Uitspraken

3.1

Lefier heeft acht grieven ontwikkeld.

3.2

Met grief I bestrijdt Lefier het oordeel van de kantonrechter dat uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken genoegzaam is komen vast te staan dat reeds lange tijd sprake is van overlast ondervonden door [geïntimeerde] en afkomstig uit de omgeving van de woning, waarbij andere huurders van Lefier (mede) betrokken zijn. Grief II stelt aan de orde dat de inbreuk op zijn woongenot die [geïntimeerde] heeft ondervonden, een feitelijke inbreuk is geweest en derhalve niet als gebrek gekwalificeerd kan worden. Met grief III wil Lefier ingang doen vinden dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat in het midden kan blijven of en in hoeverre ook sprake zou kunnen zijn van enige eigen schuld van [geïntimeerde]. Volgens grief IV heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat de verstoring van het huurgenot nog steeds bestaat en dat Lefier ondanks haar inspanningen nog geen afdoende gevolg heeft gegeven aan haar verplichting op dit punt. Grief V bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat een huurwoning als die van [geïntimeerde] kan worden aangemerkt als een zaak van een soort en de gevolgtrekking dat Lefier ter nakoming van de overeenkomst zelfs gehouden is andere woonruimte aan te bieden. Met grief VI klaagt Lefier over het oordeel van de kantonrechter dat voor de nakoming van haar verplichting ongestoord huurgenot te verschaffen niet van belang is of [geïntimeerde] al dan niet ingeschreven staat of stond als woningzoekende en dat Lefier zonder meer gehouden is na te komen als verhuurster van vergelijkbare woningen. Volgens grief VII is de kantonrechter buiten de rechtsstrijd van partijen getreden door niet de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] toe te wijzen, maar daaraan een geheel eigen invulling te geven. De door de kantonrechter uitgesproken veroordeling miskent dat de verplichting om een andere woning aan te bieden niet kan worden afgedwongen, betekent een ontoelaatbare inperking van de contractsvrijheid en houdt geen enkele rekening met de (on)mogelijkheid van Lefier om een andere woning aan te bieden, aldus grief VIII en de daarop gegeven toelichting.

3.3

Het hof stelt voorop dat de verhuurder ingevolge art. 7:206 lid 1 BW verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Op grond van art. 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in art. 7:211 BW en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis, zijn geen gebreken in vorenbedoelde zin, zo is bepaald in art. 7:204 lid 3 BW. Ingevolge art. 7:242 lid 1 BW (voor zover hier relevant) kan behoudens bij standaardregeling als bedoeld in art. 6:214 BW van het bepaalde in art. 7:204 BW en art. 7:206 lid 1 BW niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Het bestaan van een dergelijke standaardregeling is niet gesteld, noch is hiervan anderszins gebleken. Het hof stelt vast dat het in 2.3 aangehaalde art. 5 lid 1 van de algemene voorwaarden van Lefier niet ten nadele van [geïntimeerde] afwijkt van dwingendrechtelijke bepalingen.

3.4

Het begrip "gebrek" als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW heeft een ruime betekenis. Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek (Kamerstukken II, 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14). Het gaat niet alleen om materiële eigenschappen van de gehuurde zaak, maar ook om iedere andere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft. Voor wat betreft hinder of overlast door derden, moet worden onderscheiden tussen enerzijds de situatie dat de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, en anderzijds de situatie dat de verhuurder geen contractuele band heeft met de overlast veroorzakende personen. In het eerste geval levert het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden een gebrek op jegens zijn overlast ondervindende huurder. Dit geval valt niet onder de uitzondering van art. 7:204 lid 3 BW. De huurder kan derhalve herstel van het gebrek vorderen (Kamerstukken II, 1999/00, 26089, nr. 6, p. 6-9).

3.5

3.6

Uit de door [geïntimeerde] in het geding gebrachte stukken blijkt dat niet steeds duidelijk is wie volgens hem de veroorzaker(s) is/zijn van het schelden, pesten, de discriminerende opmerkingen, vernielingen en bedreigingen. De afzender van de ijzeren kogel die op 3 november 2007 's nachts door de ruit van de woonkamer wordt gegooid terwijl [geïntimeerde] en zijn huisgenoot, de heer [huisgenoot], daar liggen te slapen, is - zo blijkt uit [geïntimeerde]' aangifte bij de politie - onbekend gebleven. Hetzelfde geldt voor de klinker door de voorkamerruit (omstreeks 6 april 2008), het putdeksel door de achterruit van [geïntimeerde]' auto (omstreeks 19 april 2008), de ingegooide ruit van de voordeur (20 april 2008), het putdeksel dat naar de woning is gegooid (30 april 2009), de dode vis en de dode ree die in de tuin van [geïntimeerde] zijn gegooid (omstreeks september 2010) en het schelden, beledigen en discrimineren op 26 november 2011 (melding 12 januari 2012).

3.7

Daar staat tegenover dat [geïntimeerde] talrijke aangiften bij de politie en meldingen van overlast bij Lefier heeft gedaan waaruit wel duidelijk blijkt wie volgens hem de veroorzaker(s) is/zijn:

- De families [familie 2] en [familie 1] stellen dat zij geen homo's in de straat willen hebben wonen (melding 20 november 2007).

- Buurman en buurvrouw [familie 3] gooien op 7 maart 2008 de regenton aan hun kant van de schutting om en vegen het water onder de schutting door, de hondenkennel van [geïntimeerde] in. In de woordenwisseling die volgt, maakt buurman [familie 3] de opmerking "Ik zal je wel even doodgooien", waarna hij een grote glazen schaal over de schutting gooit die [geïntimeerde] moest ontwijken.

- Vuurwerk naar de woning gegooid op 12 december 2008 door de oudste zoon van overbuurman [familie 1]. Op 1 januari 2009 gooit dezelfde persoon niet alleen vuurwerk naar de woning, maar ook twee klinkers. Een tweede persoon, die [geïntimeerde] niet van naam kent maar waarvan hij wel zegt te weten dat deze aan [adres] woont, gooit ook een klinker naar de woning. Dit één en ander is op videobeelden van de politie vastgelegd

- [familie 1] scheldt [geïntimeerde] de laatste tijd uit voor "pedo" (melding 5 mei 2009).

- 7 juni 2009: Buurvrouw [familie 3] veegt chloorwater in de ren van [geïntimeerde] en schudt de bezem uit boven de schutting, waardoor [geïntimeerde] ook chloorwater over zich heen krijgt.

- De familie [familie 1] blijft schelden ("homo", "pedo") en ze steken steeds de middelvinger omhoog wanneer [geïntimeerde] op straat wordt gezien (melding 11 juni 2009).

- 30 juni 2009: [bezoeker van familie 3], bezoeker van [familie 1], rijdt met zijn crossmotor zodanig over het gemeentegras dat de inrit van [geïntimeerde] onder het zand en graspollen komt te liggen.

- [familie 1] scheldt dagelijks wanneer hij [geïntimeerde] ziet, en spuugt met grote regelmaat stukken kauwgom op de inrit van [geïntimeerde] (melding 20 juli 2009).

- Vernieling van de schutting op 2 september 2009 door buurman [familie 4].

- 20 december 2009: [naam] en [naam] [familie 1] schelden [geïntimeerde] uit voor "homo".

- 21 december 2009: [naam] [familie 2], wonende op [adres], staat bij [geïntimeerde] op de oprit, trekt zijn broek naar beneden en laat hem zijn blote achterste zien.

- 31 december 2009: [familie 1] schiet enkele malen met een vuurwerkpistool vuurwerk af tegen de woning van [geïntimeerde].

- 1 januari 2010: Vanuit de tuin van buurman [familie 4] wordt vuurwerk in de tuin van [geïntimeerde] gegooid.

- 18 januari 2010: [naam] [familie 2] en [naam] [familie 1] rijden in een auto op de verkeerde weghelft en dwingen [geïntimeerde] zodoende de berm in. [naam] [familie 1] steekt daarbij zijn middelvinger omhoog.

- 4 februari 2010: [naam] [familie 2] klopt in zijn woning op de ruit en steekt zijn middelvinger omhoog wanneer [geïntimeerde] kijkt.

- 4 februari 2010: Een jongen die regelmatig bij de familie [familie 1] op bezoek komt, staat voor de woning van [geïntimeerde] te schelden.

- 10 februari 2010: [naam] [familie 2] rijdt met zijn auto op [adres] op de verkeerde weghelft, toetert en steekt zijn middelvinger omhoog.

- 19 februari 2010: De oudste zoon van [familie 1] staat vanaf de oprit van hun woning aan [adres], samen met enige kameraden, te schelden naar [geïntimeerde] met de woorden "viezerik" en "stinkerd".

- 27 februari 2010: Buurman [familie 4] gooit puinafval op het erf van [geïntimeerde].

- 12 maart 2010: Op de kruising van [straat] en [straat] snijdt [naam] [familie 1] met zijn auto [geïntimeerde], die op een scooter rijdt en voorrang heeft. Kort daarop rijdt [geïntimeerde] op [adres] en komt [naam] [familie 1] van de [straat] en heeft dan voorrang. Laatstgenoemde gaat dan steeds langzamer rijden, waardoor [geïntimeerde] er niet langs kan.

- 17 maart 2010: [familie 1] scheldt [geïntimeerde] uit voor "kontje neuker".

- 20 maart 2010: De zoon van [familie 2] en [familie 1] en hun vrienden maken pal voor de woning van [geïntimeerde] twee maal een zogenaamde burnout, met veel rook en de geur van verbrand rubber tot gevolg.

- Vrijwel dagelijks spuugt [familie 1] zijn kauwgom op de oprit van [geïntimeerde] (melding 23 maart 2010).

- In het paasweekend is [geïntimeerde] beledigd door [naam] [familie 2] en [naam] [familie 1] en een paar vrienden van deze jongens. Het gaat dan om beledigen, schelden en de middelvinger omhoog steken (melding 6 april 2010).

- [familie 1] laat zijn hond loslopen en poepen op de oprit van [geïntimeerde]. [familie 4] heeft twee honden en laat die ook poepen op de oprit van [geïntimeerde] (melding 6 april 2010).

- 12 mei 2011: [familie 3] heeft takken van een boom, die in de tuin van [geïntimeerde] staat, gesnoeid en in de tuin van [geïntimeerde] gegooid.

- 18 december 2011: Het schelden, beledigen en discrimineren door [naam] [familie 1] gaat met zoveel lawaai gepaard, dat een teef van [geïntimeerde] zo is geschrokken dat zij bovenop een één dag oude pup is gaan staan, waardoor die pup is overleden.

- 23 december 2011: [naam] [familie 1] scheldt [geïntimeerde] uit en discrimineert.

- 25 december 2011: [naam] [familie 1] scheldt [geïntimeerde] uit en discrimineert.

- 1 januari 2012: [geïntimeerde] wordt 's nachts om 04:40 uur wakker door het schelden en de discriminerende opmerkingen van [naam] [familie 1].

- 8 januari 2012: [geïntimeerde] wordt beledigd, uitgescholden en gediscrimineerd door [naam] [familie 1]. Dit nu voor het vierde weekend achtereen vanaf 18 december 2011.

3.8

Ter toelichting van haar eerste grief heeft Lefier onder meer aangegeven dat het er niet om gaat of willekeurige buren (huurders van Lefier) overlast veroorzaken, maar of het juist de familie [familie 1] is die deze overlast veroorzaakt. De stellingen en de primaire vordering van [geïntimeerde] wijzen immers juist de familie [familie 1] aan als de daders, aldus Lefier. Dit onderdeel van de grief mist echter doel, aangezien de kantonrechter de primaire vordering van [geïntimeerde] (zoals aangehaald in 2.5) heeft afgewezen. Tegen die afwijzing is niet gegriefd. In de procedure in hoger beroep ligt dus slechts de toewijzing van de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] ter beoordeling voor.

3.9

Naar 's hofs oordeel heeft de kantonrechter terecht de grondslag van de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] kennelijk aldus begrepen dat [geïntimeerde] voor de toekomst nakoming vordert van de op Lefier ingevolge de tussen partijen van kracht zijnde huurovereenkomst rustende verplichting tot het verschaffen van rustig genot van het gehuurde en dat, gegeven de omstandigheid dat Lefier het gebrek aan de woning van [geïntimeerde] niet wil of kan verhelpen, Lefier gehouden is tot het verschaffen aan [geïntimeerde] van het rustig genot van een andere, vergelijkbare huurwoning uit haar bestand.

3.10

Dat sprake is van een gebrek, staat voor het hof wel vast. De incidenten die [geïntimeerde] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd, zijn door Lefier niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist. Want anders dan Lefier in haar toelichting op de grieven I tot en met IV stelt, heeft zij de door [geïntimeerde] gestelde overlast niet "nadrukkelijk en gemotiveerd betwist". In eerste aanleg heeft Lefier volstaan met de opmerking dat "in de dagvaarding zoveel feitelijkheden worden benoemd, dat het ondoenlijk is om op al deze punten in te gaan." In hoger beroep heeft Lefier hier niets relevants aan toegevoegd. Daarmee heeft Lefier de gestelde incidenten weliswaar niet als juist erkend, maar staan ze wel in rechte vast.

3.11

Uit hetgeen hiervoor onder 3.6 en (met name) 3.7 is weergegeven, blijkt dat gedurende een aantal jaren vele incidenten van uiteenlopende ernst door verschillende buren (en hun familie en/of bezoekers) zijn veroorzaakt. Aard en frequentie van deze incidenten is naar 's hofs oordeel zodanig, dat gesproken kan worden van een situatie waarin [geïntimeerde] als huurder niet het genot van het gehuurde heeft dat hij mocht verwachten. Lefier heeft niet betwist dat zij de verhuurder is van de omliggende woningen. Lefier staat dus in een contractuele relatie tot degenen die verantwoordelijk zijn voor de door [geïntimeerde] ondervonden overlast. Onder verwijzing naar 3.4 en 3.5 betekent dit dat sprake is van een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW, behoudens indien het hier zou gaan om aan [geïntimeerde] zelf toe te rekenen omstandigheden.

3.12

Op dit laatste punt heeft de derde grief van Lefier betrekking. Het meest verstrekkende standpunt van Lefier is dat indien [geïntimeerde] zich niet onbetuigd laat in de ruzies dan wel pesterijen, niet gesproken kan worden van een gebrek. Gelet op de duidelijke tekst van art. 7:204 lid 2 BW verwerpt het hof dit standpunt. Het gaat er niet om of [geïntimeerde] zich niet onbetuigd laat, maar of de overlast die [geïntimeerde] van andere huurders van Lefier ondervindt (het gebrek), een omstandigheid is die aan hemzelf is toe te rekenen.

3.13

3.14

Op Lefier rust ingevolge de hoofdregel van art. 150 Rv de last om te bewijzen dat de hinder en overlast die [geïntimeerde] ondervindt, omstandigheden zijn die aan hemzelf zijn toe te rekenen. Lefier heeft in eerste aanleg twee verklaringen in het geding gebracht die, aldus Lefier, [geïntimeerde] zelf als de boosdoener aanwijzen. In deze verklaringen van 26 april 2012 spreken [lid familie 1] en [lid familie 2][adres]) over scheldpartijen, bedreigingen en mishandeling door [geïntimeerde]. De verklaringen zijn echter niet concreet naar tijd en plaats ([familie 1] verklaart onder meer dat hij "meerdere keren" bedreigd zou zijn en [lid familie 2]verklaart onder meer dat [geïntimeerde] "een tijd geleden" kinderen zou hebben geslagen) en zijn niet onderbouwd met aangiftes bij de politie of meldingen van overlast bij Lefier. Deze verklaringen rechtvaardigen daarom niet zonder meer de conclusie dat de overlast die [geïntimeerde] ondervindt, aan hemzelf is toe te rekenen. Het bewijsaanbod dat Lefier in dit verband heeft gedaan ("... dat [geïntimeerde] zelf ook zich niet onbetuigd laat in woord en gedragingen naar overige buren in de straat.") zal het hof als niet ter zake dienend passeren. Het gaat er immers niet om te bewijzen dat [geïntimeerde] zich niet onbetuigd laat, maar Lefier dient te bewijzen dat de overlast die [geïntimeerde] van andere huurders van Lefier ondervindt, een omstandigheid is die aan hemzelf is toe te rekenen. Dergelijk bewijs heeft Lefier echter niet aangeboden, zodat deze stelling niet vast komt te staan. Dat laat onverlet dat het hof aannemelijk acht dat [geïntimeerde] zelf ook een rol heeft in de wederzijdse onvriendelijkheden, maar op grond van de vaststaande feiten wordt geoordeeld dat het aandeel van [geïntimeerde] in geen verhouding staat tot de misdragingen van zijn buren en de dientengevolge door [geïntimeerde] ondervonden overlast. Het hof ziet daarom geen grond voor het oordeel dat de overlast die [geïntimeerde] van andere huurders van Lefier ondervindt (het gebrek), een omstandigheid is die aan hemzelf is toe te rekenen.

3.15

In zijn verklaring van 26 april 2012 zegt [familie 1] verder dat het "het laatste jaar erg rustig is in de straat" en [lid familie 2]verklaart: "Het is overigens opvallend, dat het al lange tijd erg rustig is in de straat." Lefier heeft zich beroepen op deze verklaringen van [familie 1] en [lid familie 2]ter onderbouwing van haar stelling dat het al enige tijd rustig is in de straat van [geïntimeerde]. Het hof begrijpt deze stelling aldus, dat Lefier bedoelt dat [geïntimeerde] geen belang (meer) heeft bij toewijzing van zijn vordering. Het hof passeert dit verweer echter als onvoldoende onderbouwd. De (tamelijk vage) verklaringen van [familie 1] en [lid familie 2]staan haaks op de hiervoor in 3.7 opgesomde incidenten, die het hof als vaststaand aanneemt. De verklaringen van [familie 1] en [lid familie 2]zijn evenmin in overeenstemming met de door Lefier in de conclusie van antwoord in eerste aanleg (d.d. 13 juni 2012) ingenomen stelling dat pogingen om de diverse partijen in harmonie met elkaar te laten leven, tot op dat moment nog niet tot succes hebben geleid. Het hof gaat er daarom vanuit dat [geïntimeerde] belang heeft bij het gevorderde.

3.16

Op het voorgaande stuiten de grieven I, II, III en IV af.

3.17

De grieven V, VI, VII en VIII en de daarop gegeven toelichting, stellen in essentie aan de orde of Lefier als verhuurder ertoe kan worden veroordeeld een andere passende woning aan [geïntimeerde] aan te bieden op straffe van verbeurte van een dwangsom, zoals de kantonrechter heeft beslist in het bestreden vonnis van 13 maart 2013. Volgens Lefier zou dit niet kunnen, omdat het bij een huurovereenkomst om een specieszaak gaat. Het contract tussen partijen heeft betrekking op de woning op het adres [adres] en [geïntimeerde] kan alleen nakoming vorderen ten aanzien van deze specifieke woning op dit specifieke adres, aldus Lefier. Verder heeft Lefier nog gewezen op de complicaties die ontstaan wanneer een huurovereenkomst met een andere woning tot stand zou komen, terwijl de overeenkomst ten aanzien van [adres] van kracht zou blijven.

3.18

De rechten en verplichtingen van Lefier en [geïntimeerde] ten opzichte van elkaar worden echter niet alleen bepaald door hetgeen zij uitdrukkelijk zijn overeengekomen in de tussen hen geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres]. Tussen partijen gelden niet alleen de door hen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. Het hof sluit op voorhand dan ook niet uit dat de vordering van [geïntimeerde] op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid toewijsbaar is, gelijk ook de kantonrechter heeft geoordeeld. Het hof acht het aangewezen dat partijen hun stellingen hieromtrent tijdens een comparitie (waar nodig) aanvullen. Bij die gelegenheid kan ook nadere informatie worden verstrekt over de in 2.8 bedoelde woning die [geïntimeerde] is aangeboden, aangezien het antwoord op de vraag of [geïntimeerde] die woning in redelijkheid heeft kunnen weigeren, relevant kan zijn voor het eindoordeel van het hof. Ter gelegenheid van de comparitie zal eveneens kunnen worden beproefd of partijen tot een schikking kunnen komen.

3.19

Iedere verder beslissing zal worden aangehouden.