Uitspraken

In het geding in eerste aanleg heeft Lieven De Key, kort samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, in conventie vorderingen ingesteld die er primair toe strekten dat [geïntimeerde] als wettelijk medehuurder tot en met 7 januari 2013 hoofdelijk aansprakelijk is voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, dat een eventuele huurovereenkomst zou worden ontbonden en dat [geïntimeerde] zou worden veroordeeld tot ontruiming en tot voldoening van de achterstallige huur, met nevenvorderingen. [geïntimeerde] vorderde op haar beurt in reconventie dat de huurprijs vanaf 15 september 2012 tot het tijdstip van herstel van de gebreken op de helft zou worden gesteld, dat de gebreken zouden worden hersteld en passende woonruimte tijdens de herstelwerkzaamheden zou worden aangeboden, met nevenvorderingen.

Tijdens de mondelinge behandeling op 14 december 2015 zijn partijen overeengekomen

1. dat de herstelwerkzaamheden in beginsel in de tweede week van januari 2016 zouden aanvangen;

2. dat Lieven De Key gedurende de eerste vier weken van de herstelprocedure [geïntimeerde] een vervangende woning ter beschikking zou stellen;

3. dat [geïntimeerde] gedurende de herstelperiode 50% van de sinds juli 2015 geldende kale huur was verschuldigd;

4. dat de kantonrechter een beslissing zou worden gevraagd ten aanzien van de huurachterstand en de gevorderde verlaging van de huurprijs.

De kantonrechter heeft vervolgens, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, het volgende beslist. Vanaf 15 september 2012 kreeg [geïntimeerde] haar hoofdverblijf in het gehuurde en was zij als medehuurster hoofdelijk aansprakelijk, maar omdat [X] bij vonnis van 7 januari 2013 is veroordeeld om de huurachterstand tot en met november 2012 te betalen is redelijkerwijs alleen de na november 2012 verschenen huur aan haar toerekenbaar. Lieven De Key heeft [geïntimeerde] niet ontruimd, doch haar desverzocht de formulieren opgestuurd om zich als huurster te registreren en heeft de betalingen van [geïntimeerde] zonder protest aanvaard. Er is tussen beiden dus een huurovereenkomst tot stand gekomen. De huur is vanaf december 2012 tot juli 2013 geheel voldaan, daarna slechts ten dele. Omdat [geïntimeerde] onvoldoende heeft betwist dat zij Lieven De Key heeft verhinderd bij het verhelpen van de gebreken was zij tot opschorting van haar betalingsverplichting niet gerechtigd, en schoot zij daarin dus tekort. Wel waren er substantiële gebreken in het gehuurde vanwege de vochtproblemen die een huurprijsvermindering met 30% rechtvaardigen. Gezien [geïntimeerde] ’s houding is een vermindering op zijn plaats van 25 % vanaf 1 oktober 2012 en van 30% vanaf de maand dat [geïntimeerde] om herstel van de CV heeft verzocht (1 februari 2013) tot het moment dat een aanvang is gemaakt met de herstelwerkzaamheden en partijen een huurprijs van 50% zijn overeengekomen. [geïntimeerde] dient daarom aan Lieven De Key de huurachterstand te betalen die vanaf juli 2013 tot juni 2015 is ontstaan, waarop de vastgestelde huurprijsvermindering in mindering strekt. De tekortkomingen van [geïntimeerde] rechtvaardigen niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. De proceskosten in conventie en in reconventie zijn gecompenseerd.

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Lieven De Key met haar grieven op. Thans vordert Lieven De Key, samengevat en naar het hof begrijpt,

1. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] sinds 9 juli 2012, althans bij een in goede justitie te bepalen datum, tot en met 7 januari 2013 wettelijk medehuurder is van het gehuurde en over die periode aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst;

2. de huurovereenkomst met [geïntimeerde] die na 7 januari 2013 tot stand is gekomen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden per de datum van dit arrest, althans een in goede justitie te bepalen datum;

3. [geïntimeerde] te veroordelen het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit arrest, of een nader door het hof te bepalen datum, met medeneming van al het hare en al diegenen die zich van harentwegen aldaar bevinden, te ontruimen en ontruimd te houden en het gehuurde bezemschoon, aan Lieven De Key ter beschikking te stellen met achterlating van hetgeen aan Lieven De Key toebehoort en onder afgifte van de sleutels;

4. Lieven De Key te machtigen de ontruiming op kosten van [geïntimeerde] ten uitvoer te leggen (desgewenst met behulp van de sterke arm van politie en justitie) in geval [geïntimeerde] in gebreke blijft om het gehuurde binnen de in dit vonnis genoemde termijn te ontruimen en ontruimd te houden;

5. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een vergoeding, gelijk aan de laatste geldende huurprijs, voor het gebruik van het gehuurde voor iedere maand of gedeelte daarvan dat zij vanaf februari 2017 tot en met de datum van dit arrest nog in het gehuurde verblijft;

6. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een vergoeding, gelijk aan de laatste geldende huurprijs, voor het gebruik van het gehuurde voor iedere maand of gedeelte daarvan dat zij na de in dit arrest gestelde datum van ontruiming nog in het gehuurde verblijft;

7. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 36.100,18, bestaande uit de huurachterstand vanaf augustus 2012 tot en met januari 2017 zonder huurprijsvermindering, althans het bedrag ter hoogte van € 28.279,39, bestaande uit de huurachterstand met inbegrip van een huurprijsvermindering van maximaal 15%, althans het bedrag ter hoogte van € 19.153,12, bestaande uit de huurachterstand met inbegrip van de door de kantonrechter vastgestelde huurprijsvermindering van maximaal 30%, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, over de periode vanaf 1 augustus 2012 tot 7 januari 2013 en vanaf 7 januari 2013 tot en met januari 2017, althans een in goede justitie te bepalen periode;

8. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, met rente en met nakosten.

Met grief 1 heeft Lieven De Key het tijdstip waarop [geïntimeerde] het gehuurde heeft betrokken aan de orde gesteld. De grief slaagt. Uit de door Lieven De Key overgelegde huwelijksakte blijkt dat [geïntimeerde] en [X] [in] 2012 zijn getrouwd. Krachtens artikel 7:266 BW is [geïntimeerde] dan van rechtswege medehuurster van [X] , zolang het gehuurde haar tot hoofdverblijf strekt. [X] heeft op 26 juli 2012 aan Lieven De Key verzocht om een nieuw naamplaatje met daarop de namen van hemzelf en “mijn vrouw”. Dit doet vermoeden dat [geïntimeerde] toen al op het gehuurde woonde. Dat vermoeden wordt versterkt doordat [geïntimeerde] in haar conclusie van antwoord onder verwijzing naar dat verzoek zelf schrijft “De Key wist dus dat [geïntimeerde] in het gehuurde woonde”; die opmerking staat intussen haaks op haar eigen verweer dat zij pas op 15 september 2012 in het gehuurde is komen wonen. Dat dat laatste de waarheid is heeft [geïntimeerde] , in het licht van het gemotiveerde betoog van Lieven De Key, onvoldoende concreet toegelicht en onderbouwd zodat het hof daaraan voorbij zal gaan. Met Lieven De Key gaat het hof er daarom vanuit dat [geïntimeerde] in juli 2012 medehuurster is geworden en (in ieder geval) vanaf de eerste navolgende huurtermijn, 1 augustus 2012 hoofdelijk aansprakelijk werd voor de betaling van de huur.

Met grief 2 voert Lieven De Key aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat, nu [X] is veroordeeld tot betaling van de huur tot en met november 2012, aan [geïntimeerde] redelijkerwijs alleen de na november 2012 verschenen huur kan worden toegerekend. Deze grief slaagt eveneens. Uit het slagen van grief 1 volgt immers dat [geïntimeerde] vanaf 1 augustus 2012 als medehuurster hoofdelijk aansprakelijk was voor de nakoming van de huurbetalingsverplichting. Het gegeven dat bij vonnis van de kantonrechter van 7 januari 2013 alleen [X] tot betaling is veroordeeld en niet ook [geïntimeerde] , volstaat niet als omstandigheid om [geïntimeerde] niet ook de vóór december 2012 verschenen huur toe te rekenen, nu die veroordeling er niet aan in de weg staat dat Lieven De Key de achterstallige huur bij [geïntimeerde] als hoofdelijk aansprakelijke medehuurster verhaalt. Dat vonnis heeft – anders dan [geïntimeerde] bepleit – tegenover haar ook geen kracht van gewijsde nu zij daarbij geen partij was. Lieven De Key heeft dan ook belang bij het verkrijgen van een titel tot betaling jegens [geïntimeerde] vanaf 1 augustus 2012.

Bovenstaande oordelen brengen mee dat de gevorderde verklaring voor recht aldus toewijsbaar is dat [geïntimeerde] in juli 2012 wettelijk medehuurster van het gehuurde is geworden en zij voor de periode van 1 augustus 2012 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tussen Lieven De Key en [X] op 7 januari 2013, hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

De grieven III, IV en V, die gezamenlijk worden besproken, betreffen de vraag of de gebreken in het gehuurde - te weten de vochtproblemen alsmede de problemen met de CV - huurprijsverminderingen als bedoeld in artikel 7:207 BW rechtvaardigen en zo ja, van welke omvang.

Uit de toelichting op grief III leidt het hof af dat deze grief alleen is gericht tegen de kwalificatie “substantieel” van de gebreken en dat Lieven De Key op zichzelf erkent dat ook het gehuurde een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW bevatte, zij het dat zij meent dat uit de inspectie op 26 november 2015 en de meting van Polygon op 18 januari 2016 volgt dat “de gebreken niet zo ernstig waren als [geïntimeerde] tot dan toe had beweerd”.

Over de vochtproblemen wordt het volgende overwogen. Uit het rapport van de inspectie op 26 november 2015 leidt het hof af dat er op dat moment geen vochtprobleem meer in het gehuurde was, omdat de muren een normaal vochtpercentage bevatten. Wel moet er een vochtprobleem zijn geweest, omdat uit de foto’s in het rapport blijkt dat het stuukwerk van de muren in de slaapkamer en de werk/tuinkamer net boven de plint enigszins door vocht is aangetast. De foto’s tonen evenwel geen schimmel- of vochtplekken, wat volgens Lievn De Key in andere Sibbelwoningen wel het geval was. Uit (onder andere) de brief van Lieven De Key van 26 april 2016 (rov. 2.1.17) volgt ook dat zij de uitgevoerde werkzaamheden als preventieve maatregelen ziet, niet als herstel van een gebrek. Polygon heeft in januari 2016 ook gerapporteerd dat de muren droog waren. Met Lieven De Key is het hof van oordeel dat er voor de periode vanaf 26 november 2015 geen gebrek door een in het gehuurde aanwezig vochtprobleem kan worden vastgesteld. [geïntimeerde] heeft weliswaar aangevoerd dat het vochtprobleem grotendeels (dus niet geheel) is verholpen en dat zij nog steeds gezondsheidsklachten heeft, maar een onderbouwing daarvan is geheel achterwege gebleven. Het hof gaat er daarom als onvoldoende betwist vanuit, dat er ná 25 november 2015 geen gebrek meer in het gehuurde aanwezig was vanwege een vochtprobleem. Voor huurprijsvermindering bestaat in zoverre geen grondslag.

Het hof stelt voorop dat niet ieder gebrek in het gehuurde zonder meer recht geeft op een vermindering van de huurprijs. Ook niet als het om vochtproblemen gaat. Dat is slechts het geval indien het huurgenot daardoor substantieel wordt aangetast. Voor het bepalen van de ernst van het vochtprobleem dat vóór 26 november 2015 bestond, was een onderzoek ter plaatse nodig geweest. Uit de (door [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd bestreden) stellingen van Lieven De Key, zoals onderbouwd met o.a. het rapport van 26 november 2015, blijkt namelijk dat de ernst van de vochtproblemen per woning verschilde, dat er ook (Sibbel)woningen waren waar zich geen vochtprobleem heeft voorgedaan en dat het vochtprobleem in het gehuurde geringer was dan dat van andere woningen. Ondanks de jarenlang lopende correspondentie tussen partijen over de vochtproblemen en de verzoeken van Lieven De Key om ter plaatse de situatie te mogen opnemen teneinde het verzoek om huurkorting te kunnen beoordelen (zie rov. 2.1.13), heeft [geïntimeerde] echter steeds geweigerd Lieven De Key of haar aannemer toestemming te verlenen om daartoe het gehuurde te betreden. Zij deed dat omdat volgens haar een opzichter of aannemer van Lieven De Key niet onafhankelijk is en onvoldoende deskundig om de door de vochtproblemen veroorzaakte slechte luchtkwaliteit in het gehuurde en haar gezondheidsklachten (ademhalingsproblemen) te beoordelen. Dit standpunt miskent evenwel dat de Lieven De Key (en de rechter) zich een oordeel moet(en) kunnen vormen over de omvang van het gebrek nu [geïntimeerde] vanwege dat gebrek om huurkorting verzocht. Een eventuele huurkorting zal immers in verhouding moeten staan tot de ernst van het gebrek. Lieven De Key hoefde voor haar onderzoek (dan) ook geen onafhankelijk onderzoeker in te schakelen. [geïntimeerde] heeft haar betoog over haar gezondheidsklachten en de slechte luchtkwaliteit verder niet onderbouwd. Van een redelijke weigeringsgrond is daarom niet gebleken. Concrete, verifieerbare informatie over de mate waarin zich voor 26 november 2015 vochtproblemen voordeden heeft [geïntimeerde] ten slotte niet verstrekt, terwijl ook uit de foto’s die op 26 november 2015 zijn genomen niet valt op te maken dat het woongenot van [geïntimeerde] op enig moment wezenlijk aangetast is geweest. Dat Lieven De Key in het kader van een vaststellingsovereenkomst ter zitting van 14 december 2015 bereid was om voor de duur van de herstelwerkzaamheden een wisselwoning ter beschikking te stellen en [geïntimeerde] 50% huurkorting te verlenen, bevat naar ’s hofs oordeel geen indicatie voor de vermoedelijke ernst van het vochtprobleem vóór 26 november 2015, te minder nu Lieven De Key - onbestreden - om haar moverende redenen elke huurder diezelfde 50% huurkorting heeft aangeboden en voorts uit het inspectierapport van laatstgenoemde datum volgt dat er op dat moment geen vochtprobleem (meer) was. Een en ander leidt ertoe dat de ernst van het vochtprobleem in het gehuurde tot 26 november 2015 niet kan worden vastgesteld, hetgeen geheel is te wijten aan de houding van [geïntimeerde] .

Juist omdat de verschillende Sibbelwoningen in verschillende mate met vochtproblemen te kampen hadden kan niet geoordeeld worden dat (de ernst van) het gebrek in het gehuurde reeds bij Lieven De Key in voldoende mate bekend was. [geïntimeerde] heeft dan krachtens artikel 7:207 BW pas aanspraak op huurprijsvermindering vanaf de dag dat zij Lieven De Key daarvan behoorlijk kennis heeft gegeven. Het komt het hof voor dat in die wettelijke term “behoorlijke kennisgeving” ligt besloten dat [geïntimeerde] als huurster Lieven De Key toegang tot het gehuurde dient te verstrekken om de ernst van de situatie te kunnen beoordelen. Op het gegeven dat zij dat zonder goede grond heeft nagelaten, stuit dan haar beroep op artikel 7:207 BW af. Maar ook indien daarover anders gedacht zou moeten worden, en [geïntimeerde] in beginsel wel een beroep op artikel 7:207 BW toekomt, acht het hof dat beroep van [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, omdat die huurprijsvermindering dan op een hoger percentage zou kunnen uitkomen dan waar [geïntimeerde] recht op zou hebben gehad indien die ernst van het gebrek wel had kunnen worden vastgesteld, en zij dus in feite zou worden beloond voor haar onredelijke weigering die vaststelling te laten plaatsvinden. Voor een huurprijsvermindering vanwege het vochtprobleem is daarom geen plaats. Grief V slaagt in zoverre.

Wat betreft de huurkorting van 5% vanwege de problemen met de CV-installatie overweegt het hof als volgt. Lieven De Key bestrijdt dat [geïntimeerde] al op 1 februari 2013 om herstel van de CV heeft gevraagd, zoals de kantonrechter aan het einde van rov. 23 als uitgangspunt hanteert, en heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] dat niet eerder dan bij mail van 15 januari 2014 deed. Dat laatste correspondeert ook met hetgeen de kantonrechter als vaststaand feit vaststelde. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep weliswaar aangevoerd dat zij wel in februari 2013 heeft geklaagd over de CV, maar heeft dat niet verder toegelicht. Het hof gaat er daarom vanuit dat [geïntimeerde] , zoals de kantonrechter aan het begin van rov. 23 trouwens ook aannam, eerst op 5 januari 2014 aan Lieven De Key heeft meegedeeld dat er een gebrek was ter zake de CV. Volgens Lieven De Key heeft [geïntimeerde] gedurende de periode vanaf 18 mei 2015 tot 8 januari 2016 (het aanvangsmoment van de herstelwerkzaamheden in het gehuurde) geen medewerking aan het herstel verleend en dient de huurprijsvermindering over die periode op 0% te worden gesteld. De grief richt zich dan ook kennelijk niet tegen de huurprijsvermindering voor de daaraan voorafgaande periode, dus van 5 januari 2014 tot en met 17 mei 2015. In zoverre blijft de door de kantonrechter bepaalde huurprijsvermindering van 5% in ieder geval in stand. Een berekening van het daarmee samenhangende bedrag heeft Lieven De Key niet verstrekt. Het hof begroot dat bedrag op (5/100 x € 1.471,41 x 6 =) € 441,42 + (5/100 x € 1.508,03 x 11 =) € 829,41 = € 1.270,83.

[geïntimeerde] heeft niet voldoende gemotiveerd betwist dat zij tussen 18 mei 2015 en 8 januari 2016 niet heeft meegewerkt aan de herhaalde pogingen van Lieven De Key om herstel van de CV installatie te doen plaatsvinden. Nu die medewerking voor herstel onontbeerlijk was, komt het hof op dezelfde alternatieve grondslagen als onder 3.9.2 genoemd tot het oordeel dat haar voor die periode geen huurprijsvermindering toekomt. In zoverre slaagt de grief dan ook. Of [geïntimeerde] na aanvang van de werkzaamheden in januari 2016 wel voldoende medewerking heeft verleend – wat Lieven De Key betwist – kan in het midden blijven, nu de grief van Lieven de Key niet op die periode betrekking heeft.

Grief VI betreft het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkomingen van [geïntimeerde] de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigen. Daarover oordeelt het hof als volgt. De hiervoor gegeven oordelen brengen mee dat [geïntimeerde] verplicht is de volledige huur (behoudens € 1.270,83) te betalen. Volgens [geïntimeerde] is er geen huurachterstand maar heeft zij een vordering op Lieven De Key. Ook hier is iedere toelichting en onderbouwing achterwege gebleven, zodat het hof zal uitgaan van de opgaven van Lieven De Key. Volgens die opgaven (producties 11, 12 en 13 bij memorie van grieven) bedraagt de totale betalingsachterstand van [geïntimeerde] zonder huurkorting gerekend van 1 augustus 2012 tot en met juni 2015 € 12.446,99 en gerekend van 1 augustus 2012 tot 1 januari 2017 € 36.100,18. Er is geen aanleiding bij de beoordeling van het ontbindingsverzoek slechts de huurachterstand tot juni 2015 in aanmerking te nemen, maar ook indien het hof dat wel zou doen resteert, ook na vermindering met de hiervoor vastgestelde huurvermindering van € 1.270,83, een zeer substantiële huurachterstand, namelijk van circa zeven maanden. Deze achterstand heeft [geïntimeerde] welbewust en over een periode van jaren laten ontstaan.

Het hof kan, een en ander afwegende, dan ook tot geen ander oordeel komen dan dat de vordering van tot ontbinding van de huurovereenkomst, gezien de zeer omvangrijke huurachterstand (in het voor [geïntimeerde] gunstigste scenario circa 7 maanden), die [geïntimeerde] welbewust jarenlang heeft laten toenemen, moet worden toegewezen. Daarbij merkt het hof op dat [geïntimeerde] , hoewel zij zelf stelt dat de vochtproblemen grotendeels zijn verholpen, in de in januari 2016 aan het gehuurde uitgevoerde werkzaamheden kennelijk geen aanleiding heeft gezien om de volledige huur te gaan betalen, doch integendeel de huurachterstand nog verder heeft laten oplopen. Volgens het overzicht van Lieven De Key is sinds februari 2016 in totaal slechts € 1.280,00 aan huur voldaan en [geïntimeerde] heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij meer heeft betaald. De vordering van Lieven De Key tot ontbinding en ontruiming zal daarom als in het dictum te vermelden worden toegewezen, en voor het overige (waaronder de gevraagde machtiging tot ontruiming, nu deze niet meer past in het wettelijk stelsel) worden afgewezen. Ook de vordering tot betaling van de huurachterstand voor de periode tot en met januari 2017 van € 36.100,18, zal worden toegewezen, na daarop de huurvermindering ten bedrage van € 1.270,83 in mindering te hebben gebracht. Lieven de Key heeft niet (voldoende duidelijk) betaling gevorderd van de huurtermijnen vanaf januari 2017 tot de datum van dit arrest, zodat voor die periode ook geen veroordeling tot betaling kan volgen. Bij het bedrag van de toegewezen betalingsvordering zijn de volledige, geïndexeerde huurtermijnen in aanmerking genomen. De indexatie van de huurtermijnen is zozeer verweven met de betalingsvordering van Lieven De Key dat het niet in strijd is met de goede procesorde dat Lieven De Key in appel betaling vordert van de thans geldende geïndexeerde huurtermijnen. Niets had [geïntimeerde] in de weg gestaan om, indien zij daartoe gronden zag, in deze procedure tegen die indexatie gemotiveerd verweer te voeren. Haar niet onderbouwde stelling dat nog sprake is van gebreken en/of achterstallig onderhoud acht het hof onvoldoende om hierover ander te oordelen.

De grieven slagen derhalve. Het vonnis waarvan beroep zal, voor zover in dit hoger beroep aan de orde, worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.