Uitspraken

Belanghebbende heeft in hoger beroep haar in eerste aanleg aangevoerde klacht herhaald dat de heffingsambtenaar in het onderhavige jaar een andere waarderingsmethode heeft toegepast (de huurwaardekapitalisatiemethode) dan de in eerdere jaren gehanteerde zogenoemde vergelijkingsmethode, waarbij de vastgestelde waarde werd afgeleid uit de gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. Daardoor is de vastgestelde WOZ-waarde aanzienlijk (ruim € 1 miljoen) hoger uitgevallen dan de in voorgaande jaren vastgestelde WOZ-waarde, zo stelt belanghebbende. Belanghebbende heeft verzocht de heffingsambtenaar op te dragen de waarde vast te stellen aan de hand van de vergelijkingsmethode en de vastgestelde WOZ-waarde te matigen tot € 2.097.764. Hierbij moet volgens belanghebbende worden meegewogen dat het pand waarin de onroerende zaak (hierna ook: de winkel) zich bevindt, minder courant is dan de verderop in de [straatnaam A] gelegen winkelpanden, omdat de gevel relatief smal is (5 meter) en bovendien het eerste deel van de winkelruimte nog 1 meter smaller is doordat die ruimte in beslag wordt genomen door de trappen (met afzonderlijke opgang) naar de erboven gelegen verdieping en naar de opslagruimte in het souterrain. Daarnaast is van belang dat het huurcontract met de huidige huurder in 2003 is afgesloten en dat deze huurder een gematigde huur betaalt, omdat belanghebbende geen belegger of speculant is en liever een stabiele huurder heeft dan een hoge huur met wisselende huurders. De kosten en de - ten gevolge van de steeds hogere WOZ-waarde - gestegen belastingen (vermogensrendementsheffing) bedragen tezamen inmiddels bijna nog meer dan de jaarlijkse huuropbrengst. Door deze ontwikkelingen wordt het voor haar vrijwel onmogelijk om de onroerende zaak aan te houden en wordt zij gedwongen over te gaan tot verkoop van de onroerende zaak, zo stelt belanghebbende.

De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld – onder verwijzing naar de door hem in eerste aanleg overgelegde stukken – dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Ook in eerdere jaren geschiedde de waardevaststelling van de onroerende zaak met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bovendien brengen doel en strekking van de Wet WOZ mee dat de waarde van de onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald, zodat voor de onderhavige procedure slechts van belang is of de WOZ-waarde voor het jaar 2015 niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. Tijdens de zittingen in eerste aanleg en hoger beroep heeft de heffingsambtenaar zijn standpunt nader toegelicht, zoals weergegeven onder 2.3 en 2.4.

Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust te bewijzen dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De waarde wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

Belanghebbende heeft zich erover beklaagd dat is uitgegaan van de huurwaarde-kapitalisatiemethode in plaats van de vergelijkingsmethode. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat de onder 4.3 bedoelde waarde in het economisch verkeer van niet-woningen kan worden bepaald aan de hand van verschillende methoden, waaronder de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Het Hof acht – in navolging van de heffingsambtenaar en de rechtbank – de huurwaardekapitalisatiemethode geschikt om de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde van de onroerende zaak te bepalen, omdat de onroerende zaak een courante niet-woning betreft, te weten een commercieel verhuurde winkelruimte, waarbij bovendien voldoende relevante marktgegevens (zoals rond de waardepeildatum tot stand gekomen huurcontracten van winkelruimten) voorhanden zijn. Uiteindelijk staat overigens niet de gebruikte methode ter discussie, maar de uitkomst daarvan (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52). Dat betekent dat het ook niet van belang is of de heffingsambtenaar in voorgaande jaren al dan niet een andere waarderingsmethode heeft gehanteerd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee, zoals de heffingsambtenaar terecht heeft gesteld, dat de waarde van de onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald, zodat in de onderhavige procedure uitsluitend aan de orde is of de WOZ-waarde voor het jaar 2015 niet te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar met de door hem aangevoerde huurgegevens en zijn onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De rechtbank heeft daartoe – voor zover hier van belang – als volgt overwogen en beslist:

Verweerder heeft toegelicht dat de huurovereenkomst tussen eiseres en haar huurder niet de huidige huurwaarde vertegenwoordigt. De huurder huurt al sinds 1 maart 2003. De indexering van deze huurovereenkomst heeft niet de werkelijke huurwaardestijging gevolgd.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder aldus voldoende heeft gemotiveerd waarom hij niet is uitgegaan van de huurovereenkomst tussen eiseres en haar huurder, maar van huurovereenkomsten die zijn gesloten binnen ongeveer een jaar rondom de waardepeildatum.

Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde die hij voorstaat verwezen naar het taxatierapport van 1 augustus 2016, opgemaakt door taxateur J.C. Brijde. Naast gegevens van de winkel van eiseres bevat dit rapport gegevens van de volgende winkels waarvoor rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is afgesloten: [Hof: zie het onder 2.2.1 en 2.2.2 opgenomen overzichten]. De taxateur heeft de huurwaarde van de winkelruimte op de begane grond aan de hand hiervan vastgesteld op € 1.723 per m². Voor de opslag heeft verweerder een waarde van € 90 per m² gehanteerd. De totale huurwaarde van de winkel bedraagt daarmee volgens verweerder € 201.513. Daarnaast bevat het rapport gegevens van de volgende winkelpanden die rond de peildatum zijn verkocht: [Hof: zie het onder 2.2.3 opgenomen overzicht]. Voor de winkel van eiseres heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 13,5 gehanteerd. Aldus heeft verweerder de waarde vastgesteld op € 201.513 x 13,5 = (afgerond) € 2.720.000.

De taxateur heeft ter zitting een toelichting gegeven op de door hem gebruikte panden en zijn berekening. De huurwaarde is bepaald door vergelijking met winkels waarvan de huursommen zijn overeengekomen rond de waardepeildatum. De vergelijkingspanden die verweerder heeft gebruikt zijn voldoende bruikbaar. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat deze objecten wat betreft type, ligging en omvang voldoende vergelijkbaar zijn met de winkel. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de winkel, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. De huurprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook worden gebruikt voor de onderbouwing van de waarde van de winkel. De taxateur heeft toegelicht dat de verkoopcijfers van de twee panden aan de [straatnaam A] beter bruikbaar zijn dan het verkoopcijfer van het pand aan de [straatnaam B] . Met name de kapitalisatiefactor die is gehanteerd voor de winkel van eiseres, is aan de lage kant.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting van de taxateur ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Dit betekent dat het beroep van eiseres ongegrond is.”

Het Hof verenigt zich met dit oordeel van de rechtbank en maakt de ervoor gebezigde gronden tot de zijne. Mede naar aanleiding van hetgeen partijen in hoger beroep hebben aangevoerd, voegt het Hof hieraan nog het volgende toe.

De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardevaststelling ook wat betreft de door belanghebbende in hoger beroep aangevoerde omstandigheden (zoals de relatief smalle (gevel)breedte van de winkel) voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de winkel. Met de door hem overgelegde gegevens inzake rond de waardepeildatum afgesloten huurcontracten van vier vergelijkingsobjecten (zie 2.2.1 en 2.2.2) heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de daaruit af te leiden marktconforme huurwaarde per vierkante meter winkelruimte op de begane grond van voldoende vergelijkbare panden in de [straatnaam A] substantieel hoger ligt dan de door hem voor de winkelruimte van de onroerende zaak in aanmerking genomen huurwaarde van € 1.723 per m². Deze conclusie geldt eveneens indien het Hof de door de heffingsambtenaar bij de vergelijkingsobjecten [straatnaam A -4] en [straatnaam A -5] in de huurwaarde verdisconteerde huurdersinvesteringen (zie 2.2.2) buiten aanmerking zou laten, zoals belanghebbende heeft bepleit. De hiermee gemoeide, aan de winkelruimte op de begane grond van deze objecten (naar evenredigheid) toe te rekenen correctie op de huurwaarde bedraagt immers bij benadering (afgerond) € 70 per m² ( [straatnaam A -4] ) respectievelijk € 117 per m² ( [straatnaam A -5] ). Ook indien rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen, waaronder verschillen in uitstraling en indeelbaarheid van de winkelruimte – waarbij het Hof overigens van oordeel is, gelet op de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s van de winkel en de vergelijkingsobjecten, dat de uitstraling van het vergelijkingsobject [straatnaam A -2] vergelijkbaar is met die van de winkel – is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet een te hoge huurwaarde op de waardepeildatum voor de winkelruimte in aanmerking heeft genomen. Met de door hem overgelegde marktgegevens en de daarop gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar tevens aannemelijk gemaakt dat hij voor de opslagruimte (met € 90 per m²) evenmin een te hoge huurwaarde in aanmerking heeft genomen.

Gelet op de door hem tijdens de zitting in hoger beroep gegeven toelichting, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardevaststelling voldoende rekening heeft gehouden met de in de arresten HR 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982, BNB 2014/169 en HR 5 december 2014, nr. 14/01110, ECLI:NL:HR:2014:3514, BNB 2015/20 voorgeschreven correctie voor de onder 4.3 vermelde overdrachts- en verkrijgingsfictie, indien de toe te passen kapitalisatiefactor is afgeleid (zoals in casu) uit transactieprijzen van vergelijkingsobjecten in verhuurde staat. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat, zoals de heffingsambtenaar onvoldoende betwist heeft gesteld, het (structurele) leegstandsrisico op de waardepeildatum in de [straatnaam A] van commercieel te verhuren winkelruimtes vrijwel nihil bedroeg, zodat bij de genoemde correctie slechts met een gering leegstandsrisico rekening moet worden gehouden, voornamelijk bestaand uit zogenoemde frictieleegstand. Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar hierbij ten onrechte is uitgegaan van tot marktconforme bedragen gecorrigeerde huurwaarden van de twee voldoende vergelijkbare objecten ( [straatnaam A -6] en [straatnaam A -7] ; zie 2.2.3). De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de feitelijke huurbedragen (van de op waardepeildatum lopende huurcontracten) lager waren dan een marktconforme huur; terecht heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de onder 2.2.3 bij deze objecten vermelde kapitalisatiefactor nog hoger zijn zou uitvallen indien met deze feitelijke huurbedragen rekening zou worden gehouden. Door de kapitalisatiefactor te berekenen aan de hand van de (gecorrigeerde) marktconforme huurwaarden (uitkomend op een kapitalisatiefactor van 20 respectievelijk 27,3) en vervolgens voor de onroerende zaak een substantieel lagere kapitalisatiefactor van 13,5 in aanmerking te nemen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt tevens voldoende rekening te hebben gehouden met de toe te passen correctie voor de overdrachts- en verkrijgingsfictie.

Ook indien de in aanmerking genomen huurwaarde en de daarop toegepaste kapitalisatiefactor in hun onderlinge samenhang worden beoordeeld, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De door belanghebbende gestelde oplopende belastingdruk in de inkomstenbelasting en de invloed daarvan op haar persoonlijke afwegingen omtrent de wijze waarop zij de onroerende zaak zal exploiteren, wat daarvan verder zij, zijn geen relevante factoren bij het bepalen van de onder 4.3 gedefinieerde WOZ-waarde.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.