Uitspraken

De Rechtbank heeft uitsluitend uitspraak gedaan op het beroep van belanghebbende 2. Derhalve kon alleen belanghebbende 2 hoger beroep instellen. Hieraan doet niet af dat de Rechtbank de door haar aan de beroepen van belanghebbende 1 en belanghebbende 2 toegekende procedurenummers (10/2427 en 10/2428) beide in het hoofd van haar uitspraak en in het hoofd van het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van de Rechtbank heeft vermeld, noch dat in dit proces-verbaal (uitsluitend) belanghebbende 1 is genoemd als degene namens wie beroep is ingesteld. De omstandigheid dat de gemachtigde van belanghebbenden ter zitting van het Hof heeft verklaard dat hij de uitspraak mede heeft opgevat als een beslissing op het beroep van belanghebbende 1 en daarom zowel namens belanghebbende 1 als belanghebbende 2 hoger beroep heeft ingesteld brengt het Hof niet tot een ander oordeel, evenmin als de omstandigheid dat ook de Heffingsambtenaar, naar volgt uit het verweerschrift in hoger beroep, ervan is uitgegaan dat het geschil in hoger beroep zowel de aan belanghebbende 1 gegeven beschikking en opgelegde aanslag als de aan belanghebbende 2 gegeven beschikking en opgelegde aanslag betreft.

Niet tussen partijen in geschil is dat het pand één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ is en dat de waarde van het pand dient te worden bepaald op de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Het Hof sluit zich bij deze opvattingen van partijen aan. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat er, gelet op hetgeen in de onder 2.3 en 2.4 genoemde taxatierapporten en in de onder 2.5 genoemde brief is vermeld over de indeling van het pand, binnen het pand geen gedeelte is aan te wijzen dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt en voorts dat het Hof op grond van de zo-even genoemde taxatierapporten en brief alsmede hetgeen overigens door partijen is aangevoerd, geen reden ziet om te oordelen dat de waarde van het pand op een andere dan de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde dient te worden bepaald.

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het pand niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van het pand het onder 2.3 vermelde taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit dit rapport, heeft de taxateur twee waarderingsmethoden gebruikt: de huurwaardekapitalisatiemethode voor het (onzelfstandige) bedrijfsgedeelte en de vergelijkingsmethode voor het (eveneens onzelfstandige) woongedeelte. De waarde van het pand is ten slotte bepaald op de som van de getaxeerde waarde van het bedrijfsgedeelte en de getaxeerde waarde van het woongedeelte.

De huurwaarden per m2 brutovloeroppervlakte van het bedrijfsgedeelte zijn niet op een voor het Hof toetsbare wijze herleid uit marktgegevens omtrent voor vergelijkbare (gedeelten van) panden rond de waarde peildatum bedongen huren. In het taxatierapport worden weliswaar onder het kopje “onderbouwende marktgegevens” de huursommen van enkele woonwinkelpanden aan de [a-straat] in [Z] genoemd, maar gegevens over de wijze waarop uit deze niet verder gespecificeerde huursommen de bij de bepaling van de waarde van het pand gebruikte rekenprijzen per m2 voor de winkel/verkoopruimte, het kantoor, de opslag en de zolder zijn herleid, ontbreken. Ook overigens is geen onderbouwing van de zo-even bedoelde rekenprijzen gegeven. De bruto huurwaardekapitalisatiefactor heeft de taxateur bepaald door het door een belegger gewenste netto rendement (“yield”) te berekenen, daaruit een netto kapitalisatiefactor af te leiden en deze netto kapitalisatiefactor, rekening houdend met een aantal exploitatielasten, een leegstandsrisico en een correctie voor kosten koper, om te rekenen tot een bruto huurwaardekapitalisatiefactor. Geen van de bij de bepaling van de bruto huurwaardekapitalisatiefactor gebruikte grootheden is in het taxatierapport onderbouwd. Een voor het Hof traceerbare relatie tussen de in het taxatierapport opgenomen “onderbouwende marktgegevens” van enkele woonwinkelpanden aan de [a-straat] in [Z] en de door de taxateur berekende huurwaardekapitalisatiefactor, is in het taxatierapport niet gelegd.

In het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is de aan het woongedeelte toegerekende waarde bepaald door het aantal m3 inhoud van het woongedeelte (1.180) te vermenigvuldigen met een rekenprijs per m3 van € 182. In het taxatierapport is de rekenprijs per m3 niet onderbouwd met marktgegevens van vergelijkbare objecten. In het taxatierapport worden weliswaar onder het kopje “onderbouwende marktgegevens” verkoopcijfers van enkele woonwinkelpanden aan de [a-straat] in [Z] genoemd, maar gegevens over de wijze waarop uit deze niet verder gespecificeerde verkoopcijfers de bij de bepaling van de waarde van het pand gebruikte rekenprijzen per m3 voor het woongedeelte zijn herleid, ontbreken. Ook met betrekking tot de in het verweerschrift in hoger beroep genoemde objecten ontbreken dergelijke herleidingsgevens. Daarbij komt dat belanghebbende 2 de door de Heffingsambtenaar aan het woongedeelte van het pand toegerekende waarde uitdrukkelijk heeft betwist, onder meer door overlegging van de onder 2.5 genoemde brief. Met de daarin genoemde waardedrukkende factoren, waarvan het bestaan door de Heffingsambtenaar onvoldoende gemotiveerd is weersproken, is door de Heffingsambtenaar geen rekening gehouden, althans niet op een uit het taxatierapport of anderszins kenbare wijze.

Gelet op hetgeen onder 4.5 tot en met 4.7 is overwogen, is de Heffingsambtenaar er niet in geslaagd te bewijzen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende 2 aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

Belanghebbende 2 heeft ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde van het pand het onder 2.4 vermelde taxatierapport en de onder 2.5 vermelde brief overgelegd. In het zo-even genoemde taxatierapport wordt ter onderbouwing van de daarin genoemde waarde van € 664.000 weliswaar verwezen naar “reeds verkochte verhuurde bedrijfspanden met woning in de directe omgeving” doch wordt niet vermeld om welke bedrijfspanden in de directe omgeving het gaat en ontbreken gegevens over de herleiding van de waarde van het pand uit marktgegevens van vergelijkbare panden. Ook een andere, voor het Hof toetsbare, onderbouwing van de door de taxateurs bepaalde waarde van het pand wordt in het taxatierapport niet gegeven. Tegenover deze tekortkomingen van het taxatierapport staat dat de daaraan ten grondslag liggende taxatie is uitgevoerd door twee taxateurs die zijn aangewezen door partijen met tegengestelde belangen, te weten de Rijksbelastingdienst en de verkrijger(s) krachtens erfrecht. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat de waarde waartoe een dergelijke taxatie leidt, niet ver verwijderd is van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde, die immers eveneens tot stand komt uitgaande van twee tegengestelde belangen, namelijk die van koper en verkoper. Hetgeen de Inspecteur ter weerspreking van de waarde van het pand, genoemd in het onder 2.4 vermelde taxatierapport, aanvoert, met name dat het onder 2.4 vermelde taxatierapport geen juiste onderbouwing van de WOZ-waarde bevat, heeft het Hof, naar uit het hiervoor overwogene blijkt, uitdrukkelijk in zijn overwegingen betrokken. Het een en ander afwegende oordeelt het Hof dat belanghebbende 2 erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van € 664.000, als vermeld in het onder 2.4 genoemde taxatierapport, niet te laag is.

Belanghebbende 2 stelt dat de waarde op grond van de onder 2.5 genoemde brief dient te worden vastgesteld op € 658.306. Hierin volgt het Hof haar niet. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking. De waardebepaling in de zo-even genoemde brief is niet onderbouwd met marktgegevens van met het pand vergelijkbare objecten. Ook een andere onderbouwing, gebaseerd op voor het Hof toetsbare gegevens, wordt in de brief niet gegeven. De brief is bovendien geschreven door een taxateur die door één partij, te weten belanghebbende 2, is geraadpleegd, zodat de reden op grond waarvan het Hof de waarde die is genoemd in het onder 2.4 vermelde taxatierapport aannemelijk heeft geacht, zich hier niet voordoet.