Uitspraken

De rechtbank heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Zij heeft daartoe – voor zover in hoger beroep relevant – als volgt overwogen en beslist:

De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn volgens eiser niet vergelijkbaar met de woning vanwege hun bouwkundige aard. Alle vergelijkingsobjecten zijn volgens eiser goed onderheid, hebben een deugdelijke fundering en zijn opgetrokken in steen. Daarnaast is de woning, in tegenstelling tot de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, direct naast het sportpark gelegen waardoor regelmatig sprake is van geluids-, verkeers- en parkeeroverlast. Eiser heeft gesteld dat op 20 september 2013 de woning aan de [object 4] is verkocht voor een bedrag van € 265.000, terwijl hier sprake is van een vrijstaande woning met een deugdelijke fundering, geheel van steen opgetrokken en in onberispelijke staat.

Verweerder heeft gesteld dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten rond de waardepeildatum 1 januari 2012 zijn verkocht en dat deze verkopen voldoen aan de eisen op grond van de Wet WOZ. Rekening houdend met de getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van de woning van eiser van € 1.058 en de gemiddelde gerealiseerde prijzen van de vierkante meters van de vergelijkingsobjecten van € 2.453 is volgens verweerder duidelijk dat rekening is gehouden met verschillen in bouwkundige aard en dat de woning van eiser niet te hoog is gewaardeerd.

Het Hof komt – met inachtneming van het hiernavolgende – tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen naar voren is gebracht, overweegt het Hof hierover als volgt.

Het Hof volgt het oordeel van de rechtbank dat de twee uit steen opgetrokken referenties onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen dienen als vergelijkingsobject. Naar het oordeel van het Hof vindt de vastgestelde waarde van € 258.000 (na bezwaar) echter voldoende steun in de op 3 april 2012 tot stand gekomen verkoopprijs van € 425.000 van [vergelijkingsobject 2] . Anders dan belanghebbende betoogt, acht het Hof [vergelijkingsobject 2] gelet op de houtbouwconstructie, het oppervlak van 105 m² en de ligging aan de [dezelfde weg als de woning] , voldoende vergelijkbaar met de woning. De door belanghebbende in dit verband aangevoerde verschillen in bouwkundige aard: fundering, scheve buitenmuren, onderhoudstoestand, uniciteit en ligging, maakt dit object niet ongeschikt voor vergelijking met de woning. Niet vereist is namelijk dat vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de heffingsambtenaar bij de waardering voldoende rekening houdt met de onderlinge verschillen.

Belanghebbende heeft in dat kader in hoger beroep zijn stelling herhaald dat de heffingsambtenaar met vorenbedoelde verschillen (zie ook 3.3) tussen de woning en [vergelijkingsobject 2] bij de waardering niet, althans onvoldoende, rekening heeft gehouden.

Het Hof verenigt zich diengaande met het in overweging 8.3 van de rechtbankuitspraak gegeven oordeel en maakt de motivering tot de zijne, met uitzondering van hetgeen de rechtbank heeft overwogen omtrent de bewijslasttoedeling (aan belanghebbende) ter zake van de ongunstige ligging. Dit leidt evenwel niet tot een ander resultaat, nu de heffingsambtenaar, door een vierkantemeterprijs te hanteren van € 1.058 voor de woning, terwijl de (herleide) vierkante meterprijs van [vergelijkingsobject 2] € 2.329 bedraagt, naar ’s Hofs oordeel ook met de verschillen in ligging en geluidsoverlast, wat daar ook verder van zij, in voldoende mate rekening heeft gehouden. Met dit vergelijkingsobject heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt.

Belanghebbende heeft ook in hoger beroep gewezen op de waardeverklaring van Barnhoorn (zie 2.4). Deze waardeverklaring brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Nog daargelaten dat het rapport niet een waarde per de peildatum (1 januari 2012) vermeldt, ontbeert het gegevens aan de hand waarvan inzichtelijk wordt gemaakt hoe de verklaarde waarde van € 225.000 op 7 mei 2013 tot stand is gekomen. Het Hof acht hierbij nog van belang dat de makelaar van belanghebbende ter zitting van het Hof van 23 juli 2014 (over de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2012) waarvan het proces-verbaal van die zitting behoort tot de gedingstukken, heeft verklaard dat haar niet is gevraagd een taxatierapport op te maken, doch slechts een ‘eenvoudige waardeverklaring’ en dat zij louter de waarde op 7 mei 2013 heeft beoordeeld.

De door belanghebbende aangevoerde verkooptransacties van [object 4] en van [object 5] brengen het Hof evenmin tot een ander oordeel. [object 4] is blijkens de onder 2.5 vermelde (door belanghebbende ingebrachte) verklaring van 28 oktober 2014 verkocht zonder op de huizenmarkt te zijn aangeboden. Een prijs die bij een dergelijke verkoop tot stand komt vertegenwoordigt naar het oordeel van Hof in beginsel niet de waarde in het economisch verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (zie onderdeel 5 van de rechtbankuitspraak) en kan daarom niet dienen als tegenbewijs. [object 5] is een uit steen opgetrokken woning. Zoals onder 4.5 overwogen is het Hof van oordeel dat uit steen opgetrokken referenties onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen dienen als vergelijkingsobject. Reeds daarom kan deze verkoop niet dienen als tegenbewijs.

Belanghebbende heeft in hoger beroep zijn klacht herhaald dat P.A. Mulders en D. Istek-Arar, beide taxateurs van de gemeente, de woning op 22 januari 2013 niet inpandig hebben opgenomen. Deze klacht faalt, omdat deze geen steun vindt in de verklaringen van de taxateurs zelf, welke verklaringen het Hof geloofwaardig acht. Het Hof verenigt zich ter zake van de klacht overigens met hetgeen de rechtbank heeft overwogen onder 9.

Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de thans in geschil zijnde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de vastgestelde WOZ-waarde voor de jaren 2014, 2015 en 2016 overweegt het Hof dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde die op een eerdere of latere waardepeildatum voor de onroerende zaak is vastgesteld, is in zoverre dan ook niet relevant. De stelling van belanghebbende wordt verworpen.

Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.