Uitspraken

Op de Heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 99.500 niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

Naar volgt uit de onder 2.4 en 2.5 vermelde taxatierapporten, heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaarden per m2 oppervlakte van respectievelijk het ‘kantoor begane grond’ en de ‘kelder: opslag’ zijn niet op een voor het Hof toetsbare wijze herleid uit voor de in de taxatierapporten genoemde vergelijkingsobjecten rond de waardepeildatum bedongen huren. In de taxatierapporten worden weliswaar “primaire huren” dan wel “geanalyseerde primaire huren” van de vergelijkingsobjecten genoemd, maar – nog daargelaten of deze “primaire huren” en “geanalyseerde primaire huren” daadwerkelijk rond de peildatum bedongen huren zijn of daarop rechtstreeks zijn terug te voeren – gegevens over de wijze waarop uit de “primaire huren” en “geanalyseerde primaire huren” de bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruikte rekenprijzen per m2 voor het “kantoor begane grond” en de “kelder: opslag” zijn herleid, ontbreken. Daarbij komt nog dat de taxateur in het onder 2.5 genoemde taxatierapport uit de “primaire huren” dan wel “geanalyseerde primaire huren” van de vergelijkingsobjecten andere rekenprijzen per m2 voor het ‘kantoor begane grond’ en de ‘kelder: opslag’ heeft afgeleid dan die welke hij op basis van dezelfde “primaire huren” dan wel “geanalyseerde primaire huren” in het onder 2.4 vermelde taxatierapport heeft berekend. Ook overigens is geen onderbouwing van de in de taxatierapporten gebruikte rekenprijzen per m2 voor het ‘kantoor begane grond’ en de ‘kelder: opslag’ gegeven.

De huurwaardekapitalisatiefactor heeft de taxateur in beide taxaties herleid uit de door hem berekende huurwaardekapitalisatiefactoren voor de vergelijkingsobjecten [a-straat] 74 en [a-straat] 72, alsmede door het door een belegger gewenste netto rendement te berekenen, daaruit een netto kapitalisatiefactor af te leiden en deze netto kapitalisatiefactor, rekening houdend met een aantal exploitatielasten, een leegstandsrisico en een correctie voor kosten koper, om te rekenen tot een bruto huurwaardekapitalisatiefactor (hierna: de BAR-berekening). De herleiding van de huurwaardekapitalisatiefactor voor de onroerende zaak uit de door de taxateur berekende huurwaardekapitalisatiefactoren voor de vergelijkingsobjecten [a-straat] 74 en [a-straat] 72 is niet met door het Hof objectief toetsbare gegevens onderbouwd; daardoor is door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat bij deze herleiding in voldoende mate rekening is gehouden met de relevante verschillen tussen de onroerende zaak en de beide vergelijkingsobjecten. Ook de bij de BAR-berekening gebruikte grootheden zijn in het taxatierapport niet onderbouwd, zodat deze berekening de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor op 10,5 evenmin kan dragen.

Nu de Heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

Belanghebbende stelt in hoger beroep dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak uitgegaan moet worden van een huurwaarde per m2 van € 95 en een huurwaardekapitalsiatiefactor van 9. Dat de huurwaarde per m2 van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 95 leidt hij met name af uit de huurwaarde van € 109/m2 die de in de door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten voor het vergelijkingsobject [a-straat] 13 noemt. Belanghebbende stelt dat de onderhoudstoestand van dat object waarschijnlijk beter is dan die van de onroerende zaak, zodat de huurwaarde per m2 van de onroerende zaak lager moet zijn dan die van het object [a-straat] 13. De huurwaardekapitalisatiefactor van 9 baseert belanghebbende op de huurwaardekapitalisatiefactoren die in de door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten voor de vergelijkingsobjecten [a-straat] 74 en 72 worden genoemd. Deze vergelijkingsobjecten hebben meer uitstraling en verkeren in een betere staat dan de onroerende zaak. Derhalve dient, aldus belanghebbende, de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak lager te zijn dan de huurwaardekapitalisatiefactoren voor de vergelijkingsobjecten [a-straat] 74 en 72.

Belanghebbende heeft de door hem verdedigde huurwaarde van € 109/m2 en huurwaardekapitalisatiefactor van 9 niet op voor het Hof toetsbare wijze herleid uit de door hem aan de door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten ontleende huurwaarden en huurwaardekapitalisatiefactoren, nog daargelaten of de door de Heffingsambtenaar genoemde huurwaarden en huurwaardekapitalisatiefactoren, gelet op hetgeen het Hof daarover onder 4.2 en 4.3 heeft overwogen, geschikt zijn om bij de berekening van de huurwaarde en de huurwaardekapitalisatiefactor voor de onroerende zaak te worden gebruikt. De stellingen van belanghebbende over de verschillen tussen de onroerende zaak en de door hem genoemde vergelijkingsobjecten kunnen, zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, de daaraan door hem verbonden gevolgtrekkingen over de huurwaarde en de huurwaardekapitalisatiefactor van de onroerende zaak niet dragen.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, vast op € 96.000.