Uitspraken

Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid in samenhang met artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2011 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Vooropgesteld dient te worden dat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de (nader) vastgestelde waarde per 1 januari 2011 van € 499.000 niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde baseert de heffingsambtenaar zich ook in hoger beroep op het in 2.7 en 2.8 vermelde taxatierapport. De vraag of de heffingsambtenaar slaagt in zijn bewijslast, hangt mede af van de stellingen die belanghebbende heeft ingenomen en van het bewijs dat hij heeft bijgebracht.

Belanghebbende heeft gesteld dat taxateur [D] bij zijn waardebepaling onvoldoende vergelijkbare referentiepanden heeft gehanteerd. Het Hof verwerpt deze stelling. Het Hof acht de door [D] gehanteerde referentiepanden in voldoende mate vergelijkbaar met de onroerende zaak van belanghebbende om te dezen als referentiepanden te fungeren. Alle betreffen namelijk vrijstaande woningen met vergelijkbare inhoudsmaten, vergelijkbare perceeloppervlakten, eenzelfde uitstraling en nagenoeg gelijke bouwjaren. Voor zover de onroerende zaak en de referentiepanden verschillend zijn, heeft de taxateur naar het oordeel van het Hof bij zijn taxatie in voldoende mate rekening gehouden met onderlinge verschillen in ligging, staat van onderhoud, bouwjaar, inhoud en perceeloppervlakte. Bij de waardebepaling van de onroerende zaak heeft [D] namelijk in verband met de slechtere ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de referentiepanden een aftrek van € 27.680 in aanmerking genomen. Hiermee heeft hij naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de overlast welke wordt veroorzaakt door het vrachtverkeer bestemd voor het tegenoverliggende bedrijventerrein. Belanghebbendes stelling dat de referentiepanden aan de [b-straat] en het referentiepand [c-straat] 23 rustiger zijn gelegen dan de onroerende zaak is derhalve in voldoende mate in de waardering door [D] verwerkt.

Belanghebbendes stelling dat bij de waardebepaling van de gemeente een te hoge prijs per kubieke meter is gehanteerd omdat – in tegenstelling tot de referentiepanden – bij de onroerende zaak sprake is van scheurvorming in de gevels, wordt verworpen. Ondanks de geringe verschillen in kubieke meters tussen de onroerende zaak (500 m³) en de referentiepanden ([b-straat] 9: 472 m³, [c-straat] 23: 445 m³, [b-straat] 15: 470 m³) heeft [D] voor de onroerende zaak een waarde van € 430 p/m³ gehanteerd, terwijl voor de referentiepanden waarden zijn gehanteerd van respectievelijk: € 585 p/m³ ([b-straat] 9), € 580 p/m³ ([c-straat] 23) en € 515 p/m³ ([b-straat] 15). Hiermee heeft de taxateur van de gemeente naar het oordeel van het Hof in ruim voldoende mate rekening gehouden met de geconstateerde (beginnende) scheurvorming aan de gevels van de onroerende zaak.

Door belanghebbende is voorts gesteld dat van het nabij gelegen transformatorhuisje een waardedrukkend effect uitgaat. Ook deze stelling wordt door het Hof verworpen omdat – zo er van de aanwezigheid van een transformatorhuisje al een waardedrukkend effect uitgaat – de afstand van de onroerende zaak tot het transformatorhuisje (meer dan 70 meter) daarvoor te groot is. Overigens wordt van dit waardedrukkend effect in het taxatierapport van [E] ook geen melding gemaakt.

Belanghebbende bestrijdt voorts de juistheid van de waardebepaling door de taxateur van de gemeente door te verwijzen naar het door hem overgelegde taxatierapport van taxateur [E]. Dit kan belanghebbende echter evenmin baten, nu dit taxatierapport geen inzicht verschaft in de overeenkomsten respectievelijk verschillen tussen de onroerende zaak en de in dat taxatierapport genoemde referentiepanden, zodat niet kan worden getoetst of, hetgeen de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft betwist, de genoemde vergelijkingspanden te dezen als referentiepanden kunnen worden gebruikt en, zo ja, of in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen die panden en de onroerende zaak. Met het taxatierapport en zijn toelichting daarop heeft de heffingsambtenaar derhalve aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 499.000 voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog is.

Naast bovenstaande grieven, heeft belanghebbende voorts nog gewezen op het feit dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 door de heffingsambtenaar is bepaald op een WOZ-waarde van € 460.000 en dat in het verleden WOZ-beschikkingen zijn afgegeven met fors lagere waarden dan de onderwerpelijke waarde. Voor zover belanghebbende hiermee heeft willen stellen dat voor de waardebepaling met betrekking tot het onderhavige tijdvak belang moet worden toegekend aan de vastgestelde waarde voor een vorig of volgend tijdvak gaat hij uit van een onjuiste rechtsopvatting. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige of volgende waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.

Onder verwijzing naar de lager vastgestelde WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 van het buurpand aan de [a-straat] 80 beroept belanghebbende zich op het gelijkheidsbeginsel. Onbegrijpelijk is echter wat belanghebbende hiermee wil bereiken aangezien de vastgestelde WOZ-waarde van het pand aan de [a-straat] 80 (€ 510.000) blijkens belanghebbendes bezwaarschrift hoger is dan de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak (€ 499.000). Voor het geval de WOZ-waarde van het pand aan de [a-straat] 80 echter nadien lager is vastgesteld dan € 499.000 kan desondanks om hierna vermelde redenen een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slagen.