4 Overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil het volgende overwogen.
“1. Bij besluit van 28 januari 2014 heeft verweerder de WOZ-waarde van de onroerende
zaak voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 306.500,-. Bij de bestreden uitspraak heeft
verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1januari
2013.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een
onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden
toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden
overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in
volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in
het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die
onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende
gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk
te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. Eiser heeft aangevoerd dat - kort samengevat - het vergelijkingsobject [adres 2]
begin 2013 in zeer slechte staat is verkocht voor € 245.000,-. Er is daarna voor
€ 140.000,- verbouwd. Het pand is vervolgens in oktober 2013 verkocht voor € 356.000,-.
De onroerende zaak vertoonde eind 2012 fors achterstallig onderhoud en daar is bij de
vergelijking onvoldoende rekening mee gehouden. In 2013 en 2014 is voor ongeveer
€ 45.000,- aan herstelwerkzaamheden aan de onroerende zaak verricht. Bij de
vergelijkingsobjecten zijn de balkons bij het woningdeel betrokken en bij de onroerende zaak
niet. Hier is in de vergelijking ook geen rekening mee gehouden. De onroerende zaak heeft
een WOZ-waarde van € 254.000,-.
5. Verweerder heeft in beroep een ‘Reactie taxateur’ met daarbij een ‘Overzicht
taxatiewaarden’ (de taxatiekaart) overgelegd, waarin de WOZ-waarde van de onroerende
zaak aan de hand van de transactieprijzen van vier vergelijkingsobjecten nader is
onderbouwd. De taxateur stelt zich op het standpunt dat de vergelijkingsobjecten goede
vergelijkingsobjecten zijn. Bij het vergelijkingsobject [adres 2] is rekening gehouden
met de verbouwingskosten. De herstelwerkzaamheden die zijn verricht aan de onroerende
zaak van eiser zijn voorts bij de vergelijking meegenomen, maar er is nog steeds sprake van
achterstallig onderhoud op 1 januari 2014. Door eiser is in dit verband geen gespecifieerde
bouwsombegroting of offerte overgelegd. De objecten [adres 3] , [adres 4] en
[adres 5] zijn de meest geschikt vergelijkingsobjecten. Van deze objecten is [adres 3]
het beste vergelijkingsobject. Dit object is niet gerenoveerd en net als de onroerende zaak
al lange tijd verhuurd, aldus de taxateur.
6. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten alle zijn verkocht rond de
waardepeildatum. Verder blijkt uit de bijgevoegde foto’s en objectgegevens dat de
vergelijkingsobjecten, gelet op hun ligging, uiterlijk, archetype, bouwjaar en omvang
voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om ter onderbouwing van de waarde te
kunnen dienen. De stelling van eiser dat de verkoop in oktober 2013 van het
vergelijkingsobject [adres 2] niet geschikt is om ter onderbouwing te dienen van de
waarde van de onroerende zaak, gelet op de omvangrijke en kostbare
verbouwingswerkzaamheden die dan aan het pand zijn verricht, faalt. De enkele
omstandigheid dat een aangevoerd vergelijkingsobject recent gerenoveerd is en de
onroerende zaak waarvan de waarde moet worden vastgesteld, niet, leidt niet tot de conclusie
dat een verkoopcijfer van dat object niet ter onderbouwing van de waarde kan worden
aangevoerd.
7. Uit de taxatiekaart blijkt verder dat, uitgaande van een WOZ-waarde van de
onroerende zaak van € 306.500,-, de taxatiewaarde per eenheid (m2) voor het woningdeel
van de onroerende zaak € 2.050.- bedraagt. De gerealiseerde prijzen per eenheid (m2), zijnde
de naar de waardepeildatum herleide verkoopprijzen voor het woningdeel van de
vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] bedragen
achtereenvolgens €2.218,-, € 2.638,-, € 1.910,- en € 2.218,-. Het vergelijkingsobject
[adres 4] kent dus een lagere m2 prijs per woningdeel dan de onroerende zaak. In dit verband heeft de taxateur onbestreden gesteld dat dit object eenvoudig en niet gerenoveerd
is, een achtertuin op het oosten heeft en bovendien een asbestclausule. Naar het oordeel van
de rechtbank is hiermee de lagere prijs per m2 voor het woningdeel van het
vergelijkingsobject genoegzaam verantwoord. Verder blijkt uit het voorgaande dat de
taxatiewaarde per m2 voor het woningdeel van de onroerende zaak lager is dan die
gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten, te weten € 2.246,-. Het verschil tussen de
taxatiewaarde voor het woningdeel van de onroerende zaak en het gemiddelde van de
gerealiseerde prijzen voor het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt dus € 196,-
per m2. Dit wijst er op dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld en
dat in voldoende mate rekening is gehouden met de door eiser gestelde slechtere staat van
onderhoud van de onroerende zaak. In dit verband wijst de rechtbank erop dat verweerder
onbestreden heeft gesteld dat ook [adres 3] en [adres 4] een slechte staat kennen.
8. Ten aanzien van de stelling van eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met de
verschillen met het vergelijkingsobject [adres 2] heeft het volgende te gelden.
Uitgaande van de verbouwingskosten aan [adres 2] van € 140.000, zoals eiser ter
zitting heeft gesteld, en een onrendabele top van die verbouwing van 40%, is sprake van een
waardestijging van € 84.000,- ten gevolge van die verbouwing. De waarde van het
vergelijkingsobject per 1januari 2013 véér die verbouwing komt daarmee op (€372.500,-,
zijnde de in oktober 2013 gerealiseerde verkoopprijs, herrekend naar waardepeildatum
1 januari 2013, minus € 84.000,- =) € 288.500,-. Eiser heeft verder aangevoerd dat hij per
1januari 2014 voor €45.000,- aan reparatiewerkzaamheden heeft verricht aan de onroerende
zaak. Eveneens rekening houdend met de eerder genoemde onrendabele top van 40 %, levert
dit een waardevermeerdering op van € 27.000,-. De waarde van de onroerende zaak per 1
januari 2013 zonder die verbouwing zou dan ook € 279.500,- bedragen. Die waarde is dus
lager dan de waarde van [adres 2] per die datum zonder de verbouwing, zoals hiervoor
vermeld. Verder zijn de omvang van het woningdeel en de kavel van de onroerende zaak en
[adres 2] gelijk en heeft eiser verder niets gesteld heeft over andere verschillen tussen
de beide onroerende zaken. Daarom is de rechtbank van oordeel dat bij de vergelijking
voldoende rekening is gehouden met de verbouwing van het vergelijkingsobject [adres 2]
.
9. Voor zover eiser heeft gesteld dat had moeten worden aangesloten bij het
verkoopcijfer van [adres 2] uit begin 2013 van €245.000,- heeft te gelden dat het
verweerder vrijstaat de vergelijkingscijfers te kiezen die hem het beste voorkomen. Eiser
heeft naar het oordeel van de rechtbank verder onvoldoende onderbouwd dat het
verkoopcijfer van [adres 2] uit januari 2013 tot de conclusie leidt dat de waarde van de
onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Hierbij wijst de rechtbank erop dat, zoals verweerder
terecht heeft gesteld, bij de herleiding van dat verkoopcijfer rekening moet worden gehouden
met een erfpachtcorrectie van ruim € 10.000. Verder is niet in geschil dat de onroerende zaak
naar de situatie per 1januari 2014 beoordeeld gedeeltelijk was gerenoveerd. Verder heeft
eiser onvoldoende onderbouwd dat de staat van de onroerende zaak vergelijkbaar was met de
staat van [adres 2] bij de verkoop in januari 2013.
10. Dat bij de vergelijkingsobjecten de balkons bij het woningdeel zijn betrokken en dat
dit bij de onroerende zaak niet is gebeurd, heeft eiser gesteld maar niet met bewijsmiddelen
onderbouwd. Uit de foto’s bij de taxatiekaart blijkt ook niet dat de balkons bij de woningen
zijn betrokken. Reeds om die reden faalt eisers stelling.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder gelet op het voorgaande
aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te
hoog is vastgesteld. Verweerder heeft hiermee voldaan aan de op hem rustende bewijslast.
12. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep ongegrond is.
13. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat
geen aanleiding.”
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
