2 Feiten
Het Hof stelt de feiten als volgt vast.
2.1.
Belanghebbende is erfpachter van de Woning. De grond met daarop de Woning is eigendom van de erfverpachter, zijnde de Gemeente Amsterdam.
2.2.
De Woning betreft een tussenwoning met tuin, berging en parkeerplaats/carport. De kavel is 136 m2 en woning 92 m2 groot.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de Woning vastgesteld op € 190.000. Hij heeft deze waarde onderbouwd met behulp van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsobjecten die hij heeft gebruikt zijn de woningen op de adressen [A-straat 2] , [A-straat 3] en [A-straat 4] .
2.4.
De vergelijkingsobjecten zijn gebouwd op grond die voor 50 jaar in erfpacht is uitgegeven (periode 1). De erfpachters zijn voor het gebruiksrecht van de grond een vergoeding verschuldigd (de canon). Na periode 1 wordt een nieuwe canon vastgesteld (voor periode 2). De nieuwe canon zal worden vastgesteld op basis van de grondwaarden van dat moment, welke grondwaarden vermenigvuldigd worden met het dan geldende canonpercentage. Het college van burgemeester en wethouders stelt de canonpercentages elk kwartaal vast op basis van het rendement van staatsleningen, verhoogd met een opslag.
2.5.
De burgemeester van Amsterdam heeft op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, r.o. 6.1 tot en met 9.1), waarin de rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de erfpachtcorrectie (zie hierna rechtsoverweging 5.2.2) niet te hoog is vastgesteld, geantwoord:
“Antwoord vraag 1, 2 en 3:
Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.
Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.
Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.
De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.
Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.
Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.
Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.
De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”
4 Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen:
“Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is?
15. De waarde van de woning wordt op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.1
16. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2016. Bepalend voor de waarde is de staat waarin de woning op die datum verkeert.2
17. (…) De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar, oppervlakte woningdeel en buurt voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres heeft dat ook niet betwist.
18. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat in de matrix enkele onjuistheden staan. De woning heeft namelijk een overdekte parkeerplaats ter waarde van € 12.500,-. [A-straat 3] en [A-straat 4] hebben ook zo’n parkeerplaats. Deze laatste woning heeft echter geen berging. Ten slotte is de waarde van de parkeerplaats van de woning [A-straat 2] onjuist. Deze bedraagt namelijk niet € 25.000,- maar € 12.500,-. Eiseres heeft dit niet betwist.
19. (…)
22. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Zij heeft erop gewezen dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie te hoog heeft vastgesteld, waardoor ook de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Bovendien vindt zij dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen.
23. (…)
24. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een erfpachtcorrectie toegepast. (…)
25. Uitgaande van de gegevens zoals ter zitting gecorrigeerd, bedraagt het verschil tussen de vierkantemeterprijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde vierkantemeterprijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden in dit geval € 112,-. Gezien de hoogte van de door de heffingsambtenaar gehanteerde erfpachtcorrecties en de correcties die eiseres verdedigt, is dat zo gering dat de erfpachtcorrectie van invloed is op de hoogte van de waarde van de woning.
26. De rechtbank heeft in de uitspraak van 7 december 2018 geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor het berekenen van de erfpachtcorrectie niet deugdelijk is.3 De heffingsambtenaar heeft daarom ook in deze zaak niet aannemelijk gemaakt dat de erfpachtcorrectie en daarmee de waarde van de woning, niet te hoog is vastgesteld.
Heeft eiseres haar waarde aannemelijk gemaakt?
27. Aangezien de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft een overzicht overgelegd waarin zij de door haar voorgestane waarde onderbouwt. Daarbij gaat zij voor de erfpachtcorrectie uit van zeventien maal de jaarlijkse canon.
28. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde die zij heeft toegekend aan de kavel, overeenkomt met het deel van de marktwaarde dat aan de grond moet worden toegekend. Het is niet duidelijk waarom dit zeventien keer de jaarlijkse canon zou moeten zijn. De rechtbank verwijst naar haar uitspraak van 7 december 2018.4 Dat betekent dat ook eiseres de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
29. Het beroep is gegrond. De bestreden uitspraak moet worden vernietigd. Er is geen aanleiding om de rechtsgevolgen daarvan in stand te laten. Nu geen van beide partijen de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, voor het kalenderjaar 2017 schattenderwijs vast op € 187.000,-. De rechtbank draagt de heffingsambtenaar daarbij op de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig deze waarde te verminderen.
30. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres vergoeden.
31. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten.”
7 Beslissing
De uitspraak is gedaan door mrs. P.F. Goes, voorzitter, B.A. van Brummelen en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 9 mei 2019 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
