Uitspraken

De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport, de daarbij gevoegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Bij dit oordeel neemt het Hof in aanmerking hetgeen onder 4.3, 4.4 en 4.5 is overwogen.

Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (hierna: de referentieobjecten). Met het taxatierapport, de matrix en wat hij ter toelichting daarop heeft aangevoerd, heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten wat betreft de ligging, de inhoud van de hoofd- en bijgebouwen en de oppervlakte van de kavels waarop de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn gelegen, in voldoende mate in aanmerking is genomen. Deze verschillen zijn niet van dien aard dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten niet als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak kunnen dienen.

Met de matige staat van onderhoud van het pand en de omstandigheid dat de onder 4.1 genoemde meestbiedende koper die, naar niet tussen partijen in geschil is, de onroerende zaak als woning in gebruik zou willen nemen, werkzaamheden zou moeten (laten) verrichten om de onroerende zaak voor zelfbewoning of verhuur als woning geschikt te maken, heeft de Heffingsambtenaar in toereikende mate rekening gehouden door de uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten herleide waarde van de onroerende zaak met € 27.000 te verminderen.

De verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn gerealiseerd op data die niet zo ver verwijderd van de waardepeildatum zijn, dat de tijdsspanne tussen deze data en de waardepeildatum afbreuk kan doen aan de bruikbaarheid van de verkoopprijzen bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Dit laatste geldt niet zonder meer voor de ruim 16 maanden voor de waardepeildatum behaalde verkoopprijs van het referentieobject [c-straat] 30 te [Z]. Echter, ook zonder dit marktgegeven kunnen het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix de vastgestelde waarde van de onroerende zaak dragen.

Aan het onder 4.2 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof in aanmerking hetgeen onder 4.7, 4.8 en 4.9 is overwogen.

Het standpunt van belanghebbende dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd als niet-woning, vindt geen steun in het recht. Niet in geschil is dat de onroerende zaak volgens het daarvoor geldende bestemmingsplan een woonbestemming heeft. Voorts moet bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak op de voet van artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ worden uitgegaan van verkoop van de zaak, vrij opleverbaar, aan de meestbiedende gegadigde, die de zaak in de staat waarin deze zich bevindt wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt (vergelijk HR 22 april 1981, nr. 20 339, ECLI:NL:HR:1981:AW9620). Zoals onder 4.4 is overwogen is niet in geschil dat de meestbiedende gegadigde de onroerende zaak voor woondoeleinden zou willen verwerven. Mitsdien heeft de Heffingsambtenaar de onroerende zaak terecht als woning gewaardeerd. Anders dan belanghebbende meent, wordt dit niet anders doordat de meestbiedende gegadigde werkzaamheden zou moeten (laten) verrichten om de onroerende zaak voor zelfbewoning of verhuur geschikt te maken.

Het Hof volgt evenmin het standpunt van belanghebbende dat de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden bepaald. Ingevolge artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Weliswaar is deze regel slechts een hulpmiddel om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd en blijft de toetssteen in een geval als het onderhavige uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610), doch het Hof acht de verklaring van belanghebbende dat in dit geval de huurwaardekapitalisatiemethode de geschiktste waarderingsmethode is omdat het pand wordt gebruikt als kantoorruimte, onvoldoende om op grond daarvan zijn onder 4.2 gegeven oordeel over de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde te wijzigen.