Uitspraken

De VvE heeft in eerste aanleg betaling gevorderd van de verhuurdersbijdrage over de jaren 2007 tot en met 2009, zij het dat over het jaar 2009 (vanwege de verkoop en levering aan een derde) de verschuldigde verhuurdersbijdrage nader is bepaald op een bedrag van € 581,- (inclusief een bedrag van € 75,- aan administratiekosten). De VvE vordert tevens betaling van buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 459,45 en € 718,-, administratiekosten ten bedrage van € 150,- (naast het vorenbedoelde bedrag van € 75,-) en de wettelijke rente.

De kantonrechter heeft [appellanten] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander in zoverre is bevrijd, veroordeeld tot betaling aan de VvE van een bedrag van € 3.119,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 2.584,- vanaf de vervaldagen van de verschillende deelbedragen tot aan de dag der algehele voldoening, en heeft hen voorts veroordeeld in de kosten van de procedure.

De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

De stelling van [appellanten] dat verhuur buiten de beheerder om - ondanks het feit dat dit in strijd met de statuten was - door de VvE werd toegestaan (zie onder 5.2), wordt door de VvE gemotiveerd betwist.

Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] in het licht van deze betwisting onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit de juistheid van hun stelling volgt, terwijl zij in hoger beroep bovendien geen (nader) bewijs van deze stelling aanbieden. Het hof zal er dan ook van uitgaan dat verhuur buiten de beheerder om verboden was, zoals ook uit de statuten van de VvE volgt.

[appellanten] hebben voorts aangevoerd dat in de algemene ledenvergadering d.d. 16 april 2005 is toegezegd dat het mogelijk zou worden gemaakt om individuele overeenkomsten met de beheerder te sluiten. De VvE heeft dit gemotiveerd betwist.

Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] in het licht van de betwisting door de VvE onvoldoende concreet onderbouwd dat het bestuur van de VvE heeft toegezegd dat het mogelijk zou worden gemaakt om met de beheerder individuele, van de verhuurdersbijdrage afwijkende vergoedingen af te spreken. Het hof gaat dan ook voorbij aan de stelling van [appellanten] dat zij tevergeefs pogingen hebben gedaan om tot een (individueel) contract met de beheerder te komen, maar dat de beheerder, [beheerder], dit heeft geweigerd op grond van een door haar met de VvE gesloten overeenkomst, waarin het haar verboden werd om overeenkomsten met derden aan te gaan op het gebied van de exploitatie van het park en de verhuur van de daarop aanwezige recreatiebungalows (brief d.d. 3 februari 2008/ productie 2 bij conclusie van antwoord). De beheerder zou immers hoe dan ook geen lagere vergoeding voor haar diensten met [appellanten] hebben mogen afspreken.

[appellanten] betogen dat de kosten voor diensten van de beheerder etc. in hun geval aanzienlijk lager liggen dan de kosten bij verhuur voor recreatieve doeleinden via de beheerder. [appellanten] motiveren deze stelling als volgt.
De beheerder werkt vrijwel uitsluitend voor de verhuurderspoule, ontvangt boekingen, heeft contacten met touroperators, ontvangt gasten, is verantwoordelijk voor schoonmaak, bedlinnen, kleine en grotere reparaties, vult inventaris aan, doet controles, houdt spreekuur en kantoor op de receptie, is verantwoordelijk dat elke bungalow van de verhuurderpoule op elk moment in tip-topconditie is om seizoengasten te ontvangen, etc. [appellanten] maken geen gebruik van verhuur via bemiddeling van het parkbeheer en de receptie, de contracten van de VvE met de touroperator en diverse andere dienstverlenende bedrijven.

De VvE heeft hier tegenover gesteld dat een groot deel van de werkzaamheden van de beheerder eveneens zien op huurders die voor langere tijd huren, zoals het houden van toezicht, het uitvoeren van kleine reparaties, vervangingen en naleving van het parkreglement. Bovendien is er één taak van de beheerder die dagelijks wordt verricht voor de langverhuurders en die nimmer wordt verricht voor de recreatieve verhuur, namelijk het aannemen van de post en het verdelen c.q. rondbrengen van de post.

Het hof overweegt dienaangaande als volgt.
Voor zover de beheerderskosten e.d. in geval van verhuur in eigen beheer aan langhuurders al lager zouden uitvallen dan in geval van recreatieverhuur via de beheerder van het park, is dit naar het oordeel van het hof op zich ontoereikend om [appellanten] gelijk te stellen met een eigenaar voor eigen gebruik, althans om het heffen van de verhuurdersbijdrage jegens hen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat ook binnen de "verhuurderspoule" niet gedifferentieerd wordt tussen eigenaren die veel en eigenaren die weinig kosten ter zake van de verhuur en exploitatie van de woningen genereren, en voorts dat de VvE kennelijk voor de categorie eigenaren als [appellanten], die in strijd met de statuten hun woningen rechtstreeks zijn gaan verhuren aan langhuurders, geen afzonderlijk, lager tarief heeft willen vaststellen.

Bij hun pleitnota hebben [appellanten] nog een verslag van een op 23 mei 2008 gehouden bijeenkomst van enkele bestuursleden en leden van de VvE overgelegd. Onder het afsluitende kopje "Afspraken" staat onder meer het volgende vermeld:

"- voorstel bestuur, mbt bijdrage de vijf, met daarin duidelijk aangegeven welke diensten er door hen worden afgenomen en welk bedrag daarvoor gerekend moet worden (…)"

In haar reactie hierop heeft de VvE gesteld dat het bestuur van de VvE dit verslag niet eerder heeft ontvangen, en dat het gaat om de weergave van een gesprek zoals [appellanten] dat hebben ervaren. Zij betwist dat het bestuur van de VvE concrete toezeggingen aan [appellanten] heeft gedaan. Voorts stelt de VvE dat het bestuur wel aan de beheerder heeft gevraagd welke taken hij verricht voor de langhuurders en of de intensiteit daarvan afwijkt van recreatieve verhuur, en dat de beheerder hierop heeft geantwoord dat de taken wellicht anders zijn, maar dat niet gezegd kan worden dat de beheerder minder taken verricht voor langverhuurders dan voor recreatieve verhuurders.

Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] aan vorenbedoelde "afspraak" niet het vertrouwen mogen ontlenen dat na inventarisatie van de door hen als langverhuurders van de beheerder afgenomen diensten zou blijken dat daarvoor een lager bedrag zou moeten worden gerekend dan de verhuurdersbijdrage, hetgeen navraag door het bestuur van de VvE bij de beheerder ook niet heeft uitgewezen.