GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
uitspraakdatum: 25 februari 2014
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 25 september 2012, nummer AWB 11/3187, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest Fryslân (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [Z] (hierna: de onroerende zaak, de woning), per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 348.000. Met de beschikking is in één geschrift de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2011 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting ten bedrage van € 356 bekendgemaakt.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waardebeschikking gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 25 september 2012 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2014 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende zijn gemachtigde mr. [A], alsmede namens de heffingsambtenaar [B] en de taxateur [C] (hierna: de taxateur).
1.7
Namens belanghebbende is ter zitting een pleitnota overgelegd.
1.8
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. De zaak is ter zitting, met toestemming van partijen, gezamenlijk behandeld met de zaken van [D], zaaknummer 12/00333, [E], zaaknummer 12/00334 en [F], zaaknummer 12/00335.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2
Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt hiertoe onder meer dat de gehanteerde referentiepanden niet goed vergelijkbaar zijn, dat de onroerende zaak niet is gelegen aan een vaart maar aan een sloot, dat de ligging van de onroerende zaak te hoog is gewaardeerd en dat de inhoud onjuist is vastgesteld. Daarnaast voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar in hoger beroep gehandeld heeft in strijd met het rechtszekerheids- en het zorgvuldigheidsbeginsel, waartoe hij refereert aan het verbod op reformatio in peius, alsmede met het gelijkheidsbeginsel. Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot een waarde van € 335.000.
3.3
De heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.
4 Beoordeling van het geschil
4.1
Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3
Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.
4.4
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde als bijlage bij het verweerschrift in hoger beroep een matrix van de waarde-opbouw van de onroerende zaak en van drie referentieobjecten (hierna: de waardematrix) overgelegd. De drie referentieobjecten zijn overgenomen uit het in eerste aanleg in opdracht van de heffingsambtenaar opgestelde taxatierapport d.d. 20 maart 2012 van de onroerende zaak. De drie referentieobjecten, alle gelegen te [Z], zijn:
[b-straat] 15, verkocht op 3 oktober 2011 voor € 330.000, bouwjaar 1992, een inhoud van 500 m³ en een kavel van 459 m²;
[c-straat] 3, verkocht op 24 augustus 2010 voor € 350.000, bouwjaar 1995, een inhoud van 433 m³ en een kavel van 564 m²;
en [d-straat] 5, verkocht op 1 april 2009 voor € 370.000, bouwjaar 2001, een inhoud van 497 m³ en een kavel van 531 m².
De ligging van [b-straat] 15 en [c-straat] 3 is gewaardeerd met factor 3 (voldoende) en van [d-straat] 5 met factor 4 (goed). In de matrix is ook hier de factor 3 opgenomen, maar de heffingsambtenaar heeft in hoger beroep laten weten dat zulks op een fout berust.
4.5
Ter toelichting van de waardematrix heeft de taxateur onder meer het volgende naar voren gebracht. [Eerst in de appelfase is naar voren gekomen dat de garage en de bijkeuken zijn uitgebouwd en dat de inhoud van de onroerende zaak niet 499 m³ bedraagt, maar 526 m³, exclusief de garage met een oppervlakte van netto 24 m². Daarnaast is nog sprake van een extra tuinberging. De geconstateerde grotere inhoud wordt voor de WOZ waarde in het onderhavige jaar buiten beschouwing gelaten]. De drie referentieobjecten hebben alle minder inhoud dan de onroerende zaak. Voor zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten geldt dat de kwaliteit, het onderhoud en de doelmatigheid zijn gewaardeerd met de kwalificatiefactor 3. Aan de ligging van de objecten [b-straat] 15 en [c-straat] 3 is de kwalificatiefactor 3 toegekend. De ligging van de onroerende zaak is, in hoger beroep, gewaardeerd met de kwalificatiefactor 4, hetgeen gebruikelijk is voor aan het water gelegen objecten. Via de aan de achterzijde gelegen sloot kunnen per boot het open vaarwater en de meren worden bereikt. Het referentieobject [d-straat] 5 is ook aan het water gelegen en de ligging van dit object is ook met factor 4 beoordeeld. [d-straat] 5 heeft aan de voorzijde een vrij uitzicht, maar de achterzijde grenst gedeeltelijk aan andere bebouwing.
Ten aanzien van de door belanghebbende voorgedragen referentieobjecten is van de zijde van de heffingsambtenaar het volgende aangevoerd. De verkoop van [e-straat] 18 heeft ruim 1 jaar voor de peildatum plaatsgevonden, [f-straat] 13 heeft meer inhoud, is 7 jaar ouder en het perceel is bijna tweemaal zo groot als de onroerende zaak. [a-straat] 4 betreft een twee-onder-een-kapwoning en [g-straat] 6 is ruim anderhalf jaar na de peildatum verkocht, heeft een kleinere woonruimte en is grotendeels in hout uitgevoerd, hetgeen een waardedrukkende factor vormt.
Ter zitting kwam voorts naar voren dat de eveneens in de waardematrix opgenomen onroerende zaken [a-straat] 9, 11 en 13 goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, maar dat zij niet identiek zijn. Met uitzondering van [a-straat] 11, zijn deze onroerende zaken eveneens gewaardeerd op € 348.000. De lagere waardering van [a-straat] 11 op € 345.000, schreef de taxateur ter zitting toe aan het verschil in kaveloppervlakte en de afronding van de waarde.
4.6
Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. De in het taxatierapport en de waardematrix genoemde referentieobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is wat betreft inhoud, kaveloppervlakte en ligging alsmede de kwaliteit, het onderhoud en de doelmatigheid van de opstallen, in de waardematrix, onder meer door het gebruik van indicatoren (zie onder 4.5) in voldoende mate rekening gehouden.
4.7
Aan het onder 4.6 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.
4.8
De door belanghebbende overgelegde taxatierapporten van 24 maart 2011 en 30 november 2012, waarin de onroerende zaak per de waardepeildatum is getaxeerd op € 335.000, vermelden respectievelijk drie en vier referentieobjecten. Met uitzondering van het referentieobject [d-straat] 5, welk object ook door de heffingsambtenaar is gehanteerd, acht het Hof, gelet op het hiervoor overwogene, aannemelijk, dat deze objecten een minder goede onderbouwing vormen. Dit geldt evenzeer voor het door belanghebbende genoemde object [a-straat] 4.
4.9
De omstandigheid dat de onroerende zaak, aldus belanghebbende, is gelegen aan een sloot en niet aan een vaart, leidt niet tot een lagere waarde, nu niet in geschil is dat de onroerende zaak aan water is gelegen, dat nabij het perceel een boot kan worden afgemeerd, en dat per boot open vaarwater en de meren kunnen worden bereikt. Het Hof is van oordeel dat voormelde factoren de door de heffingsambtenaar gestelde liggingskwalificatie “goed” rechtvaardigen. Het Hof acht voorts aannemelijk het door de taxateur gestelde, hetgeen is onderbouwd met de in het geding gebrachte luchtfoto, dat ook voor [d-straat] 5 geldt dat per boot het merengebied kan worden bereikt via dezelfde, dan wel soortgelijke sloten en vaarten als vanaf de onroerende zaak.
4.10
Belanghebbende bestrijdt de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud van de woning. Gelet op de door de heffingsambtenaar in hoger beroep gegeven toelichting acht het Hof aannemelijk dat bij het bepalen van de waarde in ieder geval niet is uitgegaan van een te grote inhoud van het object.
4.11
Voor zover ter zitting een beroep is gedaan op het gelijkheidsbeginsel onder verwijzing naar de voor [a-straat] 11 vastgestelde waarde overweegt het Hof dat belanghebbende tegenover de gemotiveerde weerspreking door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert dat leidt tot een lagere WOZ-waardering dan een waardering naar de waarde in het economische verkeer. Evenmin heeft hij aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning aan [a-straat] 11 de heffingsambtenaar met het oogmerk van begunstiging tot een lagere waarde is gekomen of dat de heffingsambtenaar identieke objecten in de meerderheid van de gevallen lager heeft gewaardeerd dan belanghebbendes onroerende zaak. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve.
4.12
Het Hof vat het beroep van belanghebbende op het verbod op reformatio in peius op in die zin dat het de heffingsambtenaar niet vrij zou staan om in de loop van de procedure de waarde van de onroerende zaak anders te onderbouwen of toe te lichten dan hij in een eerdere fase heeft gedaan. Die stelling vindt geen steun in het recht. Het uitsluitend op die stelling gestoelde beroep op het rechtszekerheids- en het zorgvuldigheidsbeginsel faalt daarom eveneens.
4.13
Nu belanghebbende ook overigens niets heeft aangevoerd op grond waarvan de waarde lager bepaald dient te worden slaagt zijn hoger beroep niet.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
6 Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. E. Polak in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op 25 februari 2014 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
|
(H. de Jong)
|
(J.W. van Knobelsdorff)
|
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 februari 2014
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
