Uitspraken

Tussen partijen is niet in geschil dat het ziekenhuis een onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ is en dat de waarde van het ziekenhuis dient te worden bepaald op de gvw zoals bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ. Het Hof heeft geen aanleiding partijen daarin niet te volgen en sluit zich bij deze gezamenlijke standpunten van partijen aan. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. Gelet op hetgeen uit de door partijen overgelegde stukken blijkt over de bouw, de samenstelling, de aard en de bestemming van het ziekenhuis is aannemelijk dat de gvw hoger is dan de op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaalde waarde, zijnde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop van het complex op de daarvoor meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1993/94, 22885, nr. 36, blz. 44). Alsdan moet de waarde van het complex ingevolge artikel 17, lid 3, eerste volzin, laatste zinsdeel, van de Wet WOZ worden bepaald op de gvw. Hier moet onder worden verstaan het offer dat nodig is om een object weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen, gecorrigeerd met een afschrijving wegens technische en functionele veroudering en rekening houdend met de aard en bestemming van het object.

De bewijslast met betrekking tot de vraag of de vastgestelde waarden van het ziekenhuis niet te hoog zijn, rust – ook in hoger beroep – op de heffingsambtenaar.

In hoger beroep verdedigt de heffingsambtenaar waarden van € 101.257.374 (per 1 januari 2008) en € 102.815.118 (per 1 januari 2009), hetgeen hoger is dan de bij beschikking vastgestelde waarden. De heffingsambtenaar heeft daartoe in zijn verweerschrift in hoger beroep voor elk jaar een nieuwe matrix overgelegd.

Partijen zijn verdeeld over de waarde van de bosgrond. De waarde van de overige grond dient, zoals tussen partijen niet in geschil is, op € 120 p/m² te worden gewaardeerd. De heffingsambtenaar stelt onder verwijzing naar de aankoop door belanghebbende op 28 december 2010 van de onroerende zaak aan [b-straat 1] – mede omvattende een perceel grond van 23.345 m², welke voor 80% uit bosgrond bestaat – dat een waarde van € 75 p/m² voor de bosgrond niet te hoog is bepaald. Belanghebbende heeft hier tegenover gesteld, onder verwijzing naar transactiegegevens van buiten de gemeente gelegen bospercelen, dat de waarde van de bosgrond niet hoger kan zijn dan € 2 p/m².

Anders dan de heffingsambtenaar betoogt biedt de aankoop van de onroerende zaak[b-straat 1]geen aanknopingspunt voor zijn stelling dat belanghebbende zelf aan bosgrond een waarde van € 75 heeft toegekend. Het Hof acht in dat verband de stelling van belanghebbende, dat bij de aankoop van deze onroerende zaak andere – strategische – belangen van belanghebbende een grote rol hebben gespeeld, aannemelijk. Dit houdt echter niet in dat aan deze grond geen enkele waarde kan worden toegekend. Bij gebreke van een andere onderbouwing door de heffingsambtenaar zal het Hof van de door belanghebbende, die dit heeft onderbouwd met transactiegegevens, voorgestane waarde van € 2 p/m² uitgaan.

De heffingsambtenaar ziet, naast de door hem berekende functionele afschrijving wegens excessieve kosten (4% voor de oudbouw), geen ruimte (meer) voor een additionele functionele afschrijving. Ten aanzien van afschrijving wegens economische veroudering is hij, onder verwijzing naar de “taxatiewijzer ziekenhuizen waardepeildatum 1 januari 2009”, van mening dat daarvoor geen plaats (meer) is omdat het ziekenhuis geen overcapaciteit kent. Belanghebbende bepleit, onder verwijzing naar het namens haar opgemaakte taxatierapport, echter een hogere functionele afschrijving. Zij stelt in dit verband dat het ziekenhuis economisch verouderd is door, met name, veranderde technische en maatschappelijke inzichten ten aanzien van de gezondheidszorg en hanteert daarvoor een functionele afschrijving van 25% voor de oudbouw. Ook is er naar haar mening sprake van belemmering van het gebruik (ondoelmatigheid) vanwege een ongunstige lay-out, ontoegankelijkheid, te weinig opslagruimte en personeelsruimte et cetera. Zij hanteert hiervoor een functionele afschrijving van 17% (oudbouw) en 10% (nieuwbouw). Tenslotte bepleit zij, evenals de heffingsambtenaar, dat de functionele afschrijving wegens excessieve kosten 4% (oudbouw) dient te zijn. Partijen hebben in hoger beroep nader geconcludeerd dat de indeling per functionele component feitelijk irrelevant is indien het totaal van de functionele correctie maar recht doet aan de geconstateerde functionele gebreken.

Het Hof is van oordeel dat, naast de niet in geschil zijnde functionele afschrijving wegens excessieve kosten, een afschrijving vanwege de ondoelmatigheid van het ziekenhuis in aanmerking dient te worden genomen. Het ziekenhuis is namelijk in de eind tachtiger jaren ontworpen en het Hof acht het aannemelijk dat – gelijk belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld – het gebouw functionerende ruimten kent die naar de (huidige) voortschrijdende inzichten over de gezondheidszorg niet meer voldoen. Aanpassing van die ruimten en uitbreiding indien interne aanpassing niet mogelijk blijkt te zijn is dan aan de orde. Belanghebbende heeft in dit verband gewezen op de nieuwbouw van het spoedplein en de daaronder gebouwde bunkers voor de radiologie. Ondanks het feit dat belanghebbende binnen het bestaande ziekenhuis heeft gezocht naar mogelijkheden tot verhoging van de efficiency, zoals het ‘uitplaatsen’ van de keuken, het centraliseren van facilitaire functies en het aankopen/huren van locaties elders, dient zij rekening te houden met verdere uitbreidingsinvesteringen. Deze zijn, aldus belanghebbende, volgens het langetermijnhuisvestingsplan (LTHP) begroot op € 14.000.000. Uit figuur 2.1 op bladzijde 5 van het “Rapport monitoring gebouwkwaliteit algemene ziekenhuizen”, opgemaakt door het College bouw zorginstellingen in het jaar 2007, is af te leiden dat, gemiddeld genomen, het ziekenhuis (met betrekking tot 5 van de 6 patiëntgebonden functies) ongeveer voor 75% op alle functionele punten voldoet aan nieuwbouweisen. Een afschrijvingspercentage van om en nabij 25% wegens ondoelmatigheid ligt dan voor de hand. Indien echter uitgegaan wordt van de in eerste instantie door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen afschrijvingspercentages wegens ondoelmatigheid van 25% voor de oudbouw en 10% voor de nieuwbouw dan dient de gvw, waarbij de bosgrond gewaardeerd wordt op belanghebbendes standpunt van € 2 per m², als volgt berekend te worden.

Reeds uit bovenstaande berekening volgt dat de heffingsambtenaar de waarden te hoog heeft vastgesteld. De conclusie is derhalve dat de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.

Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

Weliswaar heeft belanghebbende ook taxatierapporten ter onderbouwing van de door haar bepleite waarden overgelegd, echter geen inzicht is gegeven in hoe de omvang van de functionele afschrijving is bepaald. Ook belanghebbende acht het Hof derhalve er niet in geslaagd om de door haar bepleite waarden aannemelijk te maken.

Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hen verdedigde waarden van het ziekenhuis per 1 januari 2008 en 1 januari 2009 aannemelijk te maken, zal het Hof zelf de gezochte waarden in goede justitie vaststellen. Daarbij wordt in ogenschouw genomen hetgeen hiervoor is overwogen alsmede de overtuiging van het Hof dat, ondanks de ondercapaciteit van het ziekenhuis op waardepeildata, er sprake is van economische veroudering waarvoor een additionele afschrijving in aanmerking dient te worden genomen. Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat niet alle maatschappelijke en technische ontwikkelingen in de gezondheidszorg uitsluitend kunnen worden gerelateerd aan het aantal vierkante meters van een ziekenhuis. Alles afwegende bepaalt het Hof in goede justitie de waarde van het ziekenhuis per 1 januari 2008 en per 1 januari 2009 op € 70.000.000.