Uitspraken

4.1.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is de waarde van de woning de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.2

De heffingsambtenaar dient, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

4.3.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd een “Waardematrix Woningen” (hierna: de matrix) overgelegd. De matrix houdt, na wijziging ervan ter zitting van de Rechtbank, het volgende in.

4.4.

Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit de matrix wordt echter niet duidelijk op welke wijze de verkoopprijzen die bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn behaald, zijn te herleiden tot de aan de woning toegekende waarde. Onder meer laat de heffingsambtenaar in het ongewisse welke betekenis de toekenning van een liggingsindicator 3 of 4 heeft in de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Dit is te meer van belang omdat de heffingsambtenaar desgevraagd heeft verklaard dat hij de overlast, die belanghebbende ondervindt van jongelui die zijn tuin als doorgangsroute van het water, waaraan de woning is gelegen, naar een aan de andere zijde van de woning gelegen speelterrein gebruiken, in de liggingsindicator van 3 van de woning heeft verwerkt. Voorts heeft de heffingsambtenaar, daarnaar gevraagd, geen bevredigende verklaring kunnen geven voor de verschillen in de rekenprijzen per m3 inhoud van de opstallen en m2 oppervlakte van de percelen die zijn gebruikt bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Wat betreft het vergelijkingsobject [b-straat] 9 heeft de heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de in de matrix genoemde verkoopprijs van het object bij een bijzondere transactie is behaald, te weten een verkoop op een veiling van 11 woningen aan één koper. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de invloed die de staat waarin de damwand verkeert, heeft op de waarde van de woning. De enkele verwijzing naar de bij de verkoop van het object [a-straat] 33 behaalde verkoopprijs is, zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, daartoe onvoldoende.

4.5

Gelet op hetgeen onder 4.3 en 4.4 is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Dan komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 309.000 niet te laag is. Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Hierbij neemt het Hof in aanmerking hetgeen onder 4.6 tot en met 4.8 is overwogen.

4.6

In de eerste plaats wijst belanghebbende op de verkoopprijzen van de drie woningen in [M], die vermeld zijn in het taxatieverslag dat de heffingsambtenaar hem in de bezwaarfase heeft verstrekt. Belanghebbende stelt dat dat de door hem verdedigde waarde van € 309.000 in overeenstemming is met de verkoopprijzen van deze woningen. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. De verkooprijzen van de drie woningen in [M] schieten zonder nadere gegevens over de verschillen en overeenkomsten tussen deze objecten en de woning, alsmede over de wijze waarop met de verschillen bij de bepaling van de waarde van de woning rekening moet worden gehouden, tekort als onderbouwing van de door belanghebbende verdedigde waarde van de woning van € 309.000.

4.7

Wat belanghebbende aanvoert over de betekenis die aan de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [b-straat] 9 moet worden gehecht, draagt weliswaar – naar onder 4.4. is overwogen– bij aan het oordeel van het Hof dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, maar is zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, onvoldoende om op grond daarvan te oordelen dat de door belanghebbende verdedigde waarde van € 309.000 niet te laag is.

4.8.

Ook de niet met marktgegevens of andere voor het Hof controleerbare informatie onderbouwde stelling van belanghebbende dat de waarde van de woning ten minste € 79.000 lager is dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde vanwege onjuistheden in de matrix (€ 29.000) en vanwege de waardedrukkende invloed van de slechte staat waarin de damwand verkeert (€ 50.000), kan de daaraan door belanghebbende verbonden conclusie dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 309.000 niet dragen.

4.9.

Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 360.000. Hierbij neemt het Hof alle feiten en omstandigheden van het geval in aanmerking, in het bijzonder hetgeen belanghebbende onvoldoende weersproken heeft gesteld over de overlast die hij ondervindt doordat jongelui zijn tuin gebruiken als doorgangsroute van het water, waaraan de woning is gelegen, naar een aan de andere zijde van de woning gelegen speelterrein, alsmede de omstandigheid dat, naar belanghebbende heeft gesteld en de heffingsambtenaar onvoldoende heeft weersproken, de vervanging of het herstel van de damwand substantiële kosten zal meebrengen.