Uitspraken

“3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt onder meer verwezen naar het door hem overgelegde taxatieverslag, waardematrix en foto’s. Naast gegevens van de woning bevat het taxatieverslag en de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten: [A-dijk] 167, [A-dijk] 173 en [A-dijk] 125, alle gelegen te [B] .

5. De in het taxatieverslag en de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht. Het vergelijkingsobject [A-dijk] 167 (gelegen op de tweede verdieping) is verkocht op 28 mei 2014 voor € 108.000. Het vergelijkingsobject [A-dijk] 173 (gelegen op de tweede verdieping) is verkocht op 15 november 2013 voor € 103.000 en [A-dijk] 125 (gelegen op de eerste verdieping) is verkocht op 4 november 2013 voor € 90.000. De vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in hetzelfde appartementencomplex en zijn, gelet op de ingebrachte foto’s, qua inhoud, kwaliteit en onderhoudsniveau hetzelfde en naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Verweerder heeft de gemiddelde kubiekemeterprijs per de waardepeildatum berekend aan de hand van de kubiekemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten per de waardepeildatum ( [A-dijk] 167: € 377 m³, [A-dijk] 173: € 362 m³ en [A-dijk] 125: € 319 m³). Mede gelet op de uitleg ter zitting van verweerder heeft verweerder inzichtelijk gemaakt hoe de kubiekemeterprijzen zijn berekend. Verweerder heeft het standpunt ingenomen dat de vastgestelde waarde per kubieke meter van de woning lager is dan de voornoemde gemiddelde kubiekemeterprijs, zodat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht deze redenering redelijk en niet ongebruikelijk.

6. Het vorenstaande laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. Voorts dient verweerder rekening te houden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

7. Eiser stelt zich op het standpunt dat een waardedrukkend effect uitgaat van de ligging van de woning, te weten op de begane grond en als hoekappartement, ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, gelegen op de eerste dan wel tweede verdieping en in het midden van het complex. Door de ligging op de begane grond heeft eiser overlast van sigarettenpeuken die vanuit de boven hem gelegen, veelal verhuurde appartementen naar beneden worden gegooid en is sprake van schending van de privacy, omdat mensen de tuin gebruiken als sluiproute. Het naar beneden gooien van sigaretten heeft geleid tot brandschade aan eigendommen van eiser.

8. De rechtbank is van oordeel dat van deze omstandigheden geen waardedrukkend effect uitgaat. Anders dan verweerder heeft gesteld, acht de rechtbank gelet op het ter zitting gestelde en de foto’s aannemelijk dat er een sluiproute is. Zoals door eiser ter zitting gesteld, wordt de sluiproute echter dagelijks gebruikt door slechts twintig personen. De rechtbank acht het gebruik van de sluiproute door twintig personen niet dusdanig hoog dat daar een waardedrukkend effect vanuit gaat en dat daar rekening mee moet worden gehouden. Daarbij weegt mee dat de rechtbank aannemelijk acht dat de ligging op de begane grond een aantal voordelen met zich brengt, zoals dat eiser kan beschikken over meer (tuin)ruimte en dat eiser is niet gebonden aan het gebruik van enkel de hoofdingang. De ligging op de begane grond kan voor velen ook een voordeel zijn. Dat sprake is van een waardedrukkend effect door het naar beneden gooien van peuken uit bovengelegen appartementen, is onvoldoende onderbouwd.

9. Eiser stelt zich tevens op het standpunt dat verweerder in strijd heeft gehandeld met het motiveringsbeginsel door het verkoopcijfer van [A-dijk] 125 niet te noemen in de uitspraak op bezwaar. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van schending van het motiveringsbeginsel. De motivering van de uitspraak op bezwaar ten aanzien van [A-dijk] 125 is wellicht summier, maar het is onvoldoende om te komen tot het oordeel dat het motiveringsbeginsel is geschonden. In de uitspraak op bezwaar staat de grief van eiser met betrekking tot [A-dijk] 125 als zodanig vermeld en verwijst verweerder naar alle vergelijkingsobjecten in het taxatieverslag, waar [A-dijk] 125 er één van is.

10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”

In hoger beroep heeft belanghebbende nog aangevoerd dat de verkoopprijs van de eveneens in het onderhavige complex op de begane grond gelegen woning [A-dijk] 105,

die op 19 februari 2015 is verkocht en op 27 maart 2015 is getransporteerd, € 87.500 bedraagt, hetgeen zijn stelling dat de door hem aangevoerde omstandigheden waardeverminderend zijn, zou staven.

Het Hof verwerpt deze stelling, nu de heffingsambtenaar – onweersproken – heeft gesteld dat

de inhoud van deze woning 75 m3 kleiner is dan de inhoud van de Woning. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar ook met inachtneming van dit transactiegegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de Woning niet te hoog heeft vastgesteld, wat er zij van zijn stelling dat de verkoop- en de transportdatum van [A-dijk] 105 te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum van de Woning om in dezen gewicht in de schaal te leggen. Ook hetgeen belanghebbende verder nog in hoger beroep heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom