Uitspraken

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.8) van het vonnis d.d. 14 december 2011een aantal feiten vastgesteld. Hierover hebben partijen geen geschil, zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan. Het volgende staat vast.

De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper."

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg diverse gebreken aan zijn vordering ten grondslag gelegd. In hoger beroep is nog slechts de verontreiniging van de bodem met (onder meer) asbest aan de orde, nu [geïntimeerde] geen incidenteel appel heeft ingesteld tegen de afwijzing door de rechtbank van de vordering voor zover deze zag op het ontbreken van de dragende muur en de verontreiniging van de bodem met autowrakken (zie de rechtsoverwegingen 4.5 en 4.6 van het bestreden vonnis d.d. 14 december 2011).
Ten aanzien van de verontreiniging met asbest heeft de rechtbank vooropgesteld dat de specifieke exoneratie van artikel 20 van de koopovereenkomst (zogenaamde ouderdomsclausule) niet ziet op verontreiniging van de grond, maar slechts op gebreken als gevolg van de ouderdom van de woning. "Een andere, ruimere interpretatie van artikel 20 van de koopovereenkomst zou de in artikel 5.3 besloten garantie voor normaal gebruik immers geheel buiten spel zetten. Voor een dergelijke, ruime interpretatie bestaat evenwel geen grond. In de verkoopadvertentie uit 2009 is weliswaar vermeld dat de woning een renovatiepand betrof, maar de rechtbank constateert dat dit feit als zodanig niet tekstueel in de koopovereenkomst is opgenomen.", aldus de rechtbank in rechtsoverweging 4.4 van het vonnis d.d. 14 december 2011.

Grief 1 houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat een ruimere interpretatie van artikel 20 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst besloten garantie voor normaal gebruik geheel buiten spel zou zetten. [appellante] betoogt dat het de uitdrukkelijke bedoeling is geweest om het risico van eventuele gebreken van de woning, ondergrond en tuin - vanwege de ouderdom van de gehele onroerende zaak - neer te leggen bij de koper. Daartoe is in aanvulling op en in afwijking van de standaardbepalingen van de NVM-koopakte artikel 20 in de overeenkomst opgenomen. Zij stelt voorts dat artikel 20 de garantie van artikel 5.3 van de standaard NVM-akte niet volledig buiten spel zet, maar dat de in artikel 20 opgenomen clausule de ouderdom van de onroerende zaak benadrukt en aldus de onderzoeksplicht van de koper verzwaart. De eisen van normaal gebruik bij een onroerende zaak uit de jaren '20 van de vorige eeuw zijn anders dan bij een recent gebouwde onroerende zaak, aldus [appellante].
Volgens [geïntimeerde] daarentegen moet de tweede zin van artikel 20 - in samenhang met de daaraan voorafgaande zin ("Het is koper bekend dat de onroerende zaak oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.") - beperkt worden uitgelegd, in die zin dat artikel 20 slechts betrekking heeft op de bouwkundige kwaliteit en niet op bodemverontreiniging.

Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] de tweede zin van artikel 20 van de koopovereenkomst (zie onder 2.13) in de context van de eerste zin, die uitdrukkelijk spreekt over de bouwkwaliteit van de onroerende zaak, en in samenhang met artikel 5.3 (zie onder 2.1.2) redelijkerwijs aldus heeft mogen begrijpen dat de garantie van artikel 5.3 slechts werd uitgesloten voor gebreken die het gevolg zijn van ouderdom van de woning. Een ruimere interpretatie van artikel 20 zou inderdaad leiden tot een 'uitholling' van artikel 5.3, die [geïntimeerde] redelijkerwijs niet behoefde te verwachten. Feiten of omstandigheden die toch tot de door [appellante] bepleite ruime uitleg kunnen leiden, zijn niet gesteld of gebleken. De vraag of de bodemverontreiniging non-conformiteit oplevert, dient derhalve te worden beoordeeld aan de hand van de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst.

Grief 1 faalt derhalve.

Het hof zal thans beoordelen of de door [geïntimeerde] aangetroffen bodemverontreiniging een normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg staat. Op dits aspect heeft grief 7 betrekking.

De door de rechtbank benoemde deskundige heeft geconcludeerd dat de aangetroffen verontreinigingen bij het huidige of toekomstige gebruik geen actuele onaanvaardbare risico's voor mens, ecologie of voor verspreiding van de verontreiniging vormen, zodat spoedige sanering op basis van de Wet bodembescherming niet noodzakelijk is. Op een daartoe strekkende vraag van de rechtbank (vraag 2 e) heeft de deskundige aangegeven welke saneringsmaatregelen nodig zijn om de bodem ter plaatse van de achtertuin geschikt te maken voor het bodemgebruik 'wonen met moestuin', zonder dat sprake is van een gevaar voor de gezondheid.

Op basis van de bevindingen van de deskundige is het hof van oordeel dat geen sprake is van een bodemverontreiniging die normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg staat. De woning inclusief tuin kan immers gewoon worden gebruikt, zonder dat dit onaanvaardbare risico's voor de gezondheid oplevert en zonder dat spoedige sanering noodzakelijk is. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerde] een deel van de tuin wil gebruiken als moestuin en dat met het oog daarop wél bepaalde maatregelen nodig zijn, zoals aangegeven door de deskundige, maakt naar het oordeel van het hof niet dat het normale gebruik van de woning met tuin als geheel wordt aangetast. Op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst mocht [geïntimeerde] niet verwachten dat de woning inclusief tuin op ieder onderdeel optimaal geschikt was voor het door hem gewenste gebruik, zoals het gebruik van een deel van de tuin als moestuin. Daarbij speelt naar het oordeel van het hof een rol dat [geïntimeerde] wist dat het ging om een oude woning op een ruim perceel in een buitengebied. Zoals de rechtbankdeskundige in zijn rapport (pagina 21) opmerkt, worden ter plaatse van boerenerven dergelijke verontreinigingen regelmatig aangetroffen. Bovendien heeft [geïntimeerde] - met een beroep op pagina 15 en 16 van het deskundigenrapport - zelf aangevoerd, dat ten tijde van de koop vervuiling met asbest en andere materialen (deels) zintuigelijk was waar te nemen (zie de memorie van antwoord onder 38).

In hoger beroep heeft [geïntimeerde] nog aangevoerd dat de aanwezige verontreiniging in de grond mogelijk gevolgen heeft voor de door hem voorgenomen verbouwing. Zo zal bij het verplaatsen van grond, hetgeen bij een verbouwing aan de orde kan zijn, melding van de verontreiniging gedaan moeten worden, hetgeen dus publiekrechtelijke gevolgen heeft. Aangezien hij thans graag wil beginnen met de verbouwing, ligt onmiddellijke sanering voor de hand, aldus [geïntimeerde].

Naar het oordeel van het hof mocht [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden uit de garantie van geschiktheid van de woning voor normaal gebruik niet afleiden, dat hij de woning zou kunnen verbouwen zonder dat daartoe enige (sanerings)maatregel noodzakelijk is. De eventuele publiekrechtelijke gevolgen van de bodemverontreiniging die [geïntimeerde] aanvoert, zijn bovendien niet van dien aard dat de onroerende zaak moet worden geacht niet geschikt te zijn voor normaal gebruik.

Uit het voorgaande volgt dat de bodemverontreiniging onder de algemene exoneratie van artikel 5.1 van de koopakte valt. Hierop stuiten de vorderingen van [geïntimeerde] af.

Grief 7 treft derhalve doel. De overige grieven behoeven derhalve bij gebreke aan belang geen (verdere) afzonderlijke bespreking.

[geïntimeerde] baseert zijn vordering subsidiair op schending door [appellante] van haar mededelingsplicht. [geïntimeerde] stelt dat [appellante] bekend was, althans bekend had behoren te zijn met de aanwezige bodemverontreiniging. In dit verband beroept [geïntimeerde] zich erop dat [appellante], gezien haar bekendheid met de woning, onderzoek had moeten (laten) doen naar eventueel aanwezige verontreinigingen van de bodem teneinde [geïntimeerde] op dit punt juist te kunnen informeren. [appellante] heeft in strijd met de waarheid in artikel 5.4.1 van de koopakte verklaard dat zij niet bekend was met verontreiniging van de bodem, die aan een normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg zou staan; zij had hem behoren mee te delen dat de bodem verontreinigd was, aldus [geïntimeerde]. [appellante] betwist een en ander gemotiveerd. Zij voert daartoe aan dat zij niet op de hoogte was van de verontreiniging, aangezien zij niet de laatste bewoner was, maar de woning heeft verkregen uit de erfenis van haar ouders.

Het hof overweegt als volgt.
Aangezien [geïntimeerde] zich beroept op de rechtsgevolgen van de door hem gestelde bekendheid bij [appellante] met de aanwezige bodemverontreiniging, rust krachtens de hoofdregel van artikel 150 Rv op hem de bewijslast daarvan. Nu [geïntimeerde] op dit punt echter geen, althans een onvoldoende gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan (zie de memorie van antwoord punt 40 in samenhang met punt 63), wordt aan deze bewijslevering niet toegekomen. Het hof kan er dan ook niet als vaststaand van uitgaan dat [appellante] bekend was met de aanwezige bodemverontreiniging.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] niet aan [appellante] kan tegenwerpen dat zij een - in het kader van haar mededelingsplicht op haar rustende - onderzoeksplicht heeft geschonden door geen bodemonderzoek te laten verrichten alvorens de onroerende zaak aan [geïntimeerde] te verkopen. Het lag in de hiervoor geschetste omstandigheden veeleer op de weg van [geïntimeerde] om voorafgaand aan de koop, mede met het oog op de door hem voorgenomen verbouwing, zodanig onderzoek te doen plaatsvinden. Aan de enkele mededeling van [appellante] in de koopakte dat het haar niet bekend is "of de onroerende zaak een verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen", heeft [geïntimeerde] op zich niet de verwachting mogen ontlenen dat van zodanige verontreiniging geen sprake zou zijn; hij heeft daaruit slechts mogen afleiden, dat [appellante] daarmee niet bekend was.

De vordering is derhalve niet toewijsbaar op de subsdiaire grondslag.
Partiële ontbinding?

Meer subsidiair vordert [geïntimeerde] partiële ontbinding ex artikel 6:265 BW in samenhang met artikel 6:270 BW.

Bij gebreke aan een tekortkoming aan de zijde van [appellante] is geen grond voor (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst aanwezig. Deze vordering is derhalve niet toewijsbaar.
Dwaling?

Nog meer subsidiair verzoekt [geïntimeerde] wijziging van de gevolgen van de overeenkomst wegens dwaling ex artikel 6:228 BW in samenhang met artikel 6:230 lid 2 BW.

Het hof heeft hiervoor reeds overwogen, dat [appellante] geen spreekplicht heeft geschonden. Hieruit volgt dat niet voldaan is aan de gestelde dwalingsgrond (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). Voor toewijzing van deze vordering is dan ook geen plaats.
Onrechtmatige daad?

Uiterst subsidiair vordert [geïntimeerde] schadevergoeding uit hoofde van een onrechtmatige daad, bestaande in verzwijging door [appellante] van de bij haar bekende gebreken.