Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 4 juli 2014, nummer Awb 14/287, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dalfsen (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 27 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2013 per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 974.000.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 4 juli 2014 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbendes gemachtigde [A] , alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (hierna: de taxateur).
1.7
De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
1.8
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 2010/2011 verbouwde winkel/bouwmarkt.
2.2
Met betrekking tot de onroerende zaak is een taxatierapport met dagtekening 2 april 2014 (hierna: het taxatierapport) opgesteld door de taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 989.000. In het taxatierapport is de onroerende zaak onderverdeeld in een winkel/bouwmarkt (oppervlakte 1.579 m²) met opslagruimte (oppervlakte 688 m²), een op de eerste verdieping gelegen kantoorruimte (oppervlakte 132 m²) en een luifel (oppervlakte 170 m²). De waarde is tot stand gekomen met de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de onroerende zaak is vergeleken met de volgende marktgegevens:
-
[b-straat] 15 te [D] (oppervlakte: winkel 1.250 m² en 625 m² extra grond), verhuurd per 1 januari 2013 voor € 58.710;
-
[c-straat] 45 te [E] (oppervlakte: winkel 867 m²; opslag 375 m² en kantoor 268 m²), verhuurd per 1 januari 2012 voor € 80.000;
-
[d-straat] 16 te [E] (oppervlakte: winkel 520 m²), verhuurd per 1 januari 2012 voor € 30.000;
-
[e-straat] 33 te [Z] (oppervlakte: winkel 926 m²; kantoor 212 m² en extra grond 274 m²), verhuurd per 7 februari 2012 voor € 59.000.
Op basis van bovenstaande marktgegeven is de taxateur uitgegaan van een (jaar)huurwaarde van € 50/m² voor de winkel, € 41/m² voor de opslagruimte, € 37/m² voor het kantoor en € 10/m² voor de luifel (totale huurwaarde € 113.742 per jaar) en een kapitalisatiefactor van 8,7. In hoger beroep is het taxatierapport aangevuld met marktgegevens van de winkel gelegen aan het adres [f-straat] 5 te [Z] .
2.3
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd van de hand van [F] ( [G] makelaars), waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum wordt getaxeerd op € 800.000. Verder heeft belanghebbende een taxatie overgelegd van [H] ( [I] taxateurs) waarbij het verzekerd belang van de onroerende zaak op basis van de herbouwwaarde wordt getaxeerd op € 625.000. Deze waarde is bij taxatie van [J] , ( [I] taxateurs) d.d. 6 januari 2012 verhoogd naar € 725.000. In hoger beroep heeft belanghebbende nadere marktgegevens overgelegd met betrekking tot de verhuur van de onroerende zaak gelegen aan de [g-straat] 25 te [K] .
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012.
3.2
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en verlaging van de vastgestelde waarde tot € 800.000.
4 Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
4.3
De heffingsambtenaar verwijst in hoger beroep naar het taxatierapport. Het Hof is van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak hierin voldoende is onderbouwd om aannemelijk te achten dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
4.4
Het Hof stelt voorop dat beide taxateurs gebruik hebben gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode en daarbij in beginsel uitgaan van een kapitalisatiefactor van 8,7. Het Hof leidt daaruit af dat tussen partijen niet in geschil is dat het hanteren van deze kapitalisatiefactor in beginsel correct is. Slechts met betrekking tot het gedeelte van het magazijn dat in 2011 is herbouwd, waarbij gedeeltelijk gebruik is gemaakt van tweedehands materialen, is de kapitalisatiefactor in geschil. Belanghebbende stelt dat deze omstandigheid meebrengt dat een kapitalisatiefactor van 7,5 op dit gedeelte van toepassing is.
4.5
Het Hof volgt belanghebbende niet in deze stelling. Het Hof acht het aannemelijk dat alleen een roldeur uit 1988 is gebruikt als tweedehands materiaal. De taxateur heeft naar het oordeel van het Hof ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat dit enkele feit een verwaarloosbaar effect heeft op de waarde en om die reden niet kan leiden tot een lagere waarde of een lagere kapitalisatiefactor.
4.6
Verder is het Hof van oordeel dat, gelet op de gedetailleerde uiteenzetting van de berekening van de verschillende oppervlaktes in het verweerschrift in hoger beroep, de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de taxateur is uitgegaan van de juiste oppervlaktes.
4.7
Gelet op de in het taxatierapport weergegeven in de markt tot stand gekomen verhuurprijzen, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat met de onroerende zaak een huuropbrengst van minimaal € 113.742 per jaar kan worden gegenereerd. De vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar en met de verschillen ertussen is voldoende rekening gehouden, bijvoorbeeld door onderscheid te maken in oppervlaktes bestemd voor opslag, kantoor en winkelruimte. Gelet op dit oordeel, is er geen reden om bij de waardebepaling aansluiting te zoeken bij de stichtingskosten van de onroerende zaak. Hetgeen belanghebbende met betrekking tot deze stichtingskosten aanvoert, kan derhalve niet leiden tot een ander oordeel.
4.8
Ook hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Het taxatierapport van [F] gaat uit van een kleinere oppervlakte dan die welke het Hof aannemelijk acht en (deels) van een andere (lagere) kapitalisatiefactor. Verder is de taxatie gebaseerd op de marktgegevens met betrekking tot de verhuur van de onroerende zaak aan de [g-straat] 25 te [K] . De verhuur van deze onroerende zaak is op 15 november 2013 tot stand gekomen, derhalve op een datum welke verder is verwijderd van de waardepeildatum dan de verhuurdata waarvan de taxateur [C] uitgaat in het taxatierapport waarop de heffingsambtenaar zich beroept. Anders dan belanghebbende meent, acht het Hof het verder aannemelijk dat de taxateur de onroerende zaak inpandig heeft opgenomen op 29 juli 2011. De vraag of van een taxatie voldoende overtuigingskracht kan uitgaan indien geen inpandige opname heeft plaatsgevonden, behoeft derhalve geen behandeling.
Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5 Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6 Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. B. van Walderveen en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op 22 september 2015 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong) (R.A.V. Boxem)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 23 september 2015
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
