omdat het slechts inging op een deel van het bezwaar, nl. het deel betreffende [adres 1] en niet op het bezwaar m.b.t. [adres 2] . Ik heb telefonisch gereclameerd en men zegde toe dit voor het aflopen van de reactietermijn van zes weken voor een eventueel beroep te zullen corrigeren met een aanvulling.
Tot op heden, 20 december 2013, heb ik daaromtrent niets meer vernomen. Ik ben dus ook niet in staat gesteld binnen zes weken beroep in te stellen.
(…)
Ik verzoek u mij voor 1 januari 2014 alsnog een aanvullende uitspraak op mijn bezwaarschrift van 23 mei 2013 te willen zenden. Ik dank u voor uw medewerking.”
2.6.
Bij kennisgeving van 31 december 2013 met het opschrift “Uitspraak op bezwaarschrift Gecombineerde Aanslag 2013 ” is aan belanghebbende het volgende medegedeeld:
“[pagina 1 van de kennisgeving]
Uitspraak op bezwaarschrift
Gecombineerde Aanslag 2013
Vastgesteld bedrag van het aanslagbiljet € 754,73
Totaalbedrag van de vermindering € 0,00
Nieuw vastgesteld bedrag van het € 754,73
aanslagbiljet
Uw bezwaarschrift is ontvangen binnen de wettelijke termijn. U bent daarom ontvankelijk in uw bezwaar.
De bovenstaande aanslag blijft gehandhaafd
[pagina 1 van de bijlage bij de kennisgeving]
Bijlage bij Uitspraak op bezwaarschrift
Gecombineerde aanslag 2013
Betreft: [adres 2]
Uw bezwaar richt zich tegen de vastgestelde waarde. Naar aanleiding van uw
bezwaarschrift heeft er een onderzoek plaatsgevonden naar de waarde van uw
woning(en). In deze bijlage leest u de reactie op uw bezwaar. Voor meer informatie
over de Wet WOZ en de waarderingsmethodiek van een WOZ-taxatie kunt u onder
meer terecht op de website van de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam
(www.amsterdam.nl/belastinqen) en die van de Waarderingskamer
(www.waarderingskamer.nl).
Bezwaargrond(en)
In uw bezwaarschrift geeft u aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de
verschillen tussen uw woning(en) en de vergelijkingsobjecten. Het bevreemdt u dat het
object aan de [adres 2] wordt vergeleken met objecten van circa 80 tot 90
m2 groot.
In uw bezwaarschrift schrijft u dat onvoldoende rekening is gehouden met de kwaliteit
en onderhoud van het object.
Overweging
De in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten zijn niet identiek aan uw
woning(en). De verschillen in bijvoorbeeld perceelgrootte, ligging, bouwjaar, kwaliteit
en oppervlakte, zijn wel in de waardebepaling betrokken. De onderlinge
waardeverhouding tussen de vergelijkingsobjecten en uw woning(en) is voldoende tot
uitdrukking gekomen.
Ter extra onderbouwing van de getaxeerde WOZ waarde noemen wij de volgende
extra transactiecijfers.
- [adres 3] , verkocht voor € 472.000 per 4-3-2013 met een
gebruiksoppervlakte van 103m2.
- [adres 4] , verkocht voor € 418.000 per 15-2-2011 met een
gebruiksoppervlakte van 105m2.
Bij de waardebepaling moet met alle waardebepalende factoren rekening worden
gehouden. Zo ook met de kwaliteit en onderhoud van het object. Een nieuwe
beoordeling heeft geleid tot de conclusie dat er wat dit aspect betreft in voldoende
mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de
vergelijkingsobjecten.
Dit verschil in kwaliteit wordt weerspiegeld in de onderlinge waardeverhouding tussen
uw object en de beschikbare vergelijkingsobjecten.
Conclusie
Rekeninghoudend met de door u genoemde argumenten, is geconcludeerd dat de
WOZ-waarde van uw woning niet te hoog is vastgesteld. Uw argumenten kunnen niet
tot een andere conclusie leiden. Er zijn verder geen andere feiten of omstandigheden
gebleken die aanleiding geven om de waarde te verlagen. De waarde van uw woning
blijft daarom gehandhaafd.