Uitspraken

De vraag of de huurovereenkomst kan worden gesplitst, dient te worden gesteld als sprake is van een gemengde huurovereenkomst, dat wil (in casu) zeggen een huurovereenkomst die een zaak betreft die gedeeltelijk voor gebruik als woonruimte en gedeeltelijk voor gebruik als 7:290-bedrijfsruimte of 7:230a-ruimte bestemd is. Het hof gaat ervan uit dat die situatie zich hier voordoet. [geïntimeerde] heeft weliswaar aangevoerd dat de het voor beide partijen zowel tijdens het sluiten van de huurovereenkomst als daarna duidelijk was dat [appellante] het gehele pand slechts huurde voor de exploitatie van een raamprostitutiebedrijf, maar zij heeft ook erkend [appellante] enkele weken na het sluiten van de huurovereenkomst in 1985 haar heeft gevraagd of zij ( [appellante] ) in een deel van het pand zou mogen wonen en dat zij ( [geïntimeerde] ) daarin heeft toegestemd voor zover de bewoning beperkt zou zijn tot één etage. Wat verder van dit laatste zij, hieruit volgt dat de huurovereenkomst zoals die tussen partijen vorm heeft gekregen mede woonruimte betreft.

Bij de beantwoording van de vraag of de huurovereenkomst kan worden gesplitst dient, naar rechtspraak van de Hoge Raad waarop ook [appellante] heeft gewezen, acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder (HR 10 augustus 2012, NJ 2014/141 (Rotterdam/Utopia)).

Het staat, zoals hiervoor is overwogen, vast dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst zich ervan bewust waren dat [appellante] het gehuurde tevens zou bewonen, hetgeen zij vervolgens feitelijk, met haar man en later (ook) haar kind, ook heeft gedaan. Dat neemt niet weg dat naar het oordeel van het hof tevens genoegzaam vaststaat dat de huurovereenkomst primair is gesloten met het doel in het pand een raamprostitutiebedrijf te exploiteren. Dit wordt onder meer bevestigd door de later door partijen ondertekende schriftelijke huurovereenkomst, waarin met zoveel woorden is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd voor de uitoefening van een prostitutiebedrijf. De stelling van [appellante] dat de schriftelijke overeenkomst alleen het prostitutiebedrijf noemt omdat de overeenkomst is opgesteld vanwege het kunnen aanvragen van een exploitatievergunning is niet voldoende overtuigend, omdat uit niets blijkt dat de vergunning niet zou zijn verleend als de overeenkomst ook melding zou hebben gemaakt van het gebruik door [appellante] van woonruimte. Ook uit de feitelijke omstandigheden valt echter af te leiden dat het partijen primair om de uitoefening van een prositutiebedrijf ging. [appellante] was en is de exploitante van het bedrijf. Zij verhuurt de ramen en werkkamers aan prostituees gedurende 22 uur per dag. De bewoning door [appellante] van het pand moet mede worden bezien tegen de achtergrond dat het toezicht op het bedrijf slechts goed mogelijk is indien de beheerder in de directe nabijheid van het bedrijf woonachtig is. [appellante] heeft de woonruimte vanaf 2009 beschikbaar gesteld aan de twee beheerders die het pand begin september 2017 hebben verlaten. Ook deze bewoning vond in elk geval tot februari 2017, toen tussen [appellante] en deze beheerders een conflict ontstond, plaats in relatie tot de exploitatie in het pand als raamprostitutiebedrijf. Dat [appellante] het bedrijf enige tijd daarna heeft geëxploiteerd zonder in het pand te wonen, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat het bedrijf ook zonder bewoning door degene die het bedrijf beheert, feitelijk goed uitvoerbaar is. Het hof concludeert dat de bewoning van de woonruimte niet los kan worden gezien van de exploitatie van het prostitutiebedrijf. Het is daarbij voorts van belang vast te stellen dat het niet voorstelbaar is dat de woonruimte zou worden verhuurd aan een ander dan degene die het feitelijke beheer over het prostitutiebedrijf voert. De woonruimte is immers, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, slechts toegankelijk via de bedrijfsruimte, namelijk de voordeur op de beletage, welke deur tevens dienst doet als raam, waarachter een prostituee is gepositioneerd. Het hof volgt [appellante] niet in haar beschrijving dat de woonruimte wordt bereikt via een gemeenschappelijke hal en trap. De ruimte achter de voordeur op de beletage behoort onmiskenbaar tot (slechts) de ruimte waarin het prostitutiebedrijf wordt uitgeoefend. Die ruimte kan immers niet worden betreden en gepasseerd zonder dat de persoon die daar een werkplek heeft, plaats heeft gemaakt. Ook de smalle gang achter de voordeur en de trap naar en de gang op de eerste verdieping die toegang geven tot de werkkamer op de eerste verdieping, zijn bedrijfsruimte. Men moet zich door deze ruimten begeven om de genoemde werkkamer te bereiken. Terecht heeft de kantonrechter dus overwogen dat de woonruimte alleen toegankelijk is via de bestaande bedrijfsruimte. Daarmee staat genoegzaam vast dat de woonruimte aangemerkt moet worden als een afhankelijke, onzelfstandige woning. Daaraan doet niet af dat op de eerste verdieping ongeveer halverwege de gang een afsluitbare deur is geplaatst, die toegang geeft tot een ruimte met een trap die naar de woonruimte op de tweede en derde verdieping leidt. De woonruimte is door die deur weliswaar feitelijk afgescheiden van de bedrijfsruimte, maar dit maakt de woonruimte nog niet tot een zelfstandige eenheid die afzonderlijk zou kunnen worden verhuurd.

Een en ander in aanmerking nemend, leidt het voorgaande tot de conclusie dat de huurovereenkomst niet in twee overeenkomsten kan worden gesplitst, maar dat sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte, die mede ziet op een afhankelijke (onzelfstandige) woning, die niet tevens onder het regime van de woonruimtebepalingen valt.

Onder bedrijfsruimte van artikel 7:290 e.v. BW wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.

Een (raam)prostitutiebedrijf kan niet als een kleinhandelsbedrijf worden aangemerkt. Onvoldoende is aangevoerd om het onderhavige raamprostitutiebedrijf aan te merken als een restaurant- of cafébedrijf danwel afhaal- of besteldienst. Het hof volgt [appellante] voorts niet in haar stelling dat het prostitutiebedrijf als een ambachtsbedrijf kan worden gekwalificeerd. Het begrip ‘ambacht’ moet worden beperkt tot die activiteiten die een (handmatige, niet-fabrieksmatige) productie of bewerking van zaken betreffen (zie Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/545). In het prostitutiebedrijf is daarvan geen sprake zodat dat bedrijf niet tot de categorie ‘ambacht’ kan worden gerekend, maar moet worden bestempeld als beroepsuitoefening, waarvoor de bescherming van artikel 7:290 e.v. BW niet kan worden ingeroepen. Dit oordeel is in overeenstemming met de op dit punt bestaande jurisprudentie, die een bordeel of een sexclub niet aanmerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Het hof behoeft niet in te gaan op de vraag of in het onderhavige geval sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal, zoals de wet eveneens vereist. [appellante] heeft nog een beroep gedaan op het in artikel 7:290 lid 2 onder b BW genoemde hotelbedrijf. Dat beroep slaagt niet, aangezien het hotelbedrijf zich kenmerkt door het verstrekken van onderdak terwijl dit aspect een te ondergeschikt element is in het dienstenpakket dat in het prostitutiebedrijf wordt geboden.

Naar het oordeel van het hof bestaat geen aanleiding om artikel 7:290 BW reeds toepasselijk te achten op de grond dat het (anders dan op de plaats waar het bedrijf nu gevestigd is) onmogelijk is in andere delen van Amsterdam een vergunning voor de exploitatie van het (raam)prostitutiebedrijf te verkrijgen. De ratio van de regeling van artikel 7:290 e.v. BW is weliswaar bescherming te bieden aan de huurder van bedrijfsruimte die bescherming nodig heeft omdat het eindigen van de huur op instigatie van de verhuurder in verband met de plaatsgebondenheid van de onderneming ertoe kan leiden dat hij een belangrijk deel van de goodwill van zijn onderneming verliest, maar dat betekent niet dat de regeling alleen al toepasselijk is te achten omdat die situatie zich voordoet. De wet bevat, zoals hiervoor is overwogen, onvoldoende aanknopingspunten om het prostitutiebedrijf aan te merken als een bedrijf dat wordt uitgeoefend in bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, wat doorslaggevend is.