Uitspraken

[appellant] heeft in eerste aanleg, na wijziging van eis, gevorderd dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat tussen partijen een huurovereenkomst op de voet van artikel 7:290 e.v. BW bestaat en dat de opzegging van de huur door Pennemes per 1 maart 2020 niet rechtsgeldig was. Daarnaast heeft [appellant] gevorderd dat Pennemes zal worden veroordeeld tot betaling van bedragen wegens gederfd huurgenot en schadevergoeding voor misgelopen omzet, personeelskosten, kosten voor een andere vestiging en (toekomstige) omzetschade. Ook heeft [appellant] gevorderd dat de huur zal worden verlaagd met 50%. Dit alles met veroordeling van Pennemes in de proceskosten.
[appellant] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat tussen partijen een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW bestaat. Deze huurovereenkomst is op grond van de wet met ingang van 1 december 2010 voor een periode van vijf jaren gesloten en per 1 december 2015 van rechtswege nog eens met een periode van vijf jaren verlengd. Door de onrechtmatige opzegging tegen 1 maart 2020 en de (uitgelopen) verbouwing heeft [appellant] geen gebruik kunnen maken van de kapsalon en schade geleden. Deze schade loopt verder op omdat [appellant] nog niet ten volle van de nieuwe kapsalon gebruik kan maken. Zijn omzet is nog niet op hetzelfde niveau als vóór de sluiting.

Pennemes heeft de vorderingen van [appellant] bestreden.

[appellant] komt met drie grieven op tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering.

Met zijn derde grief betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte geen, dan wel onvoldoende, rekening heeft gehouden met een aantal stukken van [appellant] , waaronder een eiswijziging. De stukken zijn in hoger beroep als productie 3 overgelegd.

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter kennis heeft genomen van de betreffende stukken en deze heeft meegenomen in haar beoordeling. Dit betekent dat de derde grief van [appellant] faalt.

In hoger beroep staat de vraag centraal of de huur van de ruimte waarin [appellant] een aantal dagen per week zijn kappersbedrijf exploiteerde in het woonzorgcentrum moet worden aangemerkt als de huur van een bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:290 BW, zoals [appellant] betoogt, of van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW, zoals Pennemes aanvoert; daar zien de eerste twee grieven en de vorderingen van [appellant] in de kern op. Het antwoord op die vraag bepaalt welk wettelijk regime van toepassing is op de huur en, in het verlengde daarvan, of Pennemes de huurovereenkomst op 18 december 2019 tegen 1 maart 2020 mocht opzeggen. Het hof zal deze grieven gezamenlijk beoordelen.

Niet in geschil is dat moet worden gekeken naar de situatie vóór de verbouwing van het woonzorgcentrum. De discussie tussen partijen over de voorwaarden waaronder [appellant] het verlenen van kappersdiensten in de nieuwe ruimte in het woonzorgcentrum uiteindelijk heeft voortgezet (de nieuwe huurovereenkomst) is geen onderwerp van deze procedure. Partijen zijn het er verder over eens dat de uitoefening van het kappersbedrijf door [appellant] beschouwd moet worden als een ambachtsbedrijf en daarmee onder het begrip bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW kan vallen. Echter, partijen verschillen van mening over de vraag of de gehuurde ruimte voor het publiek toegankelijk was, een andere eis die artikel 7:290 BW stelt aan de kwalificatie als huur van bedrijfsruimte in de zin van dat artikel.

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de door [appellant] gehuurde ruimte niet is te beschouwen als de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW omdat de ruimte niet voor het publiek toegankelijk was, gelet op het volgende.

Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW dan wel in de zin van artikel 7:230a BW – en dus ook voor het aspect van de toegankelijkheid van de kapsalon die [appellant] in het gehuurde exploiteerde – is beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (vgl. HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198). Hiervoor is mede van belang wat daarover is opgenomen in de bevestiging van de gemaakte afspraken over de huur.

Niet in geschil is dat de schriftelijke bevestigingen van de gemaakte afspraken van 17 maart 2011 en van 16 april 2012 de tussen partijen gemaakte afspraken juist weergeven. Hoewel deze afspraken niet expliciet zien op de toegankelijkheid voor het publiek, anders dan bewoners en medewerkers van Pennemes (zie hierna), zijn zij wel relevant. Hieruit volgt namelijk dat partijen een lage huur van netto € 25,00 per dag hebben afgesproken. Deze huurprijs levert een indicatie op dat partijen niet de bedoeling hebben gehad een kapsalon te vestigen met een commerciële functie gericht op klanten van buiten het woonzorgcentrum. Ook de volgende afspraken geven geen aanwijzing voor een dergelijke partijbedoeling. Afgesproken is dat bewoners en medewerkers van Pennemes een korting van 10% op de gebruikelijke tarieven ontvangen, dat periodiek een evaluatie zou plaatsvinden, dat de ruimte slechts voor enkele dagen per week wordt gehuurd en dat [appellant] geen kosten hoefde te maken voor de inrichting van de kapsalon omdat Pennemes de inrichting zelf heeft gefinancierd. Deze afspraken passen juist wel bij een partijbedoeling om een huurovereenkomst aan te gaan waarbij de dienstverlening aan bewoners van het woonzorgcentrum centraal stond, en niet bij een gebruikelijke commerciële dienstaanbieding aan een algemeen publiek.

Naast de gemaakte afspraken zijn in dit geval ook andere feiten en omstandigheden van belang. Zo heeft [appellant] de bedrijfsvoering van zijn kapsalon in het woonzorgcentrum administratief en bedrijfseconomisch ingericht als één geheel met zijn (destijds) nabijgelegen kapperszaak. [appellant] heeft de kapsalon in het woonzorgcentrum naar buiten toe niet gepresenteerd als een zelfstandige nevenvestiging van zijn nabijgelegen kapsalon en hij heeft deze ook niet als zodanig geregistreerd bij de Kamer van Koophandel. Ook andere dienstverleners (de externe audicien en de orthopedisch schoenmaker) maakten gebruik van dezelfde ruimte op de dagen dat deze niet aan [appellant] was verhuurd. Dit zijn eveneens aanwijzingen dat partijen niet hebben bedoeld een kapsalon te vestigen met een commerciële functie gericht op klanten van buiten het woonzorgcentrum. Dat op het raam van de gehuurde ruimte aan de buitenkant de tekst kapsalon [appellant]’s en een 06-nummer zichtbaar was, legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te leiden.

Daarbij komt het volgende. Gebleken is dat de omzet van de kapsalon in het woonzorgcentrum grotendeels afkomstig was van een klantenkring die was verbonden aan het woonzorgcentrum. Immers, volgens [appellant] zorgden de klanten van buitenaf voor ongeveer 40% van de omzet. Die klandizie nam dus een ondergeschikte plaats in ten opzichte van de klantenkring die was verbonden aan het woonzorgcentrum. Pennemes heeft erkend dat zij een oogje toekneep als [appellant] in de rustige uurtjes ook directe buurtbewoners (klanten van buiten) knipte. Dat Pennemes oogluikend heeft toegestaan dat [appellant] in de rustige uurtjes ook klanten van buiten bediende, betekent niet dat daarmee de bedoeling van partijen zoals deze bestond bij aanvang van de huur anders is geworden. Ook is dit onvoldoende om te kunnen oordelen dat de huurovereenkomst stilzwijgend is gewijzigd, in die zin dat dit zou leiden tot toepasselijkheid van een ander regime. Met het oogluikend toestaan van klandizie van buiten is nog niet komen vast te staan dat Pennemes gedurende de loop van de overeenkomst heeft ingestemd met van de oorspronkelijke partijbedoeling afwijkend gebruik.

Verder sluit ook de feitelijke situatie niet aan bij het standpunt van [appellant] . Het woonzorgcentrum biedt woonvoorzieningen met services en is dan ook, anders dan bijvoorbeeld een ziekenhuis, een locatie die door een beperkt publiek wordt bezocht. De gehuurde ruimte bevond zich in een zorgappartement aan het einde van een verpleeggang. De kapsalon had geen eigen toegang, maar was slechts toegankelijk via de hoofd- en de zijingang en voorbij de receptie van het woonzorgcentrum. Bezoekers van het woonzorgcentrum – en dus ook de externe klanten van [appellant] – moesten zich melden bij de receptie. Dat deze meldplicht in de praktijk niet werd gehandhaafd, maakt niet dat het gebouw, in het bijzonder de gehuurde ruimte, openbaar toegankelijk was, te meer omdat volgens Pennemes een bordje aanwezig was (en is) met vermelding verboden voor onbevoegden. Dat dit bordje niet aanwezig zou zijn geweest heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd betwist. Het moge zo zijn dat buurtbewoners bij een aantal evenementen in het woonzorgcentrum welkom zijn (geweest), maar dat brengt in het voorgaande geen verandering. Het gaat slechts om een aantal evenementen ter bevordering van de gezelligheid en het onderlinge contact, waarbij ook dan geldt dat de bezoekers zich moesten melden. Afgezien daarvan doet de omstandigheid dat incidenteel bij evenementen ook buurtbewoners of andere derden in het woonzorgcentrum welkom zijn niet zonder meer en ook niet in samenhang met de overige omstandigheden zoals vastgesteld beschouwd, af aan het besloten karakter van het woonzorgcentrum en het uitgangspunt dat de daarin aanwezige voorzieningen primair bestemd zijn voor haar bewoners.

Het voorgaande in onderlinge samenhang bezien en gewogen leidt tot de conclusie dat in deze specifieke omstandigheden de kapsalon niet voor het publiek toegankelijk was in de zin van artikel 7:290 BW. Dit betekent dat de huur van de ruimte waarin [appellant] de kapsalon in het woonzorgcentrum exploiteerde kwalificeerde als de huur van een overige gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. Het wettelijke regime van artikel 7:290 e.v. BW is dan ook niet van toepassing.

Artikel 7:228 lid 2 BW bepaalt dat een huur die betrekking heeft op een onroerende zaak die geen woonruimte of bedrijfsruimte is en voor onbepaalde tijd is aangegaan, eindigt door opzegging en dat de huur moet worden opgezegd tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. Pennemes mocht de huurovereenkomst dan ook opzeggen op 18 december 2019 tegen 1 maart 2020. [appellant] heeft de gehuurde ruimte ontruimd op 21 april 2020 en geen verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn op de voet van artikel 7:230a BW ingediend. Het voorgaande betekent dat de huur door de opzegging tegen 1 maart 2020 is geëindigd.

Al met al falen de eerste twee grieven van [appellant] . Op het voorgaande stranden ook de vorderingen van [appellant] .

De slotsom is dat de grieven falen. Partijen hebben onvoldoende concrete feiten gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere oordelen dan hiervoor gegeven, zodat hun bewijsaanbiedingen als niet ter zake dienend worden gepasseerd. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep moeten dragen.