GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 14/00087
uitspraakdatum: 17 maart 2015
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 24 december 2013, nummer AWB LEE 12/2758, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Terschelling (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 86 te [L], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 367.000.
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (thans de rechtbank Noord-Nederland, hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 24 december 2013 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 februari 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede mevrouw [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B]. De zaak is, met instemming van partijen, gezamenlijk behandeld met het hoger beroep van [C] in de zaken met nummers 14/00085 en 14/00086.
1.7
Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
1.8
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom of beperkt recht van de onroerende zaak [a-straat] 86 te [L]. Deze onroerende zaak betreft een recreatiewoning uit circa 1995, gelegen op het park [D]. [a-straat] 86 heeft een aanbouw van 85 m². De inhoud van de woning is ongeveer 264 m³. De oppervlakte van het perceel waarop de recreatiewoning staat is ongeveer 680 m².
2.2
Het hiervoor vermelde perceel behoort in eigendom toe aan Staatsbosbeheer. Belanghebbende heeft met betrekking tot het perceel een recht van erfpacht.
2.3
Belanghebbende heeft verwezen naar een brief van Staatsbosbeheer aan Stichting [E] (ondertekend door drs. [F], regiodirecteur Staatsbosbeheer Noord, namens de directeur Staatsbosbeheer), met als dagtekening 4 maart 2011, waarin - voor zover hier van belang - onder meer is geschreven:
"De gemeente Terschelling en Staatsbosbeheer (…) zijn samen tot de conclusie gekomen dat verkoop van de percelen in het gebied bekend als '[G]' ([a-straat] 12 t/m 72 te [L]) mogelijk is indien het de ondergrond van het gehele complex wordt verkocht in één transactie aan één rechtspersoon - een vereniging van eigenaren of een stichting - en wanneer de verhuurbaarheid gewaarborgd wordt.".
2.4
De bij de Rechtbank opgetreden gemachtigde van belanghebbende heeft in zijn brief van 4 oktober 2013 verwezen naar een advies van de Commissie Van der Werf, dat 7 juni 2013 is opgesteld in verband met een op handen zijnde verkoop van de blote eigendom door Staatsbosbeheer. Over het advies is in voormelde brief namens belanghebbende het volgende vermeld:
"De commissie is bij marginale toetsing van de WOZ-waarde op de Waddeneilanden bij recreatiewoningen gebleken, dat:
- de vertaalslag van referentieobjecten naar het betreffende object niet duidelijk is;
- het idee wordt gewekt, dat aan opstallen, werken en beplantingen en de grond rechtstreeks een waarde is toe te kennen, terwijl slechts sprake kan zijn van allocatie van waardecomponenten;
- er op de opstalwaarde een soort boekhoudkundige afschrijving wordt toegepast, die niet spoort met het marktgedrag van goed geïnformeerde kopers;
- vergelijkingsobjecten op erfpacht worden aangepast met 17 x de canon, wat fiscaal klopt, maar niet spoort met het marktgedrag van goed geïnformeerde kopers;
- er bij doorlopende rechten, waarvan de termijn is verstreken, een canon verondersteld wordt bij heruitgifte, gebaseerd op een onjuiste direct toegekende, niet gedeprecieerde grondwaarde.".
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is welke waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend.
3.2
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de referentieobjecten die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt om de door hem vastgestelde waarden aannemelijk te maken te hoge verkoopprijzen hadden, omdat die prijzen zijn beïnvloed door de omstandigheid dat 85 percent van de recreatiewoningen op Terschelling op grond in erfpacht liggen. De overeengekomen erfpachttermijn was op de peildatum verstreken. De verlengde erfpacht is op een termijn van een jaar opzegbaar, waardoor de woning onverkoopbaar is. Belanghebbende voert voorts het volgende aan. De door de heffingsambtenaar gebruikte matrix bevat fouten. Met de drassigheid van de grond rond de woning is ten onrechte geen rekening gehouden. De door belanghebbende bij de rechtbank overgelegde taxatierapporten van [H] en [I] zijn ten onrechte terzijde geschoven. Er dient gekeken te worden naar verkoopcijfers van woningen in erfpacht. Er is ten onrechte uitgegaan van de hoogste prijs en van de juistheid van de gemeentelijke taxatiemethode, en daardoor is sprake van een onjuiste wetstoepassing. De erfpachtvoorwaarden zijn ten onrechte ter zijde geschoven. Door die voorwaarden, die strenger zijn dan het vigerende bestemmingsplan, kan belanghebbende de woning niet aanpassen aan al zijn wensen. Er blijft voorts nog lange tijd onduidelijkheid bestaan over de hoogte van de canon. Ten slotte is de communicatie van Staatsbosbeheer ten opzichte van derden zodanig dat een derde niet snel een woning op erfpachtgrond zal kopen.
3.3
De heffingsambtenaar heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd betwist.
3.4
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.5
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vermindering van de waarde tot € 248.000, althans een naar redelijkheid vast te stellen bedrag.
3.6
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4 Beoordeling van het geschil
4.1
Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
De zojuist weergegeven dubbele wettelijke fictie brengt onder meer mee dat bij de waardebepaling van een onroerende zaak geen waardeverminderende werking toekomt aan de omstandigheid dat degene die de onroerende zaak gebruikt niet het eigendomsrecht, maar een recht van erfpacht op die zaak heeft. De wetgever heeft juist beoogd het genot van een erfpachter en dat van een genothebbende krachtens eigendom gelijk te waarderen.
4.3
De omstandigheid dat erfpachtsvoorwaarden beperkingen inhouden, brengt op zich niet mee dat het genot van de onroerende zaak als zodanig wordt beperkt. De door belanghebbende aangevoerde feiten en omstandigheden zoals de door Staatsbosbeheer te stellen voorwaarden bij verkoop van de bloot eigendom en het verbod op de plaatsing van een dakkapel brengen niet een zodanige beperking mee en ook overigens is van een zodanige beperking niet gebleken.
4.4
Belanghebbendes stelling dat de toepassing van de wettelijke bepalingen in zijn geval onbillijk uitwerken, kan hem niet baten, aangezien de rechter volgens de wet moet rechtspreken en in geen geval de innerlijke waarde of billijkheid der wet mag beoordelen.
4.5
De heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter onderbouwing van de waarde een door [B], WOZ-taxateur, opgemaakt taxatieverslag van 7 februari 2013 overgelegd, door partijen ook als matrix aangeduid, waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 427.000. In het verslag zijn drie referentieverkopen vermeld. Deze referentieobjecten hebben de volgende objectkenmerken:
- [b-straat] 15A te [M], een in 2004 gebouwde recreatiewoning met een inhoud van 327 m³ en een perceelgrootte van 662 m², op 4 januari 2011 verkocht voor € 485.000;
- [c-straat] 21 te [N], een in 1980 gebouwde recreatiewoning met een inhoud van 293 m³, een berging van 3 m², en een perceelgrootte van 640 m², op 6 januari 2010 verkocht voor € 430.000;
- [d-straat] 15 te [L], een in 1950 gebouwde recreatiewoning met een inhoud van 123 m³, twee bergingen, en een perceelgrootte van 875 m², op 1 november 2010 verkocht voor € 300.000.
4.6
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met de waardematrix en de daarop gegeven toelichting en aanvulling aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Dat taxateur [B] van [J] BV niet objectief zou zijn heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. De door de heffingsambtenaar gehanteerde verkopen van de referentieobjecten geven voldoende inzicht in de waarde van de onroerende zaak omstreeks de peildatum. De referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar. Referentieobjecten behoeven niet identiek te zijn aan de onroerende zaak. De onderhavige verschillen tussen de referentieobjecten en de woning zijn niet zodanig dat zij niet als een bevestiging van de vastgestelde waarde kunnen dienen. De heffingsambtenaar heeft voorts voldoende rekening gehouden met verschillen in onderhoudstoestand, grootte, bouwmogelijkheden en ligging, voor zover relevante verschillen aanwezig zijn. Voor zover sprake is van drassigheid van belanghebbendes grond, is niet aannemelijk geworden dat die uitgaat boven die van de grond elders op Terschelling en in het bijzonder die van de grond van de referentieobjecten. Voor zover sprake zou zijn van de door belanghebbende gestelde waardedrukkende omstandigheden zoals de beperkte bereikbaarheid van zijn woning en de aanwezigheid van een UMTS-mast is daarmee, gelet op het verschil in de waardevaststelling en de waardematrix, voldoende rekening gehouden.
4.7
Terecht heeft de heffingsambtenaar zich bij zijn bewijsvoering beroepen op gerealiseerde verkopen van onroerende zaken in volle eigendom. Indien zodanige gegevens voorhanden zijn, valt niet in te zien dat, zoals belanghebbende verdedigt, niettemin gebruik zou moeten worden gemaakt van verkoopgegevens betreffende woningen in erfpacht, waarvan de opbrengst immers niet is verkregen door verkoop van de volle eigendom van de zaak.
4.8
Tenzij sprake is van onzakelijke verkopen, waarvan echter in het geval van de referentieobjecten niet is gebleken, moet het ervoor gehouden worden dat de verkoopprijzen de waarde in het economische verkeer weerspiegelen. Ook als moet worden uitgegaan van de juistheid van belanghebbendes stelling dat zich op Terschelling veel recreatiewoningen op erfpachtgrond bevinden en weinig recreatiewoningen in volle eigendom, wil dat niet zeggen dat de gerealiseerde verkoopprijzen niet marktconform zouden zijn. Die stelling kan derhalve niet leiden tot een lagere vaststelling van de waarde van de onroerende zaak dan door de heffingsambtenaar is verricht. Ook kan die door belanghebbende gestelde omstandigheid niet gelden als een bijzondere omstandigheid als gevolg waarvan de onroerende zaak een verandering van waarde ondergaat als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c van de Wet WOZ.
4.9
Met de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat het taxatierapport van [I] niet leidt tot een juiste bepaling van de WOZ-waarde, omdat daarin de waarde wordt afgeleid uit verkopen van onroerende zaken in erfpacht en uit vraagprijzen, en voorts dat de referentieobjecten in het taxatierapport van [H] onvoldoende met de onderhavige onroerende zaken vergelijkbaar zijn om tot grondslag voor een waardering te kunnen dienen.
4.10
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat alle onroerende zaken in de gemeente zijn getaxeerd volgens de vergelijkingsmethode. Belanghebbende heeft die stelling weersproken door erop te wijzen dat de WOZ-waarden van recreatiewoningen op Terschelling zijn verhoogd in een periode waarin landelijk de waarde van onroerend goed daalde. De recreatiewoningen gelegen in [L] Noord zijn volgens belanghebbende zelfs gestegen met 16 percent tot 54 percent. Die gestelde omstandigheid kan evenwel niet leiden tot het oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaken in de gemeente, in afwijking van het door hem dienaangaande gestelde, een andere dan de door hem gestelde wijze van waardering heeft toegepast. De heffingsambtenaar heeft terecht gesteld dat de door belanghebbende gestelde waardestijging zijn oorzaak vindt in de aanpassing van de objectkenmerken van de recreatiewoningen van [L] Noord.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
6 Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. B. van Walderveen en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
De beslissing is op 17 maart 2015 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
|
(K. de Jong-Braaksma)
|
(J.W. van Knobelsdorff)
|
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 18 maart 2015
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
