Uitspraken

Als productie 4 bij haar memorie van grieven heeft Lakeview een overzicht overgelegd van alle bedragen die [geïntimeerde] sinds 1 januari 2013 tot en met 6 december 2016 aan Lakeview verschuldigd is geworden en heeft betaald. In een kolom heeft zij het saldo vermeld inclusief de proceskostenveroordeling uit 2013, welke kolom per 6 december 2016 sluit op een verschuldigd bedrag van € 970,76. In de andere kolom heeft zij het saldo vermeld zonder die proceskostenveroordeling, een verschuldigd bedrag per 6 december 2016 van € 259,55. Bij haar memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] gesteld, en Lakeview heeft dit vervolgens erkend, dat zij op 14 december 2016 alsnog een bedrag van € 249,29 heeft betaald, zijnde een maand huur. Hiermee bedragen de beide saldi dus € 721,47 en € 10,26. In haar laatste memorie heeft Lakeview niet gesteld dat [geïntimeerde] sinds 14 december 2016 nog huurtermijnen onbetaald heeft gelaten. De saldi zijn sindsdien dus gelijk gebleven.

In reactie op dit overzicht heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat Lakeview een door haar in september 2013 betaald bedrag van € 181,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, dat door de voorzieningenrechter is afgewezen, ten onrechte niet op het verschuldigde in mindering heeft gebracht. Die klacht is echter ongegrond. Het bedrag is in het overzicht verwerkt als een betaling op 4 september 2013 en in mindering gebracht op de proceskostenveroordeling uit 2013. Voorts heeft [geïntimeerde] gesteld dat zij het bedrag van de proceskostenveroordeling uit 2013 geheel heeft betaald, maar die stelling berust kennelijk op de aanname dat in het door Lakeview in eerste aanleg gevorderde bedrag van € 1.214,76 in hoofdsom, dat door [geïntimeerde] na dagvaarding is betaald, ook het bedrag van de proceskostenveroordeling uit 2013 was verwerkt. Dat is echter niet juist. Uit het meergenoemde overzicht blijkt zonneklaar dat het bedrag van € 1.214,76 geheel bestond uit op dat moment achterstallige huur.

[geïntimeerde] heeft weliswaar ook voor het overige de juistheid van het door Lakeview vervaardigde betalingsoverzicht betwist, maar zij laat na gemotiveerd te stellen (laat staan dat zij bewijst) welke door haar gedane betalingen ten onrechte niet in het overzicht zouden zijn vermeld. Met een moeilijk te volgen beroep op de inhoud van brieven van de zijde van Lakeview tracht [geïntimeerde] aan te tonen dat zij in het verleden niet te weinig, maar juist te veel heeft betaald. Uit die brieven blijkt echter geenszins dat hetgeen in het overzicht is vermeld niet juist zou zijn. De in die brieven vermelde achterstanden corresponderen met de saldi per dezelfde data in het overzicht. Het hof zal dan ook van die saldi uitgaan.

In hoger beroep heeft Lakeview haar vordering vermeerderd met het onbetaald gebleven deel van de proceskostenveroordeling uit 2013. Zij beroept zich op het bepaalde in artikel 6:43 lid 2 BW om te betogen dat de betalingen die [geïntimeerde] na september 2013 heeft verricht in de eerste plaats moeten worden toegerekend aan de proceskostenveroordeling als de meest bezwarende en oudste verbintenis. Het hele bedrag van € 721,47 (zie hierboven aan het slot van 3.4.1) zou dan achterstallige huur betreffen. Dit betoog kan niet worden aanvaard. Na september 2013 heeft [geïntimeerde] twee betalingen van € 100,= verricht die specifiek waren bedoeld om af te lossen op de vordering op grond van de proceskostenveroordeling uit 2013. Daarnaast heeft [geïntimeerde] , afgezien van de betaling na de inleidende dagvaarding, telkens betalingen verricht ten bedrage van een of tweemaal de maandhuur, waarvan evident was dat zij beoogde dat die in mindering zouden strekken op de op dat moment bestaande huurachterstand. Dit is gelijk te stellen aan de in artikel 6:43 lid 1 BW bedoelde aanwijzing door de schuldenaar.

Het voorgaande betekent dat thans aan huurachterstand toewijsbaar is een bedrag van € 10,26 (zie hiervoor aan het slot van 3.4.1), met rente zoals gevorderd en op zichzelf niet betwist. Voor het nog niet betaalde bedrag van de proceskostenveroordeling uit 2013, blijkens meergenoemd overzicht een bedrag van € 711,21, beschikt Lakeview reeds over een executoriale titel, namelijk het vonnis van 13 september 2013. Omdat het onnodig en zelfs ongewenst is dat voor hetzelfde bedrag meerdere executoriale titels zouden bestaan, zal het hof de vordering op grond van de proceskostenveroordeling uit 2013 niet nogmaals toewijzen. Dit laat onverlet dat het nog niet betaalde bedrag van de proceskostenveroordeling al sedert september 2013 verschuldigd is en dat ook die omstandigheid in de afwegingen kan worden betrokken bij de beoordeling van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in het kader van de volgende grief.

Uit het overzicht blijkt dat [geïntimeerde] in de periode voor 4 september 2013 een huurachterstand heeft laten ontstaan die op zijn hoogtepunt meer dan tien maanden huur bedroeg en vervolgens weer is afgenomen tot € 1.715,35, zijnde (toen) bijna acht maanden huur. Na het uitbrengen van de kortgedingdagvaarding heeft [geïntimeerde] op 4 september 2013 de hoofdsom en de rente voldaan (en de niet toegewezen buitengerechtelijke incassokosten), maar aan de proceskostenveroordeling heeft [geïntimeerde] tot op heden nog niet volledig voldaan (daarvan staat zoals reeds overwogen nog € 711,21 open). Twee met haar daarover afgesproken betalingsregelingen is [geïntimeerde] niet nagekomen.

Na 4 september 2013 heeft vervolgens nagenoeg voortdurend een huurachterstand van een of meerdere maanden bestaan, doordat [geïntimeerde] de huur te laat of in het geheel niet betaalde. Ten tijde van de inleidende dagvaarding op 30 november 2015 bedroeg die achterstand € 1.214,76, bijna vijf maanden huur. Ook dit keer heeft [geïntimeerde] na dagvaarding betaald, op 7 december 2015. In juli en augustus 2016 is te weinig huur betaald, waarna de maand september 2016 niet is betaald, evenals de maand november 2016, waardoor per 1 december 2016, inclusief de huur over december 2016, weer een achterstand bestond ten bedrage van € 758,13, meer dan drie maanden huur. Door middel van betalingen op 6 en 14 december 2016 heeft [geïntimeerde] deze achterstand weer ingelopen.

[geïntimeerde] toont in haar nonchalante betalingsgedrag een grote hardnekkigheid. Zelfs hangende het hoger beroep tegen het voor haar gunstige vonnis van de kantonrechter heeft zij weer een forse huurachterstand laten ontstaan. Door haar voortdurende achterstalligheid dwingt [geïntimeerde] Lakeview keer op keer herinnerings- en sommatiebrieven te (laten) schrijven en daarvoor kosten te maken. Waarom na september 2013 weer voortdurend niet of veel te laat is betaald, heeft [geïntimeerde] niet uitgelegd. Als verklaring kan niet gelden de stelling dat in 2013 toekenning van haar WW-uitkering lang op zich heeft laten wachten. De poging van [geïntimeerde] om het te doen voorkomen dat het juist Lakeview is die haar in financiële problemen heeft gebracht, moet stranden op het feit dat [geïntimeerde] niet heeft aangetoond dat zij meer betalingen heeft gedaan dan uit het overzicht van Lakeview blijken. Wat overblijft is de indruk dat Lakeview juist veel geduld met [geïntimeerde] heeft gehad.

Iedere tekortkoming geeft grond voor ontbinding van een overeenkomst, tenzij de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De wanbetaling door [geïntimeerde] is, gezien het voorgaande, zeker niet van geringe betekenis. Omstandigheden die maken dat de tekortkoming van bijzondere aard is, zijn door [geïntimeerde] , op wie de stelplicht en bewijslast ter zake rusten, niet aangevoerd. Ook over de gevolgen die de ontbinding voor [geïntimeerde] zal hebben, heeft zij zich niet uitgelaten. Al met al moet de conclusie zijn dat de ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Daaraan doet niet af dat de eerdere veroordeling tot betaling al uit 2013 dateert. In de tussenliggende periode heeft [geïntimeerde] immers bij voortduring gewanpresteerd. De vordering tot ontbinding zal worden toegewezen, evenals de vordering tot ontruiming. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op een maand. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot doorbetaling van de huur tot de feitelijke ontruiming van het gehuurde.