4.1.
Belanghebbende betoogt voor het eerst in hoger beroep dat de heffingsambtenaar het ‘WOZ-object’ onjuist heeft afgebakend. Belanghebbende is anders dan de heffingsambtenaar van mening dat [perceel 1] buiten de objectafbakening van dit ‘WOZ-object’ moet worden gehouden. Belanghebbende wijst in dat verband op artikel 16, aanhef en onder a en b, van de Wet WOZ. Het eigendom van [perceel 1] is belast met een erfdienstbaarheid, een zakelijk recht, en het eigendom van [perceel 2] is vol en dus niet met een zakelijk recht belast. Daarmee kent [perceel 1] een andere eigendomsverhouding dan [perceel 2] en kunnen die niet tezamen één ‘WOZ-object’ vormen. Daarnaast wijst belanghebbende op artikel 16, onder c, van de Wet WOZ. In dat verband stelt belanghebbende dat het pad door hem niet als “afzonderlijk geheel” bij zijn ‘WOZ-object’ wordt gebruikt en dat hij dat ook niet mag doen; de gevestigde erfdienstbaarheid staat zulks niet toe. Als er al sprake zou zijn van één eigendomssituatie, dan nog is sprake van twee ‘WOZ-objecten’ omdat er een feitelijke en juridische gebruikersgrens loopt middels de gevestigde erfdienstbaarheid. De voorkeur van belanghebbende gaat er daarom naar uit – althans zo begrijpt het Hof – “om de objectafbakening te verkleinen” en om het “pro rata verlagen van de WOZ-waarde”. De overkluizing behoort dan vanwege horizontale natrekking tot het object bij [perceel 2] .
4.2.
De heffingsambtenaar betwist de standpunten van belanghebbende; als van de samenstellende delen van een onroerende zaak de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht dezelfde is, is sprake van één belastingobject. Dit betekent volgens de heffingsambtenaar dat de eigendomsgrens de uiterste grens van het object vormt. Belanghebbendes stelling dat het voetpad niet door belanghebbende wordt en mag worden gebruikt, treft geen doel; het voetpad wordt juist niet als afzonderlijk geheel gebruikt noch zou het als ‘zelfstandige en onafhankelijke eenheid kunnen worden gebruikt’. Belanghebbende is naast eigenaar ook hoofdgebruiker van [perceel 1] waardoor het perceel tezamen met [perceel 2] terecht is aangemerkt als één WOZ-object; als eigenaar moet belanghebbende alleen toestaan dat drie buren hier ook over mogen lopen, maar dat verandert niets aan de eigendom, ook niet aan het hoofdgebruik. Het standpunt van belanghebbende over de natrekking is niet van belang, belanghebbende is immers ook eigenaar van [perceel 1] waarboven de overkluizing van het pand zich bevindt.
4.3.1.
Het Hof gaat ervan uit dat met de term ‘WOZ-object’ beide partijen het oog hebben op de ‘onroerende zaak’ bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ. Niet in geschil is dat elk perceel afzonderlijk met hetgeen zich daarop bevindt, een onroerende zaak vormt als bedoeld in artikel 3:3, eerste lid, BW. Wat partijen verdeeld houdt is evenwel de vraag of beide percelen met hetgeen zich daarop bevindt, tezamen één onroerende zaak vormen als bedoeld in artikel 16 Wet WOZ. Artikel 16 van de Wet WOZ luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. a) een gebouwd eigendom;
b) een ongebouwd eigendom;
c) een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d) een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.”
4.3.2.
Vast staat dat belanghebbende van zowel [perceel 2] als [perceel 1] met hetgeen zich daarop bevindt de eigendom heeft verworven; voor wat betreft [perceel 1] evenwel met een op de grond rustende erfdienstbaarheid. De erfdienstbaarheid is in dit geval een ‘recht van voetpad’ inhoudende dat belanghebbende moet dulden dat een beperkt aantal andere personen gebruik mag maken van het zich op [perceel 1] bevindende voetpad “welk gedeelte als poort zal dienen bij drie huizen” (zie onder 2.4). Het Hof overweegt dat de erfdienstbaarheid niet wegneemt dat belanghebbende eigenaar is van [perceel 1] en van hetgeen zich daarop of daarboven bevindt. Belanghebbendes standpunt dat vanwege de erfdienstbaarheid deze percelen en wat zich daarop bevindt niet op grond van artikel 16 van de Wet WOZ als één onroerende zaak kunnen worden aangemerkt, wordt dan ook verworpen.
4.3.3.
Niet in geschil is dat met hetgeen zich op of boven de percelen bevindt, sprake is van gebouwde eigendommen. Het Hof overweegt dat beide gebouwde eigendommen als een samenstel bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ terecht door de heffingsambtenaar als één onroerende zaak zijn aangemerkt. De overgelegde foto’s en verklaringen van beide partijen wijzen op een zodanige samenhang. Hierbij neemt het Hof in aanmerking de omstandigheid dat belanghebbende zowel eigenaar als gebruiker is van beide percelen, en dat het pand zich uitstrekt over beide percelen. Zo is belanghebbende wat [perceel 1] betreft als bewoner gebruiker van de overkluizing, die alleen toegankelijk is vanuit het gedeelte van het pand dat op [perceel 1] is gelegen, en kan belanghebbende gebruik maken van het voetpad om zijn achtertuin te bereiken. Naar al deze omstandigheden beoordeeld behoren de beide gebouwde eigendommen ook bij elkaar. Gelet op het bepaalde in artikel 16, aanhef en onderdeel d van de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar onder voormelde omstandigheden terecht de beide percelen met opstal inclusief de overkluizing en het pad, als één onroerende zaak in aanmerking genomen.
Bij het voorgaande kan in het midden blijven of voor (een deel van) [perceel 1] geldt dat sprake is van een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Immers ook als daarvan sprake is vormt dat gedeelte in dit geval op grond artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ een samenstel met het gebouwde eigendom betreffende [perceel 2] ; ook in dat geval geldt dat beide in gebruik zijn bij dezelfde belastingplichtige en zowel het gebouwde eigendom betreffende [perceel 2] als de zelfstandige gedeelten betreffende [perceel 1] , naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
4.4.
Wat betreft het geschilpunt over de WOZ-waarde heeft de rechtbank het volgende overwogen en beslist:
“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daartoe overweegt zij dat de vergelijkingsobjecten evenals de woning in [plaats ] gelegen rijwoningen zijn waarvan de inhoud niet al te zeer afwijkt van die van de woning. Verder staan de woningen en de vergelijkingsobjecten op ruime percelen. Bovendien zijn de woningen en de vergelijkingsobjecten voorzien van bijgebouwen
De vergelijkingsobjecten kunnen derhalve dienen ter onderbouwing van de waarde. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat verweerder met de verschillen in voldoende mate rekening heeft gehouden.
8. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft het onder 4 vermelde waarderapport met bijgevoegde matrix overgelegd. Ter zitting heeft verweerder hierop en op de voor de woning en de vergelijkingsobjecten – welke alle tussenwoningen zijn - gehanteerde kubieke en vierkante meterprijzen, een toelichting gegeven. Bovendien is aan de bij elk van de woningen behorende bijgebouwen steeds een afzonderlijke waarde toegekend. Voorts heeft verweerder laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling doelmatigheid, voorzieningenniveau en ligging van de woning. Bij de vaststelling van de kubieke meterprijzen en de gehanteerde grondstaffel voor de vierkante meterprijzen heeft verweerder tevens rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de waarde per kubieke of vierkante meter afneemt naarmate de inhoud of oppervlakte groter is.
De rechtbank overweegt in dit verband voorts dat eisers stelling dat hij dezelfde vierkante meterprijzen heeft gebruikt als verweerder, gelet op de door partijen ter zake overgelegde stukken, feitelijke grondslag mist. Voorts heeft verweerder op goede gronden het verkoopcijfer van [adres 2] , met een koopovereenkomst van september 2014, buiten beschouwing gelaten. De waardedruk welke verweerder aan het recht van overpad rustend op een deel groot 51 m2 heeft toegekend acht de rechtbank niet te laag. Dit gelet op de aanwezigheid van het afsluitbare toegangshek en het beperkte aantal mensen (de direct aanwonenden) dat toegang heeft. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de WOZ-waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Daaraan doet niet af dat – naar eiser heeft gesteld – één van de vergelijkingsobjecten zich in de top van de markt bevindt. Daartoe overweegt de rechtbank dat op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ de waarde in het economisch verkeer immers wordt bepaald door de prijs die in de meest geëigende markt door een koper wordt geboden. In het onderhavige geval is de koper van het betreffende vergelijkingsobject de in de wet bedoelde meest biedende gegadigde. Verweerder heeft derhalve aan zijn bewijslast voldaan.
9. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.”
4.5.1.
Bij het oordeel onder 4.3.3 dient volgens belanghebbende met een waardedruk voor de erfdienstbaarheid rekening te worden gehouden en hij stelt de last die van die waardedruk uitgaat op € 15.300. Die last wordt niet zozeer veroorzaakt door geldelijke uitgaven, maar door de verplichting om de onderdoorgang met voetpad te moeten onderhouden en het moeten dulden dat derden daarvan gebruik maken. Naast het in aanmerking nemen van de last die van de genoemde waardedruk uitgaat wordt echter in de meeste gevallen, zo stelt belanghebbende, de waarde van grond waarop een erfdienstbaarheid rust, conform de voorgeschreven wijze van de waarderingskamer, buiten de waardering gehouden. Ter onderbouwing wijst belanghebbende op een door hem overgelegde matrix betreffende de waardering door de gemeente Bloemendaal van een woning te [plaats ] waarbij de grond met een recht van overpad op nihil is gewaardeerd.
Voorts heeft de heffingsambtenaar bij de waardering ten onrechte geen rekening gehouden met het afnemend grensnut ten aanzien van de inhoud van de woning, die groter is dan de inhoud van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende stelt dat het gemeengoed is in de taxatiepraktijk om met dergelijke verschillen rekening te houden en heeft daartoe als bijlage een waardering door [naam 2] overgelegd. Tot slot is er volgens belanghebbende door de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met de aanwezigheid van een dakterras bij vergelijkingsobject [object 3] .
4.5.2.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep gesteld dat bij de waardering al rekening is gehouden met het recht van overpad. De heffingsambtenaar onderschrijft dat het onderhoud van het voetpad voor rekening is van belanghebbende, maar niet duidelijk is wat dan de daarmee gemoeide buitensporige kostenpost zou moeten zijn. Tevens dient er rekening mee te worden gehouden dat “het verdere gebruik van dit perceel ligt bij de eigenaar”.
Met een afnemende meeropbrengst is in dit geval terecht geen rekening gehouden volgens de heffingsambtenaar; uit de gerealiseerde verkooptransacties blijkt niet dat een grotere woning relatief minder opbrengt, eerder is sprake van het tegendeel.
Wat betreft de [object 3] is de heffingsambtenaar van mening dat sprake is van een balkon en niet van een dakterras; een dakterras bevindt zich op het dak, terwijl hier sprake is van een balkon op een uitbouw. Er is dan ook geen rekening gehouden met de meerwaarde die een dakterras biedt.
4.5.3.
Het Hof stelt vast dat de heffingsambtenaar bij de waardering reeds in voldoende mate rekening heeft gehouden met de erfdienstbaarheid, gegeven de lasten die daar voor belanghebbende uit voortvloeien. Aangezien het bedrag dat de heffingsambtenaar daarvoor bij de waardeopbouw in aanmerking heeft genomen overeenkomt met het bedrag, te weten € 15.300, dat de taxateur van belanghebbende bij de waardering in aftrek heeft gebracht zoals volgt uit zijn bij het hogerberoepschrift gevoegde taxatieverslag, is er geen grond om de beschikte waarde hiervoor te verminderen. Dat de gemeente Bloemendaal in andere gevallen de waarde van de grond waarop een erfdienstbaarheid rust geheel buiten de grondwaardering houdt, leidt niet tot een ander oordeel, nu niet zonder nadere aanwijzingen – die ontbreken – aannemelijk is dat het daarbij gaat om dezelfde feitelijke omstandigheden. In dit verband wijst het Hof erop dat [perceel 1] ook gebruikt kan worden door belanghebbende ten behoeve van zijn achtertuin, en daarnaast dat de daarboven gebouwde overkluizing tot dat perceel behoort, die het perceel daarmee een functie en daarmee een waarde geeft naast de functie als gemeenschappelijke doorgang.
4.5.4.
Het Hof ziet geen aanleiding om de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen m³-prijzen te corrigeren aan de hand van een door belanghebbende gestelde “wet van de afnemende meeropbrengst”. Onder omstandigheden kan er aanleiding zijn om bij een waardering met een dergelijk afnemend grensnut rekening te houden. Daar kan bijvoorbeeld aanleiding voor zijn indien sprake is van extreem hoge ruimten die niet goed bruikbaar zijn maar die ontbreken bij de vergelijkingsobjecten. Dergelijke omstandigheden zijn door belanghebbende gesteld noch gebleken. Voor de heffingsambtenaar kon dan ook geen sprake zijn van afnemend grensnut waarmee rekening moest worden gehouden bij de waardering.
4.5.5.
De stelling van belanghebbende dat sprake is van een dakterras bij het vergelijkingsobject [object 3] mist feitelijke grondslag. Uit de toelichting van de heffingsambtenaar en de bij het dossier gevoegde foto’s maakt het Hof op dat sprake is van een balkon en niet tevens van een dakterras. De heffingsambtenaar heeft aldus een bedrag voor een dakterras bij [object 3] in de matrix buiten aanmerking kunnen laten. Wel constateert het Hof met belanghebbende dat in de matrix dan voor de [object 3] ten onrechte geen rekening is gehouden met de aanwezigheid van een balkon. De op basis van de drie vergelijkingsobjecten getaxeerde waarde van de woning (€ 635.000) bevat evenwel (ruim) voldoende marge om deze omissie in de matrix te ondervangen.
4.5.6.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, niet te hoog heeft vastgesteld.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
