Uitspraken

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding.

De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen – onder meer – bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.

Naar het oordeel van het Hof vormt de vergelijkingsmethode een zeer bruikbare methode ter bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ omschreven. (HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375, BNB 2004/251).

De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is, op de heffingsambtenaar rust. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij heeft bijgebracht.

Naar partijen hebben verklaard hebben zich in de nabije omgeving geen relevante verkopen tussen onafhankelijk van elkaar opererende partijen voorgedaan, die kunnen dienen ter vaststelling van de waarde op de peildatum van de onroerende zaak.

In dat geval kan, zoals ook de heffingsambtenaar verdedigt, de waarde van de onroerende zaak – in beginsel – worden vastgesteld met behulp van de Taxatiewijzers die zijn vastgesteld door het WOZ-Datacenter. De Taxatiewijzers worden vastgesteld na analyse van transacties die zich in Nederland hebben voorgedaan rond de peildatum waarvoor de Taxatiewijzers bedoeld zijn. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat transacties in de regio Twente daarin zijn verwerkt.

De heffingsambtenaar verwijst in dit verband naar het door hem overgelegde taxatierapport van [E] voornoemd, waarin op basis van de gegevens in de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten, wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 116.000. [E] heeft ter zitting een toelichting gegeven op de taxatie en daarbij aangegeven dat in het rapport per abuis 1980 is vermeld als bouwjaar van de betonnen silo’s. Dit moet 1989 zijn, hetgeen hij afleidt uit keuringsrapporten van de silo’s die hij ter inzage heeft gehad. Belanghebbende heeft dit niet weersproken. [E] heeft toegelicht dat in de cijfers in de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen niet een dak boven de silo’s is opgenomen. De afdekking van mestsilo’s kan uit verschillende materialen bestaan zoals een afdekfolie of een los dak. Hij schat de kosten van de vervanging op € 5.000. De grond is niet voor een te hoge waarde in aanmerking genomen omdat voor deze grond een vergunning voor het oprichten van een gebouw kan worden afgegeven.

Belanghebbende wijst op de verkoopprijs van de onroerende zaak in 2013 en de daaraan voorafgaande taxaties. Hij stelt ter zitting dat een silo zonder dak onbestaanbaar is omdat die dan vanwege de mestwetgeving niet mag worden gebruikt. Zijn zoon heeft het dak van de silo’s moeten vervangen. De kosten daarvan lagen veel hoger dan het door [E] genoemde bedrag. De kosten hebben € 25.000 à € 30.000 bedragen. De onderhavige silo’s zijn veel groter dan de standaardsilo in de taxatiewijzer. De grond is te hoog gewaardeerd omdat slechts sprake is van mestsilo’s. Uitgegaan moet worden van de waarde van landbouwgrond met een kleine plus.

Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is. Het Hof acht aannemelijk dat de daken van de mestsilo’s die onderdeel uitmaken van de onroerende zaak zozeer verouderd waren dat zij moesten worden vervangen. Onduidelijk is echter gebleven of, en zo ja in hoeverre, daarmee rekening is gehouden bij de taxatie. Onduidelijk is gebleven of in de geanalyseerde verkopen die de basis vormen voor de Taxatiewijzers silo’s met daken zijn opgenomen. Voorts is de status van de onderhavige grond in het vigerende bestemmingsplan onduidelijk gebleven waardoor ook niet met zekerheid kan worden geconcludeerd of de grond voor de juiste waarde in de taxatie is opgenomen.

Ook belanghebbende maakt naar het oordeel van het Hof de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk. De taxatierapporten waarnaar hij heeft verwezen zijn door hem niet overgelegd. Onduidelijk is gebleven welke onderdelen in die rapporten zijn opgenomen en hoe de daarin vermelde waarde tot stand is gekomen. Een controle van de stelling van de heffingsambtenaar dat een rol heeft gespeeld dat sprake is van een transactie tussen familieleden en dat de uitkomst van de taxaties niet in overeenstemming is met het plaatselijke waardeniveau is dan evenmin mogelijk.

Naar het oordeel van het Hof leent deze zaak zich voor beslechting van het geschil door het Hof in goede justitie. Gelet op al hetgeen partijen naar voren hebben gebracht stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2012 vast op € 88.000.