Uitspraken

Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar in hoger beroep naar het taxatierapport van [B], taxateur WOZ, van 11 augustus 2014 waarin de waarde is getaxeerd op € 594.000. In het taxatierapport zijn – naast gegevens met betrekking tot de onroerende zaak – de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke kenmerken opgenomen van de volgende objecten:

Belanghebbende betwist dat de woning een inhoud heeft van 1138 m3. Onder verwijzing naar de meetinstructie van de Waarderingskamer stelt hij zich op het standpunt dat de zolder – gelet op de beperkte lichtinval – ten onrechte door de heffingsambtenaar is meegenomen. Verder wijst hij er op dat blijkens de bouwtekening de hoogte van zijn woning 8,35 m respectievelijk 2,90 m is. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat de door belanghebbende geschetste methode afkomstig is uit de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen. De gemeente Tubbergen maakt echter gebruik van de Meetinstructie Bruto inhoud woningen. Bij de bepaling van de bruto inhoud dienen alle ruimten inclusief de begane-grondvloer en de dakconstructie volledig te worden meegenomen. Lichtinval speelt daarbij geen enkele rol. Omdat de op de bouwtekening vermelde hoogten vanaf de begane-grondvloer zijn gemeten, is bij die hoogten een standaard vloerdikte van 20 cm opgeteld.

Vooropgesteld dient te worden dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om een bepaalde meetinstructie toe te passen. Van belang is slechts dat bij alle in de gemeente gelegen objecten dezelfde methode wordt gehanteerd, zodat een zuivere vergelijking tussen de diverse objecten mogelijk is. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd ter zitting verklaard – hetgeen door belanghebbende niet is bestreden – dat de gemeente Tubbergen van alle in de matrix genoemde vergelijkingspanden de inhoud heeft berekend op basis van de Meetinstructie Bruto inhoud woningen, zodat aan dit uitgangspunt is voldaan. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar – in het licht van wat belanghebbende daartegen heeft ingebracht – aannemelijk gemaakt dat de bruto inhoud van de tot de onroerende zaak behorende woning 1138 m3 is. Redengevend daarvoor is de geloofwaardige verklaring van de heffingsambtenaar ter zitting omtrent de wijze waarop de bruto inhoud dient te worden berekend en de bouwtekening waarop de bovenzijde van de begane-grondvloer als ‘peil = 00’ is aangemerkt.

Verder verzet belanghebbende zich tegen de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel. Bij deze grondstaffel worden de eerste 650 m² gewaardeerd naar € 185/m², de volgende 350 m² naar € 138,75/m², de volgende 500 m² naar € 92,50/m², de volgende 250 m2 naar € 46,25/m², de volgende 250 m² naar € 18,50/m² en de resterende 3.596 m² naar € 5,55/m². Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de grondstaffel aannemelijk gemaakt. Voor wat betreft de basisgrondprijs van € 185 wijst het Hof in dat verband op de tot het dossier behorende informatie waaruit blijkt bouwkavels in [Z] in de periode 2012-2013 werden uitgegeven voor een prijs van € 220 per m2 exclusief btw en dat deze uitgifteprijzen vervolgens – naar aanleiding van een onderzoek van onafhankelijke taxatiecommissie in 2012 – zijn verlaagd naar € 200. Ook de verkoopprijzen van objecten waarvan de woning na aankoop is gesloopt duiden erop dat de gehanteerde basisgrondprijs van € 185 per m2 niet te hoog is. Voor wat betreft de staffel neemt het Hof daarbij in aanmerking dat de marginale vierkante meterprijs in elke trede daalt en dat uiteindelijk bij percelen groter dan 2000 m2 wordt uitgegaan van een waarde van € 5,55/m2 welke overeenkomt met de agrarische grondprijs. Belanghebbendes standpunt dat een potentiële koper slechts belang heeft bij een kavel van 750 m2 en om die reden niet bereid zal zijn voor eventuele extra vierkante meters een vergoeding te betalen, is naar het oordeel van het Hof onjuist.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden onvoldoende met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn. Het Hof ziet aanleiding de in hoger beroep toegevoegde objecten [a-straat] 204 te [Z] en [e-straat] 27 te [O] buiten beschouwing te laten. Redengevend daarvoor is dat [a-straat] 204 van een heel ander bouwjaar is, ruim achttien maanden voor de peildatum is verkocht, naast horecagelegenheid [C] is gelegen en ter zitting veel onduidelijkheid is blijven bestaan over de omstandigheden waaronder deze transactie heeft plaatsgevonden. Voor wat betreft [e-straat] 27 heeft te gelden dat dit object vijftien maanden na de peildatum is verkocht, in het buitengebied is gelegen en naar belanghebbende ter zitting onbetwist heeft gesteld beschikt over een zwembad en manege. De overige vergelijkingspanden vertonen naar het oordeel van het Hof voldoende overeenkomsten met de onroerende zaak om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Rekening houdend met de onderlinge verschillen – met name de verschillen in ligging – bieden de voor deze vergelijkingspanden gerealiseerde verkoopprijzen voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 510.000.

Overigens wijst belanghebbende op een aantal transacties die door de heffingsambtenaar ten onrechte buiten beschouwing zijn gelaten. In beroep heeft belanghebbende de volgende matrix overgelegd:

Het Hof volgt de heffingsambtenaar in diens opvatting dat de verschillen tussen de onroerende zaak en [g-straat] 19 van dien aard zijn dat aan de voor dit object gerealiseerde verkoopprijs weinig conclusies omtrent de waarde van de onroerende zaak kunnen worden verbonden. Het Hof wijst er in dat verband op dat het object een voormalige bedrijfswoning betreft die in het agrarische buitengebied is gelegen en twintig maanden na de peildatum is verkocht. Anders dan de heffingsambtenaar, ziet het Hof geen aanleiding om [a-straat] 138 en [f-straat] 3 buiten beschouwing te laten. In aanmerking genomen de datum waarop deze transacties zich hebben voorgedaan en rekening houdend met de verschillen in bouwjaar, inhoud, perceeloppervlakte en bijgebouwen, rechtvaardigen de voor deze objecten gerealiseerde verkoopsommen naar het oordeel van het Hof echter niet de conclusie dat de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.