6.1
Het gebruik van het ter beschikkinggestelde is exclusief levering van gas, water en elektra. Hiervoor dient maandelijks een voorschot servicekosten te worden voldaan van € 500,00 (zegge: vijfhonderd euro). Verrekening vindt jaarlijks plaats op basis van het werkelijke verbruik.
(…)
Bijzondere bepalingen
14 De ruimte kan gezien het cultuur maatschappelijke belang aan de gebruiker in gebruik worden gegeven. Hierdoor is de gebruiker verplicht aan de volgende voorwaarden te voldoen:
- Gebruiker wendt de ruimte aan om, met de nadruk op kwaliteit en niveau, zelfstandig
beeldende kunst professioneel aan het publiek te tonen en mogelijkerwijs te verkopen, een
informatieve en aantrekkelijk plek te creëren voor belangstellenden, kenners en verzamelaars;
- Gebruiker selecteert en stelt daartoe werken ten toon van Nederlandse en internationale
kunstenaars met landelijke en/of internationale naamsbekendheid, met de nadruk op
kwaliteitsniveau, artistiek belang en gevestigde kunstenaars;
- Gebruiker organiseert langer lopende exposities: minimaal vier per jaar, die voornamelijk in en om het weekend bezocht kunnen worden;
- Parallel met de lopende tentoonstellingen wordt een stock opgebouwd met werk van de
betreffende exposanten, in de vorm van tekeningen, grafiek, multiples en dergelijke, evenals
documentatie zoals catalogi, monografieën en recensies;
- Gebruiker draagt direct dan wel indirect bij aan het cultureel klimaat en de culturele
uitstraling van Den Helder, en is bereid aan te sluiten bij lokale culturele initiatieven,
activiteiten en manifestaties en daartoe samen Ie werken met lokale/regionale culturele
organisaties (culturele routes, samenhangende exposities enz.).
(...)“
3.1.4
[X] heeft in het pand een museum, genaamd [X] Museum, gevestigd.
Daarnaast gebruikt hij het pand als atelier en woont hij met zijn gezin in het pand.
3.1.5
In 2014 en daarna is tussen de gemeente en [X] gesproken over de mogelijkheid om het [X] Museum een permanente plek in het pand te geven.
3.1.6
Op 28 juni 2016 heeft de gemeente besloten over te gaan tot verkoop en ontwikkeling van het pand door middel van een openbare verkoopprocedure.
3.1.7
Bij brieven van 28 maart 2017 heeft de gemeente de beide overeenkomsten opgezegd per 30 juni 2017. Deze opzeggingen zijn verstuurd op briefpapier van
NautaDutilh N.V., destijds het kantoor van de advocaten van de gemeente.
3.1.8
[X] heeft op 29 november 2017 op het pand conservatoir beslag tot levering gelegd.
3.1.9
Bij dagvaarding van 22 december 2017 heeft [X] een bodemprocedure aangespannen tegen de gemeente, strekkende tot, samengevat, een verklaring voor recht dat tussen hem en de gemeente overeenstemming is bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst ter zake het pand alsmede een bevel tot voortzetting van de onderhandelingen over de overige voorwaarden.
3.1.10
Bij kort gedingvonnis van 1 februari 2018 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland onder meer [X] veroordeeld tot opheffing van het hiervoor genoemde beslag en [X] verboden opnieuw beslag te leggen op de grond dat er in november 2017 of eerder een koopovereenkomst ter zake het pand tot stand is gekomen.
3.1.11
De gemeente heeft bij dagvaarding van 31 januari 2018 een bodemprocedure aangespannen tegen [X] c.s., strekkende tot, samengevat, een verklaring voor recht dat de overeenkomsten 1 en 2 door opzegging zijn geëindigd alsmede tot ontruiming van het pand door [X] c.s.
3.2
De gemeente heeft in eerste aanleg de ontruiming van [X] c.s. gevorderd. Daartoe heeft zij, samengevat, aangevoerd dat zij met [X] twee gebruiksovereenkomsten heeft gesloten voor het pand die door opzegging rechtsgeldig zijn geëindigd en dat [X] c.s. weigeren het pand te ontruimen. De gemeente betoogt een spoedeisend belang bij de ontruiming te hebben omdat zij uit het pand geen inkomsten heeft maar wel kosten en bovendien inmiddels een openbare verkoopprocedure voor het pand is gestart, waarbij zij het pand voor de verkoop asbestvrij wil maken.
3.3.
De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat het spoedeisend belang van de gemeente bij de gevorderde voorziening voldoende aannemelijk is geworden maar hij heeft onvoldoende grond gezien de gevorderde ontruiming ook toe te wijzen. Daartoe heeft hij, samengevat, overwogen dat de gemeente weliswaar de twee overeenkomsten met [X] heeft opgezegd (rov 4.4) en [X] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hem is toegezegd dat het museum definitief in het pand gevestigd mocht blijven (rov 4.5), maar dat de opzeggingen niet leiden tot het door de gemeente beoogde gevolg, namelijk beëindiging van het gebruik door [X] , omdat het ervoor moet worden gehouden dat de twee overeenkomsten geen gebruiksovereenkomsten zijn (zoals de gemeente stelt) maar (zoals [X] betoogt) huurovereenkomsten (rov 4.7 en 4.8). Uit nader feitelijk onderzoek, waarvoor in een kort gedingprocedure geen plaats is, zou moeten blijken of het verhuur van overige bedrijfsruimte of van middenstandsbedrijfsruimte betreft (rov 4.10 t/m 4.12).
3.6
Vervolgens staat ter beoordeling of de grieven van de gemeente slagen en de vordering tot ontruiming alsnog moet worden toegewezen. Daarvoor geldt dat een ontruiming alleen in kort geding kan worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontruiming zal toewijzen. Het hof is van oordeel dat dit het geval is en overweegt daartoe het volgende.
3.6.1
Anders dan in eerste aanleg, waarin de voorzieningenrechter als voorlopig oordeel gaf dat de door de gemeente opgezegde twee overeenkomsten als huurovereenkomsten moeten worden aangemerkt, wordt in hoger beroep de kwalificatie van de beide overeenkomsten in het midden gelaten. Hoewel het hof, uitgaande van de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomsten tegen de achtergrond van het broedplaatsenbeleid van de gemeente, het vooralsnog aannemelijker acht dat het om tijdelijke ingebruikgeving van het pand dan om huur gaat, behoeft de vraag of een zodanige tegenprestatie aan de orde is dat van huur kan worden gesproken desalniettemin nader onderzoek waarvoor in kort geding geen plaats is.
3.6.2
Tussen partijen is niet in geschil dat [X] een maandelijkse vergoeding aan de gemeente is verschuldigd voor nutsvoorzieningen/levering van gas, water en elektra van € 155,00 voor het atelier (artikel 3.1, eerste overeenkomst) en € 500,00 voor het museumgedeelte van het pand (artikel 6.1, tweede overeenkomst). Naar de gemeente met stukken onderbouwd heeft aangevoerd (productie 62, memorie van grieven) en [X] niet heeft betwist, heeft hij per 1 juli 2017 een achterstand in de betaling van deze vergoedingen tot een bedrag van € 19.519,71. Een dergelijke betalingsachterstand acht het hof voorshands een zodanige tekortkoming van [X] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de twee overeenkomsten, hoe die ook gekwalificeerd dienen te worden, dat het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter op grond hiervan de ontbinding van de overeenkomsten gerechtvaardigd zal oordelen. Het feit dat [X] zich beroept op verrekening met een beweerdelijke schadeclaim, brengt het hof bij gebrek aan concrete onderbouwing van deze schadeclaim niet tot een ander oordeel.
3.7
De conclusie is dat de grief in incidenteel appel faalt en de grieven in principaal appel slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Het hof zal, rekening houdend met de door de gemeente in beroep gewijzigde vordering en haar toezegging bij pleidooi de ontruimingstermijn te verlengen tot dertig dagen, de ontruiming toewijzen als na te melden, waarbij het hof aanleiding ziet de gevorderde dwangsom per dag en het maximaal te verbeuren bedrag te verlagen. Voor toewijzing van de door de gemeente gevorderde voorziening als bepaald in artikel 557a lid 3 Rv ziet het hof onvoldoende aanleiding.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
