Uitspraken

Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 87.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

Naar volgt uit het hiervoor vermelde taxatierapport, heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaarden per m2 oppervlakte van respectievelijk de ‘kantoorruimte’ en de ‘opslag/magazijn’ zijn niet op een voor het Hof toetsbare wijze herleid uit voor de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten rond de waardepeildatum bedongen huren. In het taxatierapport worden weliswaar “getaxeerde primaire huren” dan wel “geanalyseerde primaire huren” van de vergelijkingsobjecten genoemd, maar – nog daargelaten of deze “getaxeerde primaire huren” en “geanalyseerde primaire huren” werkelijk rond de peildatum bedongen huren zijn of daarop rechtstreeks zijn terug te voeren – gegevens over de wijze waarop uit de “getaxeerde primaire huren” en “geanalyseerde primaire huren” de bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruikte rekenprijzen per m2 voor de “kantoorruimte” en de “opslag/magazijn” zijn herleid, ontbreken.

De huurwaardekapitalisatiefactor heeft de taxateur herleid uit de door hem berekende huurwaardekapitalisatiefactoren voor de vergelijkingsobjecten [b-straat] 32, [c-straat] 1, [d-straat] 68-11 en [e-straat] 151, alsmede door het door een belegger gewenste netto rendement te berekenen, daaruit een netto kapitalisatiefactor af te leiden en deze netto kapitalisatiefactor, rekening houdend met een aantal exploitatielasten, een leegstandsrisico en een correctie voor kosten koper, om te rekenen tot een bruto huurwaardekapitalisatiefactor (hierna: de BAR-berekening). De herleiding van de huurwaardekapitalisatiefactor uit de door de taxateur berekende huurwaardekapitalisatiefactoren voor de vergelijkingsobjecten [b-straat] 32, [c-straat] 1 , [d-straat] 68-11 en [e-straat] 151, is niet met door het Hof objectief toetsbare gegevens onderbouwd. Ook de bij de BAR-berekening gebruikte grootheden zijn in het taxatierapport niet onderbouwd, zodat deze berekening de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor op 9,5 evenmin kan dragen.

Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

Belanghebbende stelt in hoger beroep dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak uitgegaan moet worden van een huurwaarde per m2 van € 95 en een huurwaardekapitalsiatiefactor van maximaal 8. Dat de huurwaarde per m2 van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 95 baseert hij op de daling van de markt en de ligging van de onroerende zaak in een verpauperde omgeving. De huurwaardekapitalisatiefactor van 8 baseert belanghebbende op de ligging, de staat van onderhoud en de economische situatie.

Belanghebbende heeft de door hem verdedigde huurwaarde van € 95/m2 en huurwaardekapitalisatiefactor van 8 niet op voor het Hof toetsbare wijze berekend. De stellingen van belanghebbende over de verschillen tussen de onroerende zaak en de door hem genoemde vergelijkingsobjecten kunnen zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, de daaraan door hem verbonden gevolgtrekkingen over de huurwaarde en de huurwaardekapitalisatiefactor van de onroerende zaak niet dragen. Belanghebbende heeft in eerste aanleg nog verwezen naar de verkoop van de onroerende zaken [a-straat] 56 , 58 en 60. Deze objecten zijn 25 juli 2013 in één transactie tezamen met meer units verkocht. De Rechtbank heeft dienaangaande overwogen dat de heffingsambtenaar terecht heeft aangevoerd dat uit het gerealiseerde verkoopcijfer niet een waarde van de onroerende zaak kan worden herleid. Het Hof deelt dit oordeel.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het verlangde bewijs te leveren zal het Hof de waarde van de onroerende zaak vaststellen. Rekening houdend met alle voorliggende gegevens en deze afwegend is het Hof van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.