Uitspraken

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem ingebrachte taxatierapport. Daarin heeft de taxateur op basis van de vergelijkingsmethode zes in [Z] gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt. Alle woningen zijn gelegen in de wijk [F] . Ter zitting heeft de taxateur enige wijzigingen aangebracht in de tot het taxatierapport behorende waardematrix. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:

Ter toelichting is in het taxatierapport opgemerkt dat bij de inpandige opname is gebleken dat sprake is van een goed onderhouden woning, en dat in de afgelopen jaren meerdere soortgelijke woningen zijn verkocht door zowel particulieren als woningbouwvereniging ‘ [H] ’. Van de vergelijkingsobjecten zijn [a-straat] 17, 30 en 49 door woningbouwvereniging ‘ [H] ’ aangeboden. Huurders van ‘ [H] ’ hebben daarbij voorrang op overige belangstellenden. Volgens de toelichting in het taxatierapport worden deze woningen zeer laag in de markt geplaatst en worden dergelijke verkooptransacties normaliter dan ook niet gehanteerd voor de onderbouwingen bij een waardering in het kader van de Wet WOZ. Wanneer enkel wordt gekeken naar de verkooptransacties die tussen ‘normale’ marktpartijen hebben plaatsgevonden, dan komt de gemiddelde prijs per m3 van de transacties uit op € 526, welke prijs dan nog wel gecorrigeerd moet worden in verband met het verschil in voorzieningenniveau, aldus de toelichting. Ter zitting heeft de taxateur laatstgenoemd bedrag gewijzigd in € 522.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende op een taxatierapport van [G] van 28 mei 2013, alsmede op de ter zitting ingebrachte waardematrix waarin de waarde is getaxeerd op € 215.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie aan hetzelfde hofje gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name de vergelijkingsobjecten [b-straat] 13 en [c-straat] 98 wat betreft type woning, bouwjaar (1967), inhoud (375 m3), perceeloppervlakte (140-145 m2), bouwkundige staat, doelmatigheid en ligging (in dezelfde wijk in naastgelegen hofje) goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Tussen partijen is niet in geschil dat deze vergelijkingsobjecten in de vrije markt zijn aangeboden. Bovendien zijn deze objecten binnen een half jaar na waardepeildatum
(1 januari 2012) verkocht. Verder acht het Hof aannemelijk dat met het verschil in voorzieningenniveau voldoende rekening is gehouden door een lagere waarde per m3 in aanmerking te nemen. De voor de vergelijkingsobjecten [b-straat] 13 en [c-straat] 98 gerealiseerde verkoopprijzen bieden derhalve voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 235.000.

De waarde in de door belanghebbende overgelegde taxatie is enkel gebaseerd op de door “ [H] ” verkochte vergelijkingsobjecten [a-straat] 17, 30 en 49. Huurders van ‘ [H] ’ hebben daarbij voorrang op overige belangstellenden. De gerealiseerde koopsommen voor deze vergelijkingsobjecten zijn lager zijn dan de gerealiseerde koopsommen voor de vergelijkingsobjecten [b-straat] 13 en [c-straat] 98. Belanghebbende heeft hiervoor geen afdoende verklaring kunnen geven. Naar het oordeel van het Hof kunnen de voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen niet zonder meer gelijkgesteld worden met de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Aan deze verkoopprijzen kent het Hof derhalve slechts een geringe bewijskracht toe.

Het vergelijkingsobject [a-straat] 102 is als vergelijkingsobject niet geschikt, aangezien de verkoop hiervan bijna twee jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en er voldoende geschikte vergelijkingsobjecten zijn die rondom de waardepeildatum zijn verkocht.

Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 235.000 niet te hoog is.