Uitspraken

Bij het tussenarrest heeft het hof allereerst geoordeeld dat de primaire vordering onder I, welke vordering ertoe strekt dat het hof Parteon zal veroordelen wederom een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen [X] aanhangig te maken, niet toewijsbaar is omdat Parteon inmiddels materieel aan die vordering heeft voldaan door hoger beroep in te stellen tegen het tussen haar en [X] gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 23 maart 2017. Daarmee heeft het hof de grieven I en II (voor zover op deze vordering betrekking hebbend) alsmede grief V van de hand gewezen. Tussen partijen staat inmiddels vast, kort gezegd, dat Parteon voormeld hoger beroep niet heeft doorgezet. Dit betekent dat de voorwaarde waaronder de primaire vorderingen IV en V en de subsidiaire vorderingen VI en VIII zijn ingesteld, is vervuld. Bij nader inzien gaat het hof ervan uit, gelet op de aard van de vorderingen en de formulering ervan, dat vordering VII subsidiair ten opzichte van vordering III is ingesteld. Het hof zal nu eerst de vorderingen IV, V, VI en VIII bespreken. Deze grieven strekken er alle in essentie toe dat Parteon [appellante] onder vergoeding van een aantal van haar kosten een andere woning aanbiedt. Overigens komen de vorderingen IV (met nevenvordering V) en VI (met nevenvordering VIII) op hetzelfde neer.

Tijdens de comparitie van partijen van 1 juni 2017 heeft Parteon zich desgevraagd bereid verklaard om [appellante] een gelijkwaardige woning elders aan te bieden tegen een gelijkwaardige huurprijs en onder vergoeding van de daadwerkelijke verhuiskosten en de kosten voor de gordijnen, de vloer e.d. Uit de nadien (maar vóór het tussenarrest) gewisselde stukken blijkt dat Parteon [appellante] een aantal woningen heeft aangeboden en dat [appellante] deze heeft geweigerd. In het midden kan blijven, enerzijds, of Parteon daarmee loyaal uitvoering heeft gegeven aan haar tijdens voormelde comparitie gedane toezegging, anderzijds, of [appellante] de haar door Parteon aangeboden woningen in redelijkheid kon weigeren. Thans ligt namelijk slechts ter beantwoording voor of het hof Parteon (alsnog) zal verplichten – op straffe van verbeurte van een dwangsom – [appellante] een gelijkwaardige woning aan te bieden, met nevenvorderingen. De toewijsbaarheid van deze vorderingen dient te worden beoordeeld naar de stand van zaken van dit moment.

Wat dit laatste betreft is van belang dat Parteon in haar akte na voormelde comparitie, samengevat, heeft gesteld dat [X] al geruime tijd geen overlast meer veroorzaakt, dat Parteon bij twee onaangekondigde huisbezoeken in juni en juli 2017 niet meer honden dan toegestaan in de woning van [X] heeft aangetroffen, dat Parteon verder ook geen onregelmatigheden heeft geconstateerd en dat Parteon geen overlastmeldingen meer van [appellante] (sinds april 2017) of van omwonenden (sinds december 2016) heeft ontvangen. [appellante] heeft een en ander in haar hierna ingediende memorie niet betwist. In haar akte na het tussenarrest, waarbij zij heeft verzocht de zaak weer op de rol te plaatsen, heeft [appellante] weliswaar gesteld dat het “weinig verder betoog [behoeft] dat de situatie tussen partijen vrijwel onveranderd is gebleven”, maar aldus naar het oordeel van het hof onvoldoende concreet gesteld en toegelicht dat en in hoeverre zij thans nog overlast ervaart van [X] . Ook de stelling van [appellante] dat nieuw is dat Parteon haar naar de politie doorverwijst zodra zij schriftelijk melding maakt van overlast door [X] , is te algemeen en te vaag. Bovendien is deze stelling door Parteon in haar antwoordakte gemotiveerd betwist. Bij deze stand van zaken dienen de onderhavige (voor het eerst in appel ingestelde) vorderingen alle te worden afgewezen.

Resteert ter bespreking de door [appellante] ingestelde (primaire) vordering onder III, strekkende tot een verklaring voor recht dat de huurprijs van € 543,= per maand met ingang van juli 2015 althans februari 2016 op grond van het bepaalde in art. 7:207 BW met 30% wordt verminderd. Hoewel [appellante] in het desbetreffende petitum van haar memorie van grieven door Parteon terug te betalen bedragen noemt ter grootte van € 2.443,50 althans € 1.303,20 en daarmee suggereert dat zij de huurprijsvermindering slechts wenst tot aan de dag van die memorie, 11 oktober 2016, is voldoende duidelijk dat [appellante] deze huurprijsvermindering wenst tot de datum van de gevorderde ontbinding en ontruiming althans een andere door het hof te bepalen datum. Te dier zake oordeelt het hof als volgt.

Dat [X] met haar honden [appellante] (jarenlang) overlast heeft bezorgd staat tussen partijen vast en blijkt overigens genoegzaam uit de in het tussenarrest vastgestelde feiten en de omstandigheid dat Parteon (uiteindelijk) onder meer op grond van die overlast een ontbindingsprocedure tegen [X] is begonnen.

In voormelde veroordeling ligt besloten dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat een gebrek in de zin van art. 7:204 BW, bestaande in het door Parteon niet (voldoende) gebruik maken van haar bevoegdheid op te treden tegen de door [X] veroorzaakte overlast, ten tijde van zowel de inleidende dagvaarding, 6 juli 2015, als de uitspraak van het bestreden vonnis, 31 december 2015, aanwezig was. Het hof acht een huurprijsvermindering van 30% op deze grond gerechtvaardigd. Het hof zal als einddatum van de huurprijsvermindering 1 januari 2016, de dag na de datum van het bestreden vonnis, bepalen. Daartoe wordt het volgende overwogen. Op grond van haar veroordeling bij het bestreden vonnis kon Parteon in redelijkheid menen tot niet meer gehouden te zijn dan waartoe zij was veroordeeld. Parteon heeft klaarblijkelijk niet gewacht tot het vonnis haar was betekend, maar heeft onweersproken gesteld, kort gezegd, dat zij meteen na dat vonnis aan deze veroordeling invulling heeft gegeven. Daar komt bij dat Parteon uiteindelijk (op 18 oktober 2016) wel de door [appellante] gewenste procedure tegen [X] is begonnen maar deze op niets is uitgelopen, zodat achteraf moet worden vastgesteld dat Parteon het gebrek niet kon herstellen door die vordering in te stellen.

Het voorgaande betekent dat de door [appellante] (onder III) primair gevorderde verklaring voor recht zal worden gegeven als hierna te melden. Het gaat aldus om een huurprijsvermindering van 30% van € 543,= gedurende zes maanden, een bedrag derhalve van € 977,40. In zoverre slaagt derhalve grief II, reden waarom het bestreden vonnis in zoverre moet worden vernietigd. De grieven III en IV behoeven geen behandeling, evenmin als de subsidiaire vordering VIII.

Omdat partijen in beide instanties over en weer ten dele in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof het bestreden vonnis ten aanzien van de kostencompensatie bekrachtigen en de kosten van het appel, die van het incident daaronder begrepen, tussen partijen compenseren als na te melden.