Uitspraken

4.1

In de Verordening op de heffing en invordering van onroerende zaakbelastingen 2013 van de gemeente Tubbergen (hierna: de Verordening) - gepubliceerd op de website decentrale.regelgeving.overheid.nl - is, in overeenstemming met de artikelen 220 tot en met 220h van de Gemeentewet, onder meer het volgende bepaald:

1. Onder de naam “onroerende-zaakbelastingen” worden ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken twee directe belastingen geheven:

1. (…)

2. Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op de grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van die onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

1. De heffingsmaatstaf is de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het kalenderjaar als bedoeld in artikel 1.

2. (…)

1. (…)

2. (…)

3. 1n afwijking in zoverre van artikel 3 wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting buiten aanmerking gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

1. Het tarief van de belasting bedraagt een percentage van de heffingsmaatstaf. Het percentage bedraagt voor:

4.2

Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van één onroerende zaak welke niet in hoofdzaak tot woning dient. Dit berust niet op een onjuist juridisch uitgangspunt. Derhalve is terecht een aanslag gebruikersbelasting opgelegd.

4.3

Op grond van artikel 4, lid 3, van de Verordening in samenhang met artikel 220e van de Gemeentewet (woondelenvrijstelling) dient bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, buiten aanmerking te worden gelaten. Tussen partijen niet in geschil dat in het onderhavige geval de waarden van de woning en de garage en de waarde van de bij de woning behorende grond buiten aanmerking moeten blijven.

4.4

De bewijslast dat de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.

4.5

De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van zijn standpunt in de procedure voor de Rechtbank een op 21 februari 2014 door de WOZ-taxateur [B] opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin met behulp van de agrarische taxatiewijzers de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 is bepaald op € 803.000. In het taxatierapport is een uitsplitsing gemaakt van de waarde per gedeelte van de onroerende zaak. De waarde van de bij de woning behorende grond is daarbij bepaald op 600 m2 à € 15,19 (gemiddelde grondwaarde) ofwel € 9.114.

4.6

Belanghebbende betoogt - onder verwijzing naar de desbetreffende taxatieopbouw - dat in het taxatierapport van de heffingsambtenaar aan de woondelen een waarde is toegekend van in totaal € 242.001 (woning € 214.500, garage inclusief asbestcorrectie € 18.387, grond bij woning € 9.114). Derhalve resulteert volgens het taxatierapport, dat uitgaat van de door de heffingsambtenaar verdedigde grondwaarde, een grondslag voor de gebruikersheffing van € 803.000 verminderd met € 242.001, ofwel € 560.999. Belanghebbende stelt dat de aanslag gebruikersheffing alleen al om die reden tot een te hoog bedrag is opgelegd. De heffingsambtenaar heeft deze stelling niet, althans onvoldoende, weersproken, zodat hij reeds hierom niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

4.7

Belanghebbende betoogt verder dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de bij de woning behorende grond ten onrechte is uitgegaan van de gemiddelde grondwaarde. Belanghebbende staat een (gestaffelde) waarde voor van (400 m2 x € 124,50) plus (200 m2 x € 23) ofwel € 54.400.

4.8

Beide partijen wijzen ter onderbouwing van hun standpunt op onderdeel 1.3 van de “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 20A, Grond bij agrarische objecten, waardepeildatum 1 januari 2012” (hierna: de Taxatiewijzer), waarin onder meer het volgende is vermeld:

4.9

Volgens bijlage 4 bij de Taxatiewijzer luidt de grondstaffel voor een erf Twente als volgt:

4.10

Splitsingsmethode I houdt voor het onderhavige geval in dat de waarde van het gehele perceel wordt bepaald op basis van de onder 4.9 vermelde grondstaffel, voor de situatie “met woning”, waarna de aldus gevonden waarde gelijkelijk over de gehele oppervlakte wordt omgeslagen en waaruit derhalve een voor iedere m2 van het perceel gelijke waarde voortvloeit.

4.11

De heffingsambtenaar betoogt dat keuze voor splitsingsmethode I het meest voor de hand ligt, nu het in dit geval niet gaat om een reguliere woning met een dito hogere grondprijs maar om een bedrijfswoning. Een agrariër die het bedrijf wil kopen heeft vooral belang bij goed bruikbare en economisch rendabele bedrijfsopstallen of agrarische gronden en zal niet bereid zijn extra te betalen voor de aanwezige woning en tuin. Uit plaatselijke referentiegegevens is ook niet gebleken van een van de overige gronden afwijkende, hogere, grondwaarde voor de bedrijfswoning dan wel de tuin. De heffingsambtenaar verwijst hiervoor naar de in het taxatierapport opgenomen verkoopgegevens van de referentieobjecten [b-straat] 14 en [c-straat] 1. Voorts stelt de heffingsambtenaar dat uit de jurisprudentie betreffende vermogensetikettering kan worden afgeleid dat een (tuin bij een) bedrijfswoning niet zonder meer een hogere waarde vertegenwoordigt.

4.12

Uit de omstandigheid dat de in de Taxatiewijzer genoemde grondstaffel voor een erf met woning aan de eerste 400 m2 grond een hogere waarde toekent dan de grondstaffel voor een erf zonder woning, terwijl de staffels overigens gelijk luiden, volgt naar het oordeel van het Hof dat de aanwezigheid van een woning dan wel mogelijkheid om een woning te bouwen een meerwaarde oplevert welke in beginsel aan de grond onder en bij de woning dient te worden toegerekend. Het Hof volgt de heffingsambtenaar niet in zijn stelling dat uit de in het taxatierapport genoemde verkopen van een tweetal referentieobjecten in de gemeente Tubbergen niet blijkt dat ook in het onderhavige geval de grond onder en bij de woning een dergelijke meerwaarde vertegenwoordigt. Nog afgezien van de vraag of de genoemde gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar en/of bruikbaar zijn berust de stelling van de heffingsambtenaar slechts op de door de taxateur aangegeven splitsing van de verkoopprijzen, waarbij aan de grond - zonder verdere toelichting - een waarde is toegekend overeenkomstig de door hem voorgestane splitsingsmethode I. Het voorgaande brengt mee dat de door belanghebbende voorgestane splitsingsmethode II, waarbij de “dure” prijs per m2 aan de grond onder en bij de woning wordt toegerekend, mag worden toegepast. Hetgeen de heffingsambtenaar overigens nog heeft aangevoerd kan evenmin tot een ander oordeel leiden.

4.12

Op grond van het voorgaande berekent het Hof de waarde van de grond bij de woning, met belanghebbende (zie 4.7) op € 54.400.

4.13

Uit het vorenstaande volgt dat de woondelenvrijstelling dient te worden berekend op € 214.500 (woning) + € 18.387 (garage) + € 54.400 (grond bij woning) = € 287.287. Uitgaande van de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde totale waarde van € 803.000, bedraagt de heffingsmaatstaf van de gebruikersbelasting derhalve € 803.000 verminderd met € 287.287, ofwel (afgerond) € 515.000. De aanslag gebruikersbelasting dient derhalve te worden verminderd tot 0,1096% van € 515.000, ofwel € 564.

4.12