Uitspraken

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van WOZ-taxateur [C] van 7 augustus 2013 waarin de waarde is getaxeerd op € 598.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie in dezelfde straat gelegen vrijstaande bungalows als vergelijkingsobject gebruikt. Ter zitting heeft de taxateur nog gewezen op de transactie van het buurpand [a-straat] 21, welke transactie ook is genoemd in de uitspraak op bezwaar. Hieronder zijn deze objecten weergegeven:

Blijkens het taxatierapport is de woning op 17 mei 2011 inpandig opgenomen, verkeert de woning in gedateerde staat (o.a. jaren ’80 keuken, lekkage in dubbel glas), is sprake van achterstallig onderhoud en grenst de onroerende zaak aan de achterzijde aan een park met een jongerenontmoetingsplek. Bij de vergelijkingsobjecten is opgemerkt dat deze woningen ten tijde van de transactie in gedateerde staat van onderhoud verkeerden en dat het vergelijkingsobject [a-straat] 15 aan de achterzijde eveneens grenst aan het park met jongerenontmoetingsplek.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning (vrijstaande bungalow), bouwjaar (1967-1970), bouwkundige kwaliteit (voldoende), staat van onderhoud (matig), perceelgrootte (826 m² - 1.010 m²) en ligging (dezelfde straat; oneven zijde) goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Verder acht het Hof aannemelijk dat met het verschil in brutovloeroppervlakte voldoende rekening is gehouden door bij een groter oppervlakte een lagere waarde per m² in aanmerking te nemen. De voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen – waarin onder meer de matige staat van onderhoud is verdisconteerd – bieden derhalve voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 598.000.

Belanghebbende heeft betwist dat de verkoop van [a-straat] 51 als vergelijkingstransactie kan worden gebruikt, omdat deze woning mogelijk aan een hennepkweker is verkocht. In dit verband heeft belanghebbende nog opgemerkt dat hij zijn woning wellicht ook voor een zeer hoge prijs aan een hennepkweker zou kunnen verkopen. De omstandigheid dat een koper het gekochte object mogelijk zou willen gebruiken voor de kweek van hennep, maakt echter niet dat de transactie niet bruikbaar zou zijn.

Verder acht het Hof aannemelijk dat mogelijke waardedrukkende effecten door de slechte bereikbaarheid en de verpaupering van de wijk, in gelijke mate gelden voor de vergelijkingsobjecten die in dezelfde straat zijn gelegen, zodat deze factoren zijn verdisconteerd in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten. Voorts acht het Hof aannemelijk dat mogelijke waardedrukkende effecten door de achter het perceel gelegen jongerenontmoetingsplek en het aanwezige gemeentelijke groen, in gelijke mate gelden voor de objecten [a-straat] 15 en 21, zodat deze factoren zijn verdisconteerd in de verkoopprijs van deze objecten. Ter zitting heeft belanghebbende immers verklaard dat in de onmiddellijke nabijheid van het buurpand [a-straat] 21 twee grote bomen staan, die eveneens overlast veroorzaken.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde gewezen op een taxatierapport van [D] RT, taxateur onroerende zaken bij de Belastingdienst, van 24 februari 2014 waarin de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2011 is getaxeerd op € 527.500. Blijkens het rapport heeft deze taxatie plaatsgevonden in het kader van een overdracht van bedrijfs-/privévermogen. In het rapport is vermeld dat de onroerende zaak op goede stand en fraai is gelegen. Verder is vermeld dat de inrichting en afwerking van de bungalow sterk zijn gedateerd, dat de dakbedekking en de tegels op de patio aan vervanging toe zijn, dat de vloer en gevels niet zijn geïsoleerd, dat de isolatiewaarde van het dak te verwaarlozen is, en dat vanwege deze factoren rekening is gehouden met een afwaardering van € 100.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende in dezelfde straat gelegen onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt:

Aan het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport kent het Hof slechts geringe bewijskracht toe. In dit rapport is onvoldoende inzichtelijk gemaakt in hoeverre de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en op welke wijze de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen worden herleid tot de getaxeerde waarde. Verder is de waarde getaxeerd per 1 januari 2011. Voorts is uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar gebleken (zie 4.5) dat de genoemde vergelijkingsobjecten wat betreft bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud goed vergelijkbaar zijn, zodat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onbegrijpelijk is dat vanwege deze factoren taxateur [D] een waardedruk van € 100.000 in aanmerking heeft genomen.

Belanghebbende betoogt dat de waardedaling ten opzichte van de per 1 januari 2010 vastgestelde WOZ-waarde van € 640.000 te gering is. Dit betoog kan niet slagen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per vorige waardepeildata aan de onroerende zaak is toegekend. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. Voorgaande waardevaststellingen zijn daarbij niet relevant. De waardeontwikkeling ten opzichte van naar vorige waardepeildata vastgestelde waarden doet dan ook niet ter zake.

Ook verwerpt het Hof hetgeen belanghebbende heeft gesteld omtrent de algemene waardeontwikkeling van onroerende zaken, de ontwikkeling van WOZ-waarden van vergelijkbare woningen en het verloop van de vraagprijzen van vergelijkbare woningen. Dergelijke ontwikkelingen geven immers onvoldoende inzicht in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak en zijn derhalve niet, althans onvoldoende bruikbaar ter bepaling van de waarde in de zin van de Wet WOZ.

Ook in hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding te oordelen dat de waarde van de onroerende zaak hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2012.