Uitspraken

De heffingsambtenaar, op wie de last rust aannemelijk te maken dat de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer, heeft bij de Rechtbank een matrix overgelegd met gegevens van acht rond de peildatum gerealiseerde verkopen van in het park [G] gelegen recreatiewoningen. Hij heeft daarbij rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en alle door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten, door aan de onroerende zaak en aan de referentieobjecten punten toe te kennen voor kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, uitstraling, doelmatigheid, en ligging, en vervolgens een correctie aan te brengen op de prijs per m3, afgeleid van het totaal aantal toegekende punten waarin elk referentieobject van de onroerende zaak afwijkt.

De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten zijn, met uitzondering van [a-straat] 7-104, opgetrokken in steen; nummer 7-067 is gebouwd in 1982 en nummer 7-168 in 1972. De door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur waardeert deze objecten wat betreft de staat van onderhoud en de voorzieningen hoger dan de onroerende zaak.

De Rechtbank heeft ten aanzien van de referentieobjecten [a-straat] 7-067 en 7-168 geoordeeld dat zij minder vergelijkbaar zijn, omdat deze van een later bouwjaar zijn en een "hogere kwaliteit, onderhoud en voorzieningen" hebben. Verder heeft de Rechtbank om laatstgenoemde reden [a-straat] 7-084 minder goed bruikbaar geacht voor de onderhavige waardebepaling en bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak doorslaggevende betekenis toegekend aan de verkopen van de referentieobjecten [a-straat] 7-103, 7-099 en 7-151, die – ofschoon zij in steen zijn opgetrokken – een vergelijkbare bouwkundige staat hebben. Naar het oordeel van het Hof is het referentieobject 7-172, dat eveneens in steen is opgetrokken, ondanks het latere bouwjaar (1972), geschikt als referentieobject, gelet op de vergelijkbare bouwkundige staat. Het referentieobject 7-104 is niet geschikt om als zodanig te dienen, aangezien het een aanzienlijk kleinere woning betreft, die op erfpachtgrond staat.

De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep aangevoerd dat hij het niet eens is met de beslissing van de Rechtbank om zich bij de waardering te beperken tot de gegevens van de zojuist vermelde referentieobjecten, maar heeft, ook nadat hem daarnaar ter zitting was gevraagd, niet duidelijk gemaakt waarom die beslissing volgens hem onjuist was.

Het Hof onderschrijft de zojuist weergegeven oordelen van de Rechtbank. Met de Rechtbank acht het Hof door de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat door hem voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.

Uit de gerealiseerde opbrengst van de vergelijkingsobjecten [a-straat] 7-103, 7-099, 7-151 en 7-172 volgt in de door de heffingsambtenaar gevolgde systematiek een waarde van de opstal die tezamen met de waarde van het perceel en de aanhorigheden ligt in de orde van grootte van de door de Rechtbank vastgestelde waarde.

Nu belanghebbende geen hoger beroep heeft ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank en de Rechtbank het taxatierapport van belanghebbende buiten beschouwing heeft gelaten, behoeven de stellingen van de heffingsambtenaar betreffende het door belanghebbende bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport geen bespreking.

Het Hof acht de door de Rechtbank in goede justitie per de peildatum aan de onroerende zaak toegekende en door belanghebbende in hoger beroep verdedigde waarde, niet te laag.