Uitspraken

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in een matrix de gegevens van de woning en van acht vergelijkingsobjecten vermeld. Op basis daarvan heeft hij per woning, prijzen per m² en m³ berekend. Deze prijzen dienen ter onderbouwing van de voor de woning vastgestelde waarde. De rechtbank heeft in haar uitspraak in onderdeel 6 twee vergelijkingsobjecten geaccepteerd, namelijk [H-straat 8] en [I-straat 9] . Ter zitting in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar nieuwe, gecorrigeerde gegevens overgelegd voor [B-straat 2] alsmede een herziene taxatiekaart, waarin zes vergelijkingsobjecten zijn vermeld: [B-straat 2] (met de hiervoor vermelde gecorrigeerde gegevens), [C-straat 3] , [D-straat 4] en [E-straat 5] , alle gelegen te [Z] , en [H-straat 8] en [I-straat 9] , gelegen te [ZZ] . Tevens heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de grondwaarde, gegevens van twee verkochte bouwpercelen overgelegd: van [J-straat 10] (395 m²), verkocht op 25 november 2014 voor € 162.500 (€ 411/m²) en de [K-straat 11] 19 (480 m²), verkocht op 1 november 2012 voor € 190.000 (€ 396/m²).

Belanghebbende heeft in hoger beroep onweersproken gesteld dat de [H-straat 8] en [I-straat 9] , de twee door de rechtbank in haar beschouwing betrokken referentieobjecten, zogenoemde koopgarant woningen zijn, die met 25% korting zijn verkocht door de voormalige eigenaar, een woningbouwvereniging. Deze transactieprijzen zijn naar hij stelt ongeschikt ter onderbouwing van de gezochte waarde. Derhalve, zo concludeert belanghebbende, is de matrix van de heffingsambtenaar niet bruikbaar en dienen alle referentieobjecten buiten beschouwing te worden gelaten, zodat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Daarenboven voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan nu de door hem in de matrix genoemde grondprijzen niet zijn onderbouwd. Tot slot vergelijkt belanghebbende de thans in geding zijnde WOZ-waarde 2014 met die vastgesteld voor de jaren 2015 en 2016. Die vergelijking pleit, naast het door hem overgelegde taxatierapport, tot benedenwaartse bijstelling van de WOZ-waarde nu de markt zich in 2013 op een dieptepunt bevond en de respectievelijke WOZ-waardes een ander beeld laten zien.

Op grond van de transactiegegevens vermeld onder 5.1, die betrekking hebben op bouwkavels, welke gegevens als zodanig door belanghebbende niet zijn betwist, verwerpt het Hof de klacht van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de door ham gehanteerde grondwaarde niet voldoende heeft onderbouwd. De stelling dat transacties van onbebouwde bouwkavels niet kunnen dienen ter onderbouwing van de grondwaarde, wordt door het Hof verworpen. Transacties van bouwkavels zijn naar het oordeel van het Hof bij uitstek geschikt om de grondwaarde te onderbouwen. De twee transacties onderbouwen naar het oordeel van het Hof de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarde.

Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde primair naar het taxatierapport van taxateur Broekman van 3 april 2014. De rechtbank heeft naar hij stelt de in dat rapport genoemde objecten ten onrechte aangemerkt als alternatieve referentieobjecten; de daarin genoemde objecten dienen enkel als steun om een locatiewaarde te bepalen voor het te taxeren object. Het rapport is derhalve door de rechtbank op onjuiste gronden verworpen. Subsidiair heeft belanghebbende gesteld dat de referentieobjecten die door de heffingsambtenaar zijn aangedragen op zich geschikt zijn om de waarde van de woning te bepalen, doch hij bestrijdt de ter zake in de matrix gehanteerde prijzen per m²/m³.

Het Hof heeft ter zitting aan partijen een nadere toelichting gevraagd op de door de rechtbank geconstateerde inhoudsverschillen met betrekking tot de door haar buiten beschouwing gelaten referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft ter zitting geloofwaardig verklaard dat hij voor het bepalen van de oppervlakte en inhoud van een gebouw consequent de zogenoemde NEN 2580 norm hanteert, met dien verstande dat de dikte van de begane grondvloer niet meegenomen wordt. De gemachtigde van belanghebbende heeft verklaard dat hij bij het berekenen van de inhoudsmaat van gebouwen de ter zake geldende NVM-normen consequent hanteert en de vloer wel in zijn berekeningen meeneemt. Ter zitting heeft taxateur Broekman voorgerekend dat een dergelijke afwijking voor een modale woning, gelet op de in de berekening gehanteerde standaard vloerdikte van 40 cm, kan leiden tot een afwijking tussen 20 en 30 m³.

Op grond van deze toelichtingen is het Hof van oordeel dat de rechtbank de bedoelde zes referentieobjecten ten onrechte enkel op grond van de door haar geconstateerde inhoudsverschillen buiten beschouwing heeft gelaten. Bij een consequente handelwijze doen de geconstateerde verschillen in berekeningswijze van de bruto inhoud immers niet af aan de betrouwbaarheid c.q. bruikbaarheid van de door de heffingsambtenaar daarop gebaseerde prijzen, aangezien de heffingsambtenaar bij de waardebepaling aan de hand van een consistent toegepaste meetmethode rekening heeft gehouden met de verschillen in inhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het Hof zal deze objecten daarom wel in zijn beschouwing betrekken.

Het referentieobject [B-straat 2] zal het Hof niettemin buiten beschouwing laten omdat de door de heffingsambtenaar in hoger beroep gecorrigeerde inhoudsmaat te zeer afwijkt van de eerder door de heffingsambtenaar gestelde inhoud alsmede de door belanghebbende gestelde inhoud. De heffingsambtenaar heeft de gecorrigeerde inhoud niet dan wel onvoldoende onderbouwd; de overgelegde bouwtekeningen vermelden geen maten. Nu het Hof dit referentieobject buiten beschouwing laat, zal het voorbij gaan aan de grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van de leveringsdatum in plaats van de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten.

Het Hof acht de referentieobjecten [H-straat 8] en [I-straat 9] minder geschikt ter onderbouwing van de gezochte waarde, omdat het zogenoemde koopgarant woningen zijn. De door de heffingsambtenaar in de matrix vermelde verkoopprijs is niet in het economische verkeer tot stand gekomen: het betreft een taxatiewaarde. Genoemde objecten zijn voor de taxatiewaarde verkocht aan kopers die door loting zijn aangewezen, derhalve niet aan de meest biedende gegadigde. Maar ook als het Hof deze objecten in het geheel niet in zijn beschouwing betrekt, is het van oordeel dat de heffingsambtenaar tegenover de betwisting door belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Ter toelichting dient dat de objecten [C-straat 3] , [D-straat 4] en [E-straat 5] rondom de peildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ze in de waardering te betrekken. Het Hof constateert dat voor de woning een gelijke of lagere m³-prijs is gehanteerd dan voor de genoemde vergelijkingsobjecten terwijl de woning gelet op ligging, kwaliteit en onderhoud gelijk of beter is gewaardeerd dan de vergelijkingsobjecten. Gelet daarop kan niet worden gezegd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.

Aan dit oordeel doet niet af het door belanghebbende ingebrachte rapport van P.A.J. Broekman RMT van 3 april 2014. Daarin is de zogenoemde Basis Woningwaarde met een waardepeildatum van kwartaal 1 in 2013, getaxeerd op € 161.941. In dit rapport wordt verwezen naar vijf objecten, namelijk [B-straat 2] , [E-straat 5] , [C-straat 3] (die ook door de heffingsambtenaar in de vergelijking zijn betrokken, zie 5.1), [F-straat 6] en [G-straat 7] . In deze waardebepaling ontbreken gegevens over de ligging, de staat van onderhoud, de kwaliteit, het voorzieningenniveau en de aanwezigheid van bijgebouwen van deze vergelijkingsobjecten. Aldus is in het rapport niet inzichtelijk gemaakt of en op welke wijze rekening is gehouden met de door de heffingsambtenaar naar voren gebrachte verschillen tussen deze objecten en de woning. Broekman heeft, zo begrijpt het Hof uit de toelichting bij het rapport en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, geen rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de gebruikte objecten. Het startpunt van de waardering is de herbouwwaarde van de woning. Vervolgens wordt eventueel een correctie toegepast op basis van een schouw van de woning, welke correctie alsdan in de grondwaarde (Locatiewaarde) tot uitdrukking wordt gebracht. Het Hof is van oordeel dat een dergelijke correctie tot uitdrukking zou moeten komen in de opstalwaarde. Het gevolg van deze onjuiste werkwijze is dat in de uiteindelijk berekende vierkante meterprijzen van de grond geen consistente lijn kan worden ontdekt. Op dergelijke grondslagen gebaseerde taxaties kunnen naar ’s Hofs oordeel niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de thans in geschil zijnde waarde, gezien de marktontwikkeling, niet in een juiste verhouding staat tot de vastgestelde WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2015 en 2016, overweegt het Hof dat de Wet WOZ met zich brengt dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde die op een eerdere of latere waardepeildatum voor de onroerende zaak is vastgesteld, is in zoverre dan ook niet relevant. De stelling van belanghebbende wordt verworpen.