Uitspraken

Grief I bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat het jongerencontract niet onder het bereik van artikel 7:232 lid 2 BW valt. Eigen Haard voert aan dat de woning onderdeel uitmaakt van een bijzondere categorie goedkope woonruimte uit haar sociale woningvoorraad, die wat betreft oppervlakte en voorzieningen naar haar aard met name geschikt is voor starters. Om deze reden is de woning door de gemeente geoormerkt om in het vervolg uitsluitend dienst te doen als jongerenwoning. In de huurovereenkomst is ook duidelijk vermeld dat de woning bestemd is om gedurende een beperkte tijd door een jongere te worden bewoond.

De grief heeft geen succes. Bij beantwoording van de vraag of de huur een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gelet op de aard van de woning, de aard van het gebruik en op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Hierbij geldt dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden uitgelegd.

De aard van de woning wijst niet op een gebruik van korte duur. De woning is weliswaar niet al te groot, maar is, ook wat betreft het voorzieningenniveau, onbetwist geschikt om langdurig te worden bewoond, ook door een niet-meer-jongere. Dat is in de praktijk ook wel gebleken, want [geïntimeerde] woont er inmiddels al bijna 6,5 jaar. In de overeenkomst is een gebruik gedurende 3,5 jaar voorzien en ook dat wijst niet op een kort gebruik. Ook is de aard van het gebruik niet bijzonder; de woning was bestemd als hoofdverblijf van een volwassene en wordt zo ook gebruikt. Dat Eigen Haard de woning weer wil verhuren aan een jongere, dat de woning daartoe ook (onder meer publiekrechtelijk) is bestemd en dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat dat zou gebeuren nadat [geïntimeerde] de leeftijd van 26 jaar en zes maanden had bereikt, rechtvaardigt evenmin de slotsom dat het gebruik van de woning door [geïntimeerde] naar zijn aard van korte duur is. Het hof merkt in dit verband nog op dat aan de omstandigheid dat [geïntimeerde] , door ondertekening van de huurovereenkomst, heeft geaccordeerd dat artikel 7:232 lid 2 BW op de huurovereenkomst van toepassing is, geen betekenis toekomt. De huurbeschermingsregels zijn van dwingend recht en de toepasselijkheid van artikel 7:232 lid 2 BW staat dan ook niet ter vrije bepaling van partijen; het gaat erom of het gebruik dat partijen zijn overeengekomen in werkelijkheid naar zijn aard van korte duur is.

Grief 2 is gericht tegen de afwijzing van de op artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW gebaseerde vordering van Eigen Haard tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt.

[geïntimeerde] heeft zich voor alles tegen dit beroep op dringend eigen gebruik verweerd met het betoog dat Eigen Haard in de brief van 15 februari 2016 onvoldoende duidelijk op deze grond heeft opgezegd. Op grond van de gebruikte formulering heeft hij mogen verwachten dat nog een opzegging wegens dringend eigen gebruik zou volgen als hij niet op de “afgesproken datum” had ontruimd, aldus [geïntimeerde] . Dit betoog wordt verworpen. Hoewel de formulering “Als u de woning niet (…) heeft ontruimd” enigszins ongelukkig is gekozen, maakt de daarop volgende zin “Wij beroepen ons daar nu al op” voldoende duidelijk dat het Eigen Haard erom te doen was bij reeds die brief op grond van dringend eigen gebruik op te zeggen voor het geval [geïntimeerde] op het genoemde tijdstip de woning niet zou ontruimen.

Tussen partijen is - terecht - niet in geschil dat huisvesters van jongeren ook na 1 juli 2016 in voorkomend geval nog gebruik kunnen maken van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik, mits wordt voldaan aan de vereisten van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW. Het belang bijzondere kwetsbare groepen zoals jongeren te kunnen huisvesten is te beschouwen als een eigen belang van Eigen Haard als toegelaten instelling van volkshuisvesting. Uit het experiment en het in dat kader oormerken van enige honderden van haar woningen als jongerenwoningen blijkt ook dat Eigen Haard zich dat belang aantrekt als haar eigen belang. De onderhavige woning is zo’n jongerenwoning en het belang van Eigen Haard de woning te kunnen gebruiken voor het doel waartoe deze door haar en de gemeente is bestemd en daarvoor niet een niet-geoormerkte woning uit haar bestand te hoeven gebruiken - ten koste van gewone woningzoekenden - is voldoende dringend.

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat voor hem geen passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Uit de beantwoording van de ter zitting gestelde vragen heeft gegeven is het hof echter gebleken dat [geïntimeerde] bij WoningNet, het kanaal bij uitstek voor het zoeken van een vervangende sociale huurwoning, alleen zoekt in de oude wijken Noord, Zuid, Centrum, Oost en West. Het is evident dat hij daarmee zijn kansen op een andere woning ernstig vermindert. [geïntimeerde] wekt de indruk te vinden dat hij als geboren Amsterdammer van “binnen de ring” recht heeft op een woning in dat beperkte zoekgebied. Zijn wens is volkomen begrijpelijk, maar “andere passende woonruimte” als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW is ook een woning die zich bevindt buiten “de ring” (bijvoorbeeld de Westelijke Tuinsteden of Zuidoost) of zelfs in een van de buurgemeenten die vallen onder WoningNet regio Amsterdam. [geïntimeerde] heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat hij in die wijken en gemeenten met zijn inschrijfduur van meer dan tien jaar binnen korte tijd een woning zou kunnen krijgen als hij op dat aanbod zou reageren. Aan het vereiste van de aanwezigheid van andere passende woonruimte wordt dus voldaan.

Jongeren die meededen aan het Amsterdamse experiment met jongerenhuisvesting werd in feite de mogelijkheid geboden de wachttijd voor een reguliere sociale huurwoning door te brengen in een speciale jongerenwoning. Zo is dat bij [geïntimeerde] ook uitgepakt; met zijn inmiddels opgebouwde inschrijfduur kan [geïntimeerde] nu zelf een andere woning vinden. Hij is door zijn deelname aan het experiment dus niet in een slechtere positie geraakt dan waarin hij zonder dat experiment had verkeerd. Gelet op de considerans van de huurovereenkomst moet [geïntimeerde] zich van de beoogde tijdelijkheid van zijn verblijf in de gehuurde woning ook terdege bewust zijn geweest. Deze omstandigheden in aanmerking genomen is het hof van oordeel dat het belang van Eigen Haard weer de beschikking te krijgen over de woning om die aan een jongere te verhuren, zo dringend is, dat van haar niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] nog langer voortduurt. Grief 2 slaagt derhalve.

Met grief 3 betoogt Eigen Haard dat het beroep van [geïntimeerde] op huurbescherming onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij de beoordeling van deze grief heeft Eigen Haard ook bij het slagen van grief 2 nog belang, omdat grief 3 betrekking heeft op haar primaire vordering, de vordering tot ontruiming wegens gebruik zonder recht of titel en de daaraan verbonden mogelijkheid tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad.

In de considerans van de huurovereenkomst (punten 1 tot en met 7) is de achtergrond van het Amsterdamse experiment, die hiervoor onder 2.a is geschetst, duidelijk uiteen gezet. [geïntimeerde] kende dus de bedoelingen van het experiment en wist dat de oplevering van de woning door de huurder na het bereiken van de leeftijd van 26 jaar en zes maanden een onmisbaar onderdeel vormde van dat experiment. Zoals hiervoor reeds werd overwogen kwam [geïntimeerde] door deelname aan het experiment niet in een slechtere positie te verkeren, omdat het experiment ook inhield dat zijn inschrijfduur bij WoningNet bleef aangroeien. [geïntimeerde] heeft geprofiteerd van de hem - ten koste van reguliere woningzoekenden - verleende voorrang, maar wenst nu puntje bij paaltje komt, geen plaats te maken voor een (andere) jongere. Hij voldoet niet aan zijn in de huurovereenkomst opgenomen plicht tijdig om te zien naar andere woonruimte, althans hij stelt zich daarin zo veeleisend op dat in de komende jaren niet erop hoeft te worden gerekend dat hij daarin succesvol zal zijn. Inmiddels heeft de huurovereenkomst al bijna 6,5 jaar geduurd, aanmerkelijk langer dan was voorzien en ook aanmerkelijk langer dan de termijn die in het nieuwe, hier niet toepasselijke artikel 7:274c BW als termijn voor een jongerencontract is voorgeschreven. Van een bijzondere gebondenheid van [geïntimeerde] aan de woning of aan woonruimte in de beperkte omgeving waarin hij naar woonruimte zoekt is het hof niet gebleken. Gebleken is dat de woning na beëindiging van het gebruik door [geïntimeerde] , met gebruikmaking van artikel 7:274c BW zal worden verhuurd aan een jonge woningzoekende die, anders dan [geïntimeerde] , niet over voldoende inschrijfduur beschikt om langs de reguliere een sociale huurwoning te vinden.

Onder de hiervoor geschetste omstandigheden is naar het oordeel van het hof het beroep op huurbescherming van [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Ook grief 3 heeft dus succes.