3.1.
[appellante] heeft in eerste aanleg samengevat gevorderd dat [geïntimeerden] de kamergewijze verhuur van het appartement zal staken en gestaakt zal houden binnen twee maanden na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom, vermeerderd met rente en kosten. [appellante] heeft hiertoe aangevoerd dat [geïntimeerden] handelen in strijd met artikel 25 lid 4 van de splitsingsakte door het appartement te verhuren aan vier studenten. [geïntimeerden] hebben daartegen aangevoerd dat zij het appartement verhuren aan hun zoon en drie vrienden. Dit valt volgens hen niet onder bedrijfsmatige kamerverhuur.
3.2.
De rechtbank heeft de vordering afgewezen en [appellante] belast met de kosten van het geding. Daartoe is, samengevat, onder meer het volgende overwogen.
In artikel 25 lid 4 van de splitsingsakte is gebruik gemaakt van de term ‘pension- of kamerverhuurbedrijf’. Ter verduidelijking is toegevoegd: ‘bed and breakfast daaronder mede begrepen’. Uit deze formulering moet worden afgeleid dat hiermee een bedrijfsmatige verhuur wordt bedoeld. [appellante] heeft verklaard dat zij de bedoeling heeft gehad geen enkele verhuur toe te staan. Dat is echter een subjectieve bedoeling die voor derden, zoals [geïntimeerden] , niet kenbaar was bij de enkele lezing van de splitsingsakte bij de koop van het appartement. De verhuur van het appartement aan hun zoon en drie studievrienden, kan, gezien de toelichting die [geïntimeerden] daarop hebben gegeven, niet worden gezien als bedrijfsmatige verhuur. Hierbij is van belang dat [geïntimeerden] hebben verklaard het appartement uitsluitend te hebben gekocht voor de huisvesting van hun zoon en zij het appartement zullen verkopen bij beëindiging van de studie van de zoon, tenzij hij het appartement dan zonder studievrienden blijft bewonen. Dit strookt met de overeengekomen duur van de huurovereenkomst. Het betreft derhalve verhuur aan een bepaalde groep – met de zoon verbonden – studenten. Dit is geen bedrijfsmatige kamerverhuur. Dat sedert het begin van de verhuur één van de vrienden van de zoon is verhuisd en is vervangen door en andere student, doet daaraan niet af. Deze kennelijke incidentele vervanging maakt de verhuur nog niet bedrijfsmatig. De huidige bewoning is dan ook niet in strijd met het verbod dat in artikel 25 lid 4 van het splitsingsreglement is neergelegd.
3.4.
[appellante] heeft terecht geen grief gericht tegen het door de rechtbank geformuleerde toetsingskader. Dat kader strekt het hof ook tot uitgangspunt en luidt als volgt.
De vraag of [geïntimeerden] door de verhuur van het appartement aan vier studenten, waaronder hun zoon, in strijd handelen met artikel 25 lid 4 van de splitsingsakte, vergt een uitleg van die akte. Daarbij komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
3.5.
Gelet op dit toetsingskader verenigt het hof zich met de overwegingen van de rechtbank en maakt deze tot de zijne. Hetgeen [appellante] daartegen heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. Daartoe is het volgende redengevend:
- de gebruikte bewoordingen in de splitsingsakte, inhoudende dat geen van de privégedeelten mag worden gebruikt als pension- of kamer verhuurbedrijf, bed and breakfast daaronder mede begrepen, hebben, in onderling verband en samenhang bezien en naar objectieve maatstaven daaruit af te leiden, onmiskenbaar betrekking op bedrijfsmatige verhuur van het appartement;
- de wijze waarop [geïntimeerden] het appartement bij aankoop daarvan beoogden te gebruiken en thans daadwerkelijk gebruiken, te weten (i) het verhuren daarvan aan hun eigen zoon en drie studievrienden, (ii) voor de duur van de studie van deze zoon,
(iii) na voltooiing waarvan de huurovereenkomst met zijn studievrienden eindigt en (iv) het appartement hetzij zal worden bewoond door de zoon (met eventuele partner), hetzij zal worden verkocht, is niet aan te merken als een bedrijfsmatig gebruik van het appartement in de zin van de splitsingsakte;
- [appellante] heeft niet gemotiveerd betwist dat [geïntimeerden] verlies lijden op de verhuur aan hun zoon en zijn studievrienden en dat zij de huur de afgelopen jaren niet hebben geïndexeerd, ook al had dat hun verlies kunnen verkleinen;
- de wijze van gebruik van het appartement door [geïntimeerden] onderscheidt deze zaak wezenlijk van de door [appellante] genoemde uitspraken van de rechtbank Amsterdam, waardoor de vergelijking daarmee niet opgaat. In die zaken ging het immers, anders dan in deze zaak, om het daadwerkelijk feitelijk kamergewijs aan de man brengen en exploiteren van het desbetreffende appartement en was het bedrijfsmatige karakter daarvan evident;
- de conclusie van het voorgaande is dat bedrijfsmatige kamergewijze verhuur niet is toegestaan, maar dat de kamergewijze verhuur aan de zoon van [geïntimeerden] en drie studievrienden wegens het ontbreken van het bedrijfsmatige karakter daarvan niet als zodanig kan worden aangemerkt.
Hierop stuiten de grieven reeds af. Zij behoeven voor het overige geen bespreking.
3.6.
Het bewijsaanbod van [appellante] heeft geen betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, zodat dit als niet ter zake dienend wordt verworpen.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
